東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

4月の末の週は異常に忙しかったです。おかげで不動産投資ブログもアップ出来ませんでした・・・・

 

というのも香港出身の外資系証券会社にお勤めの方が3日で意思決定して港区の高輪の高輪ザ・レジデンスというマンションの契約をされたからです。

 

高輪ザ・レジデンスはこちらです。
http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/takanawatheresidence.html

 

世界的に株価がボトムアウトして来ている現状や相対的な割安感からの意志決定だったかと思います。GWで海外旅行する前に契約してローン申請したいというので、こちらには負担になりました。

 

by　向井啓和

 

 

一棟物の売りマンションや区分の売りマンションが港区で数件出て来ました。一棟物は１０億近いレジ物と区分のマンションです。１０億前後のレジは築年数が３年前後の築浅です。

 

区分のマンションは借地権ですが、利回り１０%以上で３５００万前後、４戸と分散もされており妙味がありそうです。借地権と言っても港区白金の北再開発地区というところにある物件で、現在再開発組合も結成されて計画が進行しています。

 

こう言った物件の場合通常の借地権物件と異なって、いずれは組合が買取る等の出口がある程度見えます。

 

通常借地権物件は担保価値が無い云々ありますが、出口の見える物であれば金融商品的な要素がより強くなります。つまり、投資している間は不動産のようではありますが、償還期限のある債券の様な感じになります。（よって借地権物件の弱点がカバーされます。）

 

現金で４０００万近く寝かしている方には有効な投資案件です。

 

http://www.minato-am.com/

 

築20年前後の城南地区に位置する一棟物のワンルームマンションを見て来ました。通常想定される通りIHもだいぶ古くなって修繕した方が良い状態でした。

 

購入者には各部屋でIHは退去する毎に換える事をお勧めしました。IHだけ取り替えるか付随個所もリフォームするかはオーナーの選択になりますが…

 

その方も、RCで、築浅で、何も問題が無くて、駅近で、利回り10％以上で…なんて物件が無いのは分かってますと言われてました。

 

明日ローンの内容を確認後「買付証明」を入れてもらう事になってます。不動産投資に限らず投資にはある程度の妥協が必要ですから…

 

by 向井啓和

先日RCマンションの物件調査に行って来ましたが、不動産投資案件購入2棟目の女性のお客さまと一緒だったのですがやはり男と女は違うなと実感しました。

 

 

築20年位の相当古いマンションなので内装等は期待出来ない訳ですが、小さいポイントを指摘されました。ちょっと錆びているとか男子ではあまり気にならない所に目が行く様です。

 

 

こちらは大規模修繕が必要であるか否か等の大枠でリスクがあるか否かを見ますが、その方はパッと見て自分が気になる点を挙げた様です。恐らく他の女性の方も同じ様な事に気がつくのですね…きっと。

 

 

 

by 向井啓和

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

 

 

先日横浜市青葉区で土地の広めの一棟物マンションが出ました。築年数が古めですが「資産価値」が高い物件です。

 

 

将来賃貸併用マンションに建替えるとかレノベーションして最上階を自家使用するとか面白みのある物件です。

 

 

積算価格から5000万程度下での売却が可能ですので割安です。

 

 

ファンド物件30件程来ており物件調査に大わらわです…

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

 

年末の大掃除をし始めましたら、名前の無いCDがあり中を見てみると去年レノベーションした友人の物件が出て来ました。

 

写真映りが良いのでアップします。

 

 

戸建で昭和40年代以前の建物をかなり割安に買いレノベーションした物件です。場所は新宿区早稲田の近辺だったので入居者は直ぐ決まりました。

 

 

不動産投資という観点からみると物件購入価格の7割程度の資金を使ってレノベーションしたので趣味に走ってしまったきらいは ありますが…

 

 

ただ、全体的には1600万位で土地付き戸建が所有出来た様です。全部建替えるよりはCO2も資金もセーブ出来たのでは？

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の最後は港区の築浅投資用マンションのこちらになります。投資用不動産としての利回りはそれ程期待が出来ませんが、人気のそこそこ高い駅から徒歩3分以内なので入居率の問題は低いと思われます。

 

 

築年数も3年前後ですので、当面はこれと言って気にする事はないのかなという所です。

 

 

自己資金を2，3割入れて手堅い不動産投資にはもってこいでは。

 

by 向井啓和

 

 

今年最後の物件調査の続きです。こちらは世田谷区になります。敷地延長の様な土地の上に建っているマンションでしたが、うまいこと工夫がされており本来はマイナスポイントである所がチャームポイントに変わってました。

 

 

同じ様な手法のアプローチのマンションとしては港区の三田ハウスがあります。三田ハウスはプチホテルか隠れ家的なマンションの風をしており売買でも賃貸でも根強い人気があります。

 

 

http://www.tokyo-mansions.com/m_sirokanetakanawa/mitahouse.html

 

この世田谷区のマンションも本来不動産投資という視点で見ると、道路付きが土地の価値を左右するので敷地延長的なマンションはマイナスなはずですが、入居者のニーズは高いかも知れません。

 

 

（プライバシーが守られるという事と、入口のアプローチを入ると「家に帰って来た感」があります。なんとなく落ち着くと言うだけなんですが…）

築年数は20年近く経っていますが、建物の管理状態は悪くなかったですし、入居率も高い投資物件でした。

 

by 向井啓和