東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日売り店舗を2ヵ所見てきました。大田区と千代田区です。大田区の物件は下町的な立地ですが、隣が「オリジン弁当」その隣が「吉野家」という日本版ファストフードの2店舗が出店しています。それだけこういった感じの商品が売れる立地とも言えます。

 

 

国道沿いなのでちょっと車を止めて買うというニーズもある立地です。

 

もう一方は千代田区の駅から2,3分の東京メトロの駅から歩いた所の物件です。こちらはオフィス街に位置しますので平日昼間の人通りは結構激しいです。オフィス街の一角の飲食街ですので夜もある程度の時間までははやりそうな所です。

 

 

大田区の物件は居抜きの空き店舗ですが、千代田区の物件はオーナーチェンジの売り店舗です。

 

 

店舗物件は不動産投資では嫌う人は嫌いますが、メンテナンスが非常に楽で、修繕費が掛らず結構良い不動産投資になります。

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by 向井啓和

 

 

秋葉原近隣の売りビルを昨日見てきました。一棟が空ビルで自社ビル仕様で、もう一棟は賃貸しており家賃収入が発生しております。

 

 

最近秋葉原近郊は開発が活発でレジデンシャル物もビルも多く出てきております。

 

 

個人の方が買うのはレジデンシャル物が中心ですので小さいビルというのはあまり買手が居ません。買手が少ないという事は競争が低く、安く買って高利回りを得る事が出来るチャンスも残っています。

 

 

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不動産投資で頭が痛いのが、建物の修繕費や管理費です。特に建物が古くなってくると大規模修繕で一棟物の不動産投資の場合には1000万からの金額が飛んでいきます。その点「建物がない不動産投資」は最高に楽ちんです。

 

 

その一つが平置きのタイムパーキングでして写真の物件は昨年の運営実績から計算して約10％のグロス利回りを期待出来ます。また、費用というのは固定資産税くらいですのでグロス利回りとネット利回りの差が小さいのがこの投資の特徴です。

 

 

ただ、金融機関のスタンスは若干グレーな投資案件ではあります。

 

 

建物が無いと減価償却がありませんのでキャッシュフローベースで税金が多くなってしまうというリスクはあります。（まあ儲かって税金を払うという事ですので良いのでしょうが）

 

 

逆に建物が無いという事で金融機関としては建物の耐用年数を考える必要がないので融資しやすいと言えばしやすいかも知れませんね。

 

 

要は土地だけの担保価値と収益価値の合計で考えられますので、土地の場合はある意味耐用年数が半永久的に長くなるので融資期間は取れるかもしれません。

 

 

将来はそこに最悪賃貸アパートやマンションを建てると言うのもありではあります。

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昨日決算関係で弊社税理士（エクスプレスタックス）の所にお邪魔した際に不動産投資において非常に有利な税制に関しての指摘がありました。添付税務署の書類をご参照ください。

 

 

これによるとまず、１．特定の長期所有土地等の所得の特別控除という項目ですが、平成21年、22年に取得した不動産の5年以上の所有した不動産の売却時の譲渡益に関して1000万までの損金計上が可能になるという項目です。

 

 

こちらは分かり易い規定ですが、ポイントとして「棚卸資産に該当するものを除き」という所があります。これは不動産転売会社等を優遇からはずすという理由から入っているようです。

 

 

政策的に余裕のある法人に不動産を買ってもらおうという事です。（資産運用法人も当然含まれます。）

２．平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例にかんしては、若干分かりずらい所です。平成21年、22年中に購入した場合、他の先行取得した物件の売却は10年以内に限り譲渡益を圧縮出来るという内容です。ただ、その分益の分を圧縮記帳するので簿価の低い不動産が資産計上される事になります。（先行取得した物件の簿価が下がるという事です。）

 

このポイントは既に不動産を所有している方がその所有している物件を10年以内に売却する可能性がある場合に特にメリットがあります。

 

 

イメージ的には古い物件や立地の劣る物件を多く所有している資産運用法人が今後10年内で古い物件を売却して新しい物件に入れ替えるという行動をする際にメリットがあります。新しい物件は今後数十年所有するつもりで購入するが、修繕等でコストが掛ると予想される古いものは売却するという戦略には最適となります。

 

 

この景況感の厳しい平成21年と平成22年に物件を買って後はじっくりと10年内の景況感を見て状態の悪いもの、もしくは今後厳しくなりそうな物件を売却していくという不動産投資をする人にとってはうってつけの政策と言えるかと思います。

 

 

国土交通省のホームページが分かり易いかも知れません。１を参照してください。その他も税制優遇は目白押しです。http://tochi.mlit.go.jp/zeisei/H21zeiseikaisei_gaiyo.pdf

 

by 向井啓和

 

 

要は平成21年、22年は不動産を買え、不動産投資をしろと言っている様な事になります。

 

 

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たまたまですが、最近東京の中でも目黒区、世田谷区の一棟物の不動産投資を考えておられる方が多いなという実感があります。医療関係の方が開業するという事で先日から物件を探しておりましたが、他の医療関係の方も同じようなエリアを指定されてきました。（特に自由が丘近辺）

 

 

医療の自由化が進んで保険内の治療しかしない人が住む地域と、保険外の治療も積極的に取り組む人が住む地域に2極化してきている感じがこういったリクエストを聞くと実感出来ます。

 

 

大学病院等にお勤めであればともかく自分が開業するとなるとやはり出来れば収入が多い所でやりたいというのは仕方の無い事なのかなとは思いますが。

 

 

また、物件の方も動きがこのエリアでは早く、この1カ月程で５億前後の物件が何棟も動いています。（他に買われているという事なのですが…）

 

 

城南エリアでの不動産投資は潰しが効くと言うのも人気の秘密かもしれませんね。将来の売却や建売用地への転換等色々と選択肢がありますからね。

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

小スペースの不動産投資、不動産活用として一つ上げられるのが自販機の設置です。自販機の設置のデメリットは美観を損なうとか飲料のゴミが捨てられるとかありますが、立地が良ければ不動産投資の多少の上乗せになります。

 

 

電気代が月額2000円～3000円の省エネタイプの設置で良ければ2万程の収入アップになります。

 

 

ただ単に収入アップのみならず場合によってはテナントの利便性を上げる可能性もあります。

 

 

コンビニ等から遠い物件の場合で近隣に自販機が一台も無い様な所だと置いてあると入居者のメリットになります。

 

 

例えばでこんな場所でもという所に設置可能性を聞いてみましたが、実際に設置することになりました。写真の場所は神奈川県の急な坂の上のマンションになります。

 

 

意外や意外こういう場所だからこそ売れるという所でもあるのでしょう。

 

 

人によってはコンビニの隣に自宅を建築してコンビニに来る来店者向けにコンビニより安く飲料を売って住宅ローンを払っていないという凄い人もいます。マネは出来ないですが…

不動産投資と不動産の活用はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資や不動産とは全く関係ない話題ですが、先日高校のラグビー部総会に参加してきてのお話です。
（かなりの盛り上がりを得ました。こんなに元気あるのかと…）

 

 

私の母校都立日比谷高校は学生紛争が起こる以前は東大合格者も全国一番を誇っていたそうですが、学校群制度もあって都立高校の弱体化が政策的に進められて我々の様な若者（？）が入学する頃には普通の高校のレベルに落ちていました。

 

 

開成や麻布等の難関校や早稲田慶応等の付属私立高校に落ちた敗北感を引きずっている人も多くいたようです。

 

 

そんな複雑な思いを引きずっている人もいない人も「遅刻坂」と言われる新坂を登って毎日登校していました。
私の同期でもしょっちゅう正門の所で生活指導の先生に遅刻者のチケットを渡されていました。

 

 

学校の授業に対しては当時はあまり熱心に聞く生徒がおらず、予備校での勉強がきつく机の上で寝ている人とか、部活の為に準備している人がいました。

 

 

我々ラグビー部の学生の場合は物理の授業中等ボール磨きなどをしていました。

 

他のクラブも一応進学校であったにも関わらず結構盛んで、当時はラグビー部、野球部、サッカー部、テニス部等のスポーツ系以外もバンドだとかも盛んだったと思います。

 

 

ただ、学生紛争が起こる前の世代と起こった後の世代間でのギャップが残り、OB会活動は縦のラインが特に弱かったのが問題でした。そこで60周年を記念して現役学生の支援とOB間の交流の為にOB会を正式に立ち上げる事になりました。

 

 

我がラグビー部はかなり上の世代では花園（全国大会）出場も達成し、その後も関東大会や、予選の厳しい東京ブロックにあってそこそこ強い私立高校と伍してやって行ける様になっていました。

 

 

でも必ず、久我山、大東文化大付属、目黒、東京高校等の強い私立高校に負けて来ました。

 

 

今後も都立高校が全国大会に行くのは至難の業でしょう。でも、OB会として勝手に学生支援を打ち出し、勝手に様々なプロジェクトを温めています。

 

 

その一つがグランドの芝生化です。都立高校のグランドが芝生であるところを聞きませんので恐らく無いでしょうが、それを豊かな緑の芝生が覆うラグビーというスポーツをする環境を整える…現在のエコの流れや学校の緑化の流れにも乗っています。

 

 

緑溢れるグランドはヨーロッパでは豊かさの象徴です。人が集まる場所になります。

 

 

ラグビー部だけでなく、サッカー部も歓迎な話ではないでしょうか？はたまた一般学生に取っても転んでも怪我しない芝生は気分転換の場所になるのでは…

 

by 向井啓和

昨日いきなり弊社事務所の電気が全て消えました。ただ、複合機やパソコン関係の電源は問題無く蛍光灯のラインだけ消えると言う状態になりました。

 

 

一棟物の不動産投資では特にそうなのですが小さいトラブルが度々起こります。そのトラブル時にフットワーク軽く何でもある程度分かってやってくれる便利屋さんは重要です。

 

 

結局スイッチ周りの点検をしたら問題が分かり事なきを得ました。

 

 

弊社の場合小さい案件は内装屋のSさんで大掛かりなお話は看板屋のTさんに頼んでいます。

 

今まであったトラブルは、

 

 

「トイに何かが詰まって水が屋根から直接落ちて来る」とか「上の階で水を出してしまって下の階で水が
出た…」とか

 

「台風で看板が飛びそうで119番が掛って消防署から呼ばれた」とか

 

「そば屋の蒸気に火災報知機が反応して消防車とパトカー大集合」とか「ハトが巣を作ってダニが湧いた」とか

 

「隣で工事をしていた人がスパナを屋根に落として穴が開いた」等色々あります。

 

 

一棟物の難点は管理会社を選定していても所有者に連絡が来て煩わしい目に合う事です。ただ、そんな時でも便利屋さん的な頼れる人がいると心強いものです。

 

 

管理会社が見積もりがどうのこうの言っている間に「取敢えず見て、直して」という事が言える人がいるといいもんです。

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by 向井啓和

 

先日東京港区港南の品川駅徒歩10分の貸し駐車場のチラシが入っていて驚きました。なんと月極めで21000円との事です。結構安いです。

 

確かにエリア的にはちょっとビジネスエリアから離れており、タワーマンションが林立するエリアからも若干離れています。

 

 

ただ、そんな中でも2，3年前と比べてやはり3割以上安いなという印象です。

 

 

景気の悪化からか特に車を持つ人が車を手放したり、企業も台数を減らしたりという現象が進行しているのを如実に感じます。

 

 

開発途上の地上げ未完成立地が時間貸し駐車場になったり、月極め駐車場になったりと供給はどんどん増えております。そんなこんなで貸し駐車場ビジネスは敢えて好き好んで行う不動産投資の手法ではないと言えると思います。

 

 

事実一棟物の不動産投資と時間貸し駐車場ビジネスを両方やっている投資家の方は「全然一棟物の方が良いですよ。…」との事でした。一時期に比べて駐車違反のチェックが厳しくなくなった事も多少影響があるんでしょうけど…

 

 

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by 向井啓和

不動産投資とは直接的に関係ないですが、昨日一日で大幅に円高が進行しましたが、数日前に著名投資家のジムロジャース氏が「ドルと米国債をショート（空売り）している」というコメントを出していました。（ブルムバーグテレビのニュースにて）

 

 

アメリカの財政状態が今後も悪化すると言う見通しが背景にあります。（G8ミーティングに合わせての仕掛け的な売りが入った様に思われます。)

 

 

一方投資用不動産市場は2009年の2月頃に底は打って、5，6月はかなり戻った感がありますが円高が進行し景況感が悪化すれば秋、冬にかけてもう一度買い場が来るかもしれませんね。

 

 

ただ、城南地区の築浅の管理良好物件は6，7％のレベルでも取引があるという声を聞きます。

 

 

年金問題、雇用問題がクローズアップされればされる程セーフティネットとしての不動産投資が見直されている様です。最近問合せが急増していますし、ファンド運用会社で働いているプロの方が個人として買うという動きも見られます。

 

 

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