東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

昭和40年代のワンルームマンションの売り物が出ましたのでご紹介します。高井戸、桜上水方面の小さいワンルームマンションですが入居が堅いエリアなので・・・

 

 

 

 

 

ご覧の通り本物件は9階にある為景色が開けています。

 

 

 

銀行の融資は難しいと思いますので現金で購入される方には持って来いの物件かと思います。700万前後。家賃は7万円とリーゾナブルな数字ですので空室リスクは低いはずです。

 

by 向井啓和

 

 

マンション買取業者の様な考え方で取り組んだら面白そうな物件がありましたのでご紹介します。（区分所有マンション）

 

 

 

東京都千代田区の九段下の物件になります。こちらは現在オーナーチェンジで賃貸が付いており、所有者の方は物件の組み換えの為に売却をしたいと考えております。

 

 

 

価格は入居者のいない通常の状態であれば高く売れるのですが、賃借人が付いているのであまり高い値付けはしておりませんし提示価格から多少安くても売却が可能の様です。

 

 

 

立地は抜群に便利で現所有者の方も大手町、丸の内、官庁街等へのアクセスも良く実際に住まれていたものです。お子様が大きくなって来た等の理由から居住地を移されて、賃貸に出されたのがいきさつになります。

 

ではどういった方が買ったら良さそうかと言いますと、タイプ的には2種類に分かれます。

 

 

１． お子様のまだいらっしゃらないご夫婦

 

２． お子様が独立して将来は都心に住みたいとお考えのご夫婦

 

 

等です。部屋の広さがあまりありませんが交通の便の良さが光りますので賃貸ニーズは強いマンションです。

（２LDKの間取り５７㎡）

 

by　向井啓和

 

 

本日外国人のお客さんから港区の南青山にある住居を売却したいという事で話を聞いてきました。場所柄、外資系企業の重役の方や、弁護士、医師等のプロフェッショナルな仕事をお持ちの方が多く住んでいる所です。

 

建物自体は普通の一戸建てと言った所ですが六本木ヒルズなども見えて眺めはかなり良く屋上ではバーベキューパーティ等をして楽しむ事も出来そうです。

 

不動産投資というには土地値が高すぎるエリアですが、ファミリーがいい環境の下で生活するにはベストなところかと思います。専任をもらう予定ですのでその際にご紹介します。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

弊社お客様で京王線急行停車駅から徒歩5分の所に投資用マンションを持っています。この物件を売却されたいとの事でご紹介します。

 

 

 

正直利回りはそれ程高くありませんが、以下のメリットがあります。

 

 

１． 積算価格がほぼ売却価格の1億4500万を若干下回る程度である事。（公示地価ベースで1億3500万前後）

 

２． 若いファミリー層には適切な物件である事。（40㎡弱の若干狭い間取りではありますが）

 

３． 新宿駅まで30分以下で行ける事。

 

４． 空室が2室ありますが、その2室を利用すれば賃貸併用マンションという事でご自身も入居出来る事。

 

５． 価格帯が低い割にはRC造である事。

 

 

 

こんな物件は考え方としては暫くは賃貸併用マンションもしくは投資用マンションとして持っていて将来的には建直しやフルリノベーションで自宅としての比率を上げて行く事等が考えられます。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

年収が富裕層という程高くなく（1000万前後）、又、自宅をお持ちでなくお子さんもまだいない若いカップル等には良い物件かもしれません。（空室が出来たらその部分を将来子供部屋にして行く等の事も考えられます。）

 

 

本日、外資系の銀行で香港から来られている女性の方と東京都港区高輪のマンションの決済を行って来ました。

 

居住用のマンションではありますが、購入の意図は居住半分、投資半分といった所でした。30代前半ですが、ビジネスで成功されている女性でシビアでありますが、決断もはっきりしています。

 

出張や海外出張にも便利な品川駅に近いというところがポイントでした。

 

女性の方でも不動産投資に理解が深い方が最近は増えてきておりまして、取引をご一緒する機会も格段に増えてきております。

 

同じ投資でも株式投資やFXが「切った張った」の世界であるのに対して、不動産投資が長期的でゆっくり出来る事もあり女性にもあっているのかもしれません。

 

by 向井啓和

 

 

山手線の五反田駅近辺の中古マンションを買われた方からメールが来たのでご紹介。以前はボロボロでしたこのマンションもフローリングを落ち着いた色調の物に代えて、水周りを修繕した様です。

 

 

昭和40年位の同じマンションに売りが出てそれを弊社経由で買われました。

 

買われたのはアメリカ人の方でしたが、あまり古さは気にされていませんでした。そのアメリカ人が五反田駅周辺は恵比寿の様にお洒落になると予言してましたが、なかなか面白い指摘だなと思いました。

 

特に昔ソニーが本社を持っていた所にかけての通称ソニー通りあたりは良くなるとしきりに自画自賛。

 

確かに小規模なお洒落なお店が徐々に増えだした感はあります。

 

 

by 向井啓和

不動産投資とは関係ないですが以前トヨタの問題が起きたときにこんなブログ書きました。

 

 

 

https://blog.minato-am.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87/post1647.html

 

その際に指摘したのが、トヨタがNUMMI工場（GMとの合弁）をスッパリ切り捨てた事も遠因としてあるのではと指摘しましたが、やはり再度トヨタがその場所（NUMMI工場跡）を利用する様です。

 

トヨタとテスラの合弁↓
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100523-00000003-rps-bus_all

 

問題が発覚してからアメリカの元運輸長官（？）を招へいして火消しに当たったりしましたが、どこの国でも程度の差はあれ工場閉鎖等の微妙な問題は細心の注意を払う必要があるという例ですね。

 

実際トヨタ批判の急先鋒はカリフォルニアとデトロイトの議員でしたし…投資という経済活動に政治という問題が絡んだ案件でした。

 

by 向井啓和

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前（Name）

 

②生年月日（Date of birth）

 

③メールアドレス（E-mail address）

 

④依頼事項　「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

 

 

2，3年前に弊社でフルローン（但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい）で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです！！

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/