東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

これから空き自社ビルの一部を使ってパーティールームの時間貸しをする事にしました。

（JR品川駅徒歩五分程度）

(さらに…)

港区で高積算の物件が出ます。土地が結構広くて資産価値の低下しづらい物件です。

(さらに…)

港区南青山に賃貸付きですが売り物件が出ました。

 

東京都港区南青山投資用マンション (さらに…)

 

 

弊社ビルの一階にゆで太郎という立ち食いそば屋が入居しておりますが本日は特に大盛況でした。（店舗の外にも食券購入の列が続いています。）

 

理由は簡単です。品川駅と弊社の間にあった『牛丼の吉野家』が店じまいしたからです。そちらの吉野家もランチタイムには常に席待ちが居る様な状態でしたので恐らく家賃の上昇等が影響したと思われます。

 

あるいはそもそも吉野家とビルのオーナーの間では定期借家契約が結ばれていてその期限が満了したのかも知れません…何れも推測ですが

 

店舗等の不動産投資の場合繁華性の高い盛り場近辺での投資が良い様にも思えますが、実は店舗が少なくてオフィスが多い所などが意外と良いものです。

 

店舗が少ない立地の場合その理由を良く考える必要があります。本社ビル等の多いエリアの場合は一階を飲食店で貸す事も少なく総じてオフィス人口の割に飲食店が少ないと言う状態が発生します。

 

by 向井啓和

本日の日経新聞の東京・首都圏経済面に出ておりましたが港区白金台の老朽化したマンション2棟の共同建て替えがあるようです。

 

 

東京でも港区は外国人が多かったり、地価が高かったりでマンション開発の先駆け的な所でして今後多くの老朽化したマンションの建替えの話が増えて来ると思われます。

 

 

築41年の白金台マンションと築28年のクラウン白金台を解体して総戸数が98戸から190戸になるそうです。

 

 

居住者にお年寄りが増えているので追加出資が難し為戸数を増やしての分譲となるようです。

 

 

今後もこの様な動きが出て来るかと思われますが、マンションの供給が増える事を意味します。つまり、マンション価格は上がりづらいと言う事です。

 

 

区分のマンションの不動産投資の将来性が厳しいのはこういう所からも見て取れます。もしキャピタルゲインが取れたら相当幸運です。

 

 

by 向井啓和

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

港区の住宅街で投資用不動産となる築古狭小アパートが出ました。非常に古く、道路付けもかなり悪いので通常であればあまりお勧め出来ませんが現在もテナントがおりまして家賃収入があり将来のプランも考えられるのでご紹介します。

 

こちらは現在利回り的には9％前後になりますが、かなり狭い物件です。

 

ただ、この辺りでは狭小住宅でも「建て売り」で売れますし、ご自身が将来住んでも良いかもしれません。

 

価格は2500万以下ですので土地付き狭小住宅を将来建てる若しくはレノベーションして住みたい方には面白い物件かも知れません。いずれにしても暫くは家賃を受け取る事が出来ますので住宅購入の総額を抑える事が可能となります。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

東京港区の骨董通りにほど近い売り事務所が出ました。土地が所有権では無いですが、結構割安な価格まで下がりそうです。

 

中の状態は結構綺麗ですが、リフォームをされた方がよりお洒落になるのではないかと思います。

 

ちなみに青山辺りも結構裏通りが歯抜け状態になっています。100円パーキングとして取りあえず利用されている場所が非常に多かったです。

 

 

by 向井啓和

たまたま、東京都港区白金のタワーマンションの一室が競売になったのでウォッチしていたのですが、非常に割高に決った様です。

 

 

http://bit.sikkou.jp/xxW08_sv_0120Action.do

 

31件の入札があり、売却基準価格の1500万前後が3000万前後で決った様です。

 

不思議且つ馬鹿げた話ではありますが、倒産した人の所有している物件が一般に売りに出している所有者の物件よりも高く決ると言うパラドックスが生じております。

 

現在賃貸入居中なので収益還元法で割り戻すと1900万～2000万前後であればまあ妥当かなとは思っておりましたが、それが3000万では…

 

都心の場合は金額の低い物件の競売は高く買う為の市場となってしまった感があります。やはり任意売却で物件を買うのが一番と言うのは変わりませんね…

 

by 向井啓和