東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

先日アメリカで不動産投資として戸建物件を購入しましたが、そのレノベーションが本格稼働しました。なにせ、100年以上経過した木造住宅なので大変です。

 

ただ、100年経過している木造住宅でも十分やって行けると言う事を証明しましょう！！

 

シロアリも当然いますし、一部柱などを食われているとの調査結果であります。アメリカの場合は不動産購入者が物件の調査を事前にかなり自由に行えます。

 

不動産投資の一つの形として研究して行きます。

 

by 向井啓和

1億円以下のRCの物件が出ました。手元で計算しますと積算は全く問題無く出ますし、収益還元法でも融資に関しては恐らく問題なさそうです。（想定グロス利回り14%以上です!!）

 

ただ、難点は2つ程あり、一つは埼玉県ではありますがかなり都心からは離れている点で、もう一つは各部屋の家賃設定が低い事です。（3万円前後）

 

 

家賃が低い物件の場合修繕費に収益を食われてしまうと言う問題点がありますのでその点が不動産投資としては最適とは言えないかなとは思っております。

 

 

そうは言っても1億円以下でフルローンが出る可能性のあるRCの物件が1都3県では非常に少ないのでニーズがあるかなと思いご紹介します。売主直接なので他には情報は出ないと思いますのでお問い合わせください。

（写真は後ほどアップします。）

 

 

神奈川県海老名市の区分ワンルームマンション

 

 

神奈川県海老名市にあるワンルームマンションがお客様の他の物件購入・決済の為売却となりました。

 

 

上記の様な事情の為、大幅値下げして利回りはグロスで14％を超える価格になっております。

 

 

ボーナスや退職金等のまとまった現金が出た方が買うには不動産投資物件としては毎月のキャッシュフローがあり、隔月支払の年金の埋め合わせに成る様なお買い得な物件かと思います。

 

 

ご興味あればご連絡を。

たまたま、東京都港区白金のタワーマンションの一室が競売になったのでウォッチしていたのですが、非常に割高に決った様です。

 

 

http://bit.sikkou.jp/xxW08_sv_0120Action.do

 

31件の入札があり、売却基準価格の1500万前後が3000万前後で決った様です。

 

不思議且つ馬鹿げた話ではありますが、倒産した人の所有している物件が一般に売りに出している所有者の物件よりも高く決ると言うパラドックスが生じております。

 

現在賃貸入居中なので収益還元法で割り戻すと1900万～2000万前後であればまあ妥当かなとは思っておりましたが、それが3000万では…

 

都心の場合は金額の低い物件の競売は高く買う為の市場となってしまった感があります。やはり任意売却で物件を買うのが一番と言うのは変わりませんね…

 

by 向井啓和

 

 

日本では不動産投資がここ数年一般投資家の間でも盛んになってきておりますが、先を行っているアメリカ市場の異なっている点をご指摘したいと思います。

 

１．自己責任の意識が非常に強い

 

２．買主の情報収集の自由度や情報開示が充実している

 

３．市場での転売抑制のシステムが導入されている

 

まず、「１．自己責任の意識が非常に強い」ですが、州によって若干の差があるようですが、自己責任の意識が非常に強い事が日本とアメリカの大きな違いになります。

 

契約書や重要事項説明に関して、“Buyer’s rights and duties”と言う日本ではあまりお目にしないフレーズが出て来ます。日本語では「買主の権利と義務」と訳されるのですが、買主に「義務」があるという概念が日本では皆無であると思いました。

 

ここで、言われている「義務」とは物件購入に当たっての物件調査の義務や、市場調査の義務や、財産税他納税の義務や、借入の支払いの義務等が該当します。また、物件購入によって発生するあらゆる点に関して買主が義務を負っているという事をはっきりと明記しています。

 

これは日本の不動産取引においても強調した方が良い点ではないかと思いました。ただ、こ訴訟社会のアメリカの特殊性もあるので割り引かなければならない点かもしれませんが・・・他の2点は別の機会で

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

アメリカ（カリフォルニア州等）の不動産を視察して来ました。（2泊3日で）

 

 

幾つかポイントを指摘します。

 

１． カリフォルニア州等の不動産市場は徐々に下げ幅を縮めて来ている。

 

２． 不良債権の処理には最低2年は掛る。（2012年まではどんなに頑張っても差押え物件が残る。）

 

３． 長期の不動産投資にはあまり向かないという印象を受けた。
（理由としては固定資産税が非常に高いという事がある。金額にして日本の3倍～5倍という感じで、 しかも借主の原状回復義務が弱い。）

 

４． アジア系、ヒスパニック系が経済的にパワーを持ち出した。

 

５． ただ、500,000ドル以上の物件の動きが鈍い。

 

何らかの形でアメリカの不動産投資も始めます。

 

by 向井啓和

文京区ワンルームマンション

 

オーナーチェンジの文京区売りマンションが出ました。大学等の教育施設が近くに多くあり研究者やその関連で入居のニーズの高い物件です。

 

 

広めのワンルームマンションなので将来的にもニーズが継続しそうです。ワンルームマンション投資をされるのであればこういう物件は低リスクかと思います。

 

by 向井啓和

 

信託受益権の物件で売り物があるという事で都内某所の物件を見て来ましたが、何故か立地の割には価格が下がるとの事で おかしいなと思ってました。

 

やはり変でした。各部屋にはハトよけが張られており屋上かどこかの部屋でハトを飼っている様な鳩のくつろぎ具合です。

 

ハトのフンも付き放題でした。

 

また、郵便受けには郵便物が溜まっており、入居者のグレードも下がるだろうなという物件でした。

 

ただ、逆に言えばこの問題を解決すれば不動産投資としては化ける可能性もある山手線徒歩圏の好立地マンションでした。

 

by 向井啓和

 

 

渋谷区の国道に面した一棟売りビルを決済して来ました。物件の方は担当者がフォローしていたので今日初めて見ましたが、かなり割安で驚きました。

 

案外レインズ物件でも出物はあるものです。土地坪数は50坪程度ですが、商業地で２億以下（１億半ば）のかなり格安な物件でした。

 

駅から５分以内で利便性もかなり良く、お客様も１００%満足と確信しました。不動産は縁と良く言いますがまさしくそんな感じの奇跡的な取引でした。

 

これなら空ビルでもフルローン出るなと納得でした・・・

 

by 向井啓和