東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

今年最後の物件調査を渋谷区、世田谷区、港区に行って来ました。来年に掛けて不動産投資に適した物件がぞくぞくと出て来る予感を感じさせられました。

 

 

まずは、渋谷区のビルです。

 

 

こちらはオフィスと商業店舗の併用ビルですが、駐車場も完備されており空室部分を自己使用してその他から家賃収入を得るには持って来いかもしれません。

 

 

何度かに分けて他の区の収益物件もアップします。

 

by 向井啓和

 

不動産投資ではありませんが、高輪ザレジデンスへ先日顧客を案内した際の写真です。現在数室売り物件がありまして、弊社からも徒歩5分程度なので時々案内をします。最近の傾向としては外国人の方の引き合いが増えています。

 

 

それも比較的若い人が多いのが特徴です。

 

 

中国系の人とヨーロッパ系の人が多い気がします。若干最近アメリカ人は静かな感じです。本国でサブプライム関係でマイナス報道が多いのでいまいち強気になれないのか知れません。

 

 

ただ、中国の不動産上昇は相当危なっかしい感じを受けます。日本で言えば定期地上権の上に建つマンション等がガンガン上がっていますので…

 

 

それで冷静な中国系の方はあまり上がらないけど利用価値の高そうな海外の物件を物色している感じです。

 

 

by 向井啓和

 

 

先日まだ売り物件になっていない港区の売りビルを見て来ました。同族企業の自社ビルに将来はしたいというニーズから事前に物件調査を依頼されました。

 

 

屋上にある機械は平成元年前後のエアコン室外機等です。外見や共用部分は綺麗なので印象は良いのですが、後で不具合があってクレームやトラブルに成らない様に事前説明の為の調査です。

 

 

（良く築地の魚市場でマグロの尻尾が切られていてそれを見れば魚の質がわかると言いますが、投資用不動産の場合は屋上と地下ですかね・・・）

 

 

ちなみに、日本製のエアコンや電気機器は相当優秀で、20年でもメンテナンスをしていれば全く問題なく動いているそうです。写真のダイキン製のエアコンも全く問題なく動いているそうですし、弊社にある三洋電機製の年代物のエアコンも十分過ぎる働きをしております。

 

by 向井啓和

 

 

先日図面を見ていたら東京都中央区で銀座も徒歩で行ける立地に古ビルが出ていました。有楽町線や日比谷線の駅からも5分以内でかなり立地が良いと思ったので物件調査して来ました。

 

 

キャッシュフロー狙いの不動産投資には適しないのは明白ですが、自社ビル利用や住居利用もありではないかと思います。

 

建物は昭和40年代築と言う事で昭和レトロな感じでしたが、立地的には長期的には化ける可能性を秘めている物件ではありました。

 

 

都内の好立地では積算価格以下の物件は殆どないですが、積算価格との開きがこの辺りにしては小さい物件でした。

 

 

価格は1億3000万弱ですので、購入者のイメージとしては地方の企業の東京拠点等かなという所です。

 

 

現在東京の東側では古いビルをセンス良くレノベーションして事務所や店舗や居住空間にする流れもありますので、そんな趣味的な事をしてみたい人には面白い物件かもしれません。（東日本橋界隈等はそうした動きがあります。）

 

by 向井啓和

 

 

今週は平日の4日の内、3日が決済日だった為収益物件を見に行く機会がありませんでした。そんな中で本日任意売却物件の決済終了後久しぶりに賃貸併用住居を見て来ました。

 

 

場所は一応城南地区（目黒区、品川区辺り）となりまして閑静な中にも若干の下町風情もあるという所でした。建物は4戸のアパート部分とオーナー居住部分3分の1という物件です。

 

 

物件価格は8000万台後半で、アパート部分の家賃収入は最大で年間590万前後です。

この物件ですが、高い金利（年利3.5%）で、空室率も1割弱で、9割ローンでシュミレーションをしてみると大体8万弱の持ち出しになります。ただ、考え方としては、住宅ローンの返済は物件の収益と現在住んでいる賃貸の家賃を払っているのと比較すると十分マッチしました。

 

by 向井啓和

 

 

（住宅ローンの支払い＜賃貸部分の収入＋現在の自分の住んでいる所の賃貸家賃の支払い）

 

 

この不等式が成り立つ限り賃貸をし続けて家賃をどこかの他人に支払うよりも、住宅ローンを多少大きめでも組んで物件を購入する方が資産が残ります。

 

 

城南地区の土地建物を通常の一戸建てとあまり変らない価格でしかも、キャッシュ「アウト」フローがほぼゼロであるのであれば、合理的な選択ではないでしょうか？

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは？？

 

by 向井啓和

 

 

 

 

城南地区の高級住宅街に賃貸併用住居として考えられる投資用不動産が出ました。一部木造部分がありますが、大規模修繕がしっかりなされていて企業の役員クラスの借上げ社宅に成っているようです。

 

 

3世帯に分かれた住居で3億前後という事で空室リスクは高いのですが懐の深い方であれば悪くないのではないかと思います。
（又は一部ご自身の自宅としても考えられる方にとっては良いのでは…）

 

 

価格としては積算価格前後と言って良いのかと思います。ただ、都心のエリアは積算価格が低めに出るので更地価格以下の売値と言って良いのではないかと思います。

 

 

本日また破産物件を契約して来ました。弁護士事務所での契約となりました。弊社はこれから夢を描いている買主の方の側なので良いのですが、売る側はなかなかつらいなという感じです。

 

 

不動産投資で良い物件を買うにはどうしても売る方が泣く泣く売るという物件を買うので仕方がないのですが、微妙な空気が流れます。

 

 

その契約の前にまたまた積算価値はともかく、実勢価値の高い物件が出ました。暗くなってますが、急いで撮ってきました。

 

 

土地も真四角で、角地で、日当たりが良く、城南地区で、富裕層が多いそんなエリアです。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川の売りビルを見てきました。こちらも学習塾やその関連企業が入っており安定したビルです。現在、個人の方が買えないある程度の規模のビルが出始めています。

 

 

ファンドが買わず、個人も買わないこういった物件が「相対的には」本当は割安なんでしょうね。（10億～20億前後）

 

by 向井啓和

 

 

 

本日神奈川県で結構規模の大きい売りビルが出ましたので物件調査をして来ました。床面積が結構広いので管理が大変かと思いますが…

 

 

こちらの物件は一度会社整理で売却された物件の再販です。昨年会社整理等された物件が出始めた感じです。特に外資系は収益回復早かったのでそちら方面の物件はドンドン出て来るかと思われます。

 

 

 

テナントは学習塾等の優良な先が多いので安定していると思います。

 

 

by 向井啓和