東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ファンド解約物件ですが、今年の末に掛けてあるいは来年当初に掛けてですが大量に出て来ると思われましたが、実際には見えている程出てこない状態かもしれません。

 

 

見えている状況程というのは現在売り物件そのものは見えておりますが、ファンド解約物件として出て来るはずの物件が短期で損切りして出てこない可能性もあるとの事です。

 

 

通常半年程度のジャンプという形で融資期間を延長しその間に売却するのが想定されましたが、現在は融資銀行が遅延損害金等の引き当てを事前に取りその分長期のジャンプを許容するという姿勢に転じている様です。

 

 

つまり、比較的長めのジャンプ（融資期間の延長）を銀行が許容し出した為に早く損切りする必要が無くなってきたのが現状です。本来であれば以前も書いている様に国土交通省の統計等によると今年と来年に急激に売却物件が増えるはずなのですが…

 

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by 向井啓和

先日ブルムバーグニュースを見ていてあれっと思ったお話です。

 

 

ロンドンにある中国銀行の支店が中国出身の人やロンドンの地元ローカルの人に対して不動産融資を積極化していくという事でした。

 

 

その際に中国銀行の責任者の方は「ヨーロッパでは金融機関が消極的であるがその穴を埋める為に積極的に動くつもりであり、将来的には銀行口座のある人には中国株への投資口座も提供していきたい」との事でした。

 

 

世界中に散らばっている中国人への不動産投資をサポートし、海外からの資本も中国国内に呼び込むという面白いビジネス展開の話でした。

 

 

こらは日本の金融機関ではあり得ないお話です。日本の金融機関の場合には「日本人でも」非居住者（海外に赴任している人等）であれば例え日本の不動産を買うのにも非常に大きな苦労をします。（殆ど不可能な位のハードルです。）

 

 

日本の組織や企業は日本人に対しても一たび海外に出た人に対しては非常に冷たいのが特徴で、この中国銀行のスタンスと際立って異なります。

 

 

今後この中国銀行の動きが日本でも見られるかどうかは必見のところです。まずは一番グローバルなロンドンから初めて次はアメリカ…そのうち日本でも同様のビジネスを展開するかも知れません。

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時々ですが投資用不動産の物件資料で「リースバック条件付き」とか「リースバックも可」という事が備考欄に書かれています。

 

 

これらの物件の特徴を簡単にご説明すると「物件は売るけど場所はそのまま利用したい」という事です。

 

 

例えば、自社ビルの一階でレストランを経営されている方が不況でお客の入りが減ったので一時的に厳しくなった。

 

 

現在所有しているビルそのものには執着はなくビルを売却して少し楽になりたいという場合で、それでも一階の店舗は好立地なので利用し続けていたいというケース等が当てはまります。

 

 

そんなケースが多い中小型案件のリースバック物件は要注意です。リースバックして入居するテナントが一旦破たん寸前まで来ていて自社ビル等不動産物件を売却する訳でして状況はそれ程良くありません。

 

 

リースバックして再入居するテナントの属性を良くチェックする必要があります。

 

 

特に一棟全部を自社ビルとして使っていた場合等はかなり厳しく見る必要があります。

 

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不動産投資において駅から何分という立地は皆さん異常に気にされますが、「河」から何メートルとか「海」から何メートルという立地はあまり気にされません。というか殆ど気にされません。

 

 

ただ、タイムリーな所では現在日本列島に接近している台風9号の様な台風が襲った場合等には大きな影響があります。また、日常的にも少し強い強風が吹いている場合も影響があります。

 

 

特に、海や港に近い物件は兎も角、河川でも汽水域の近隣の物件は意外と影響を受けます。

 

 

汽水域は河川に満潮時に海の塩分濃度が高い海水が逆流してくる下流域の事を示します。

 

 

また、運河地帯等もそういったエリアに該当します。

 

 

例えば東京大田区の大森でも鮫洲方面とか、江東区の亀戸とかそんなエリアが過去物件を見た中で塩害が酷かったです。台風などの強風で塩分が含まれた汽水域の水が運河から風で運ばれて霧状にマンションの鉄骨に当たる。そんなイメージです。

 

 

こういったエリアの物件を見る際には鉄で出来ている部分の状態のチェックを入念にしましょう。むき出しになっている非常階段部分等はぼろぼろだったりします。

 

 

非常階段を見てあまりに腐食が激しいので買うのを止めた事があります。河川や湾岸からの距離等も将来の大規模修繕の事も考えた場合重要なポイントになります。景色が良く入居者の人気度は高いのですが…

 

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by 向井啓和

 

 

東京の不動産投資市場を考える時、人があつまるイベントや魅力というのが重要になります。昨日東京湾花火大会に行って来ましたがその際の写真を添付します。

 

 

日本には四季があり、春夏秋冬それぞれに楽しいイベントがあります。また、日本は南北に長く雪山から南国リゾートまでそろっています。この魅力を生かすべきなのかと思います。またそれは外国人の方が分かっているのかなと思います。

 

 

インターナショナルな視点で見ると東京の不動産は違った目で見れます。今後大きく発展する中国やアジアの富裕層が観光やビジネスで東京により集ってくる事を考えると日本の人口減少、少子高齢化だけの理由で不動産価格が下がるという事には成りません。

 

 

ちなみに最近富に多い問い合わせが中国系の人からのものです。日本でビジネスに成功した人が更なる成功を積み上げる為に一棟物のビルを購入したり、店舗付きビル等を購入したりといった例が散見されます。（弊社問い合わせの約3割が中国系の方だと思います。）

 

 

ラグビーワールドカップの招致が決定しましたし、東京オリムピックがもし来る様な事になれば東京湾岸エリアを中心に不動産市場がダイナミックに動いてくるのではないかと思います。

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by 向井啓和

 

 

神奈川県の一棟売りマンションが出ました。9月末までの決済案件です。

 

 

結構建物も良さそうです。海が近く良く釣りに行くところなのでファミリー層にある程度人気度があるエリアだとリサーチ済みです。（海まで徒歩１分位です。）

 

 

海の側の建物は塩害が心配ですが、入居率もほぼ100%で利回りも10%以上と言う事なので主要駅からの距離はありますがお勧め出来る物件かと思います。

 

 

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投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

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by 向井啓和

 

 

（上記↑↑↑↑↑画像をクリックすると内容確認できます。）

 

譲渡所得の特例について、法人に関しての事例をこの不動産投資ブログでご紹介しましたが、個人でも適用されます。ただ、注意点は今年中に不動産を取得した人は来年の3月15日までに届出を出すという所です。

 

 

①特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除では5年超所有した場合に1000万まで譲渡益が控除される特例と②土地等の先行取得の特例があります。②に関しては今年中に取得した物件の場合には譲渡益の80%を圧縮可能で、来年中に取得した物件の場合には譲渡益の60%を圧縮可能となります。

 

 

イメージとしては個人の方もこんな利用が出来るかも知れません。

 

 

例えば①では今年や来年中に可能な限り物件を取得して、5年間は最低キャッシュフローを取得します。その後5年目から景気の動向等を見ながら１棟ずつ売却していきます。

 

 

例えば5棟の少額物件であれば6年目一棟、7年目一棟と売却していけば1000万以下の譲渡益がそれぞれ出る場合には全て1000万まで課税所得がゼロになると税務署のお知らせからは読めます。

 

（一応税理士に確認する必要しますが、「その」長期譲渡所得とわざわざ明記されているので個別に判定されると理解できます。）

 

 

また、②に関しては以前から所有している老朽化した物件を将来売却して新しい一棟物マンションに入れ替える等の際には非常に有効です。以前から所有している簿価の低い物件を売却すると譲渡益が大幅に出る為物件の入れ替えに躊躇されていた方には思わぬチャンスの時期となります。

 

 

従いまして税効果等も考慮するとある程度新しいメンテナンスコストの低い物件への買換えには今年は絶好のチャンスとなります。しかも古い物件の売却は景気が回復してからで良いので、まずは「買いだけ」する事が出来ます。

 

 

今年は「利回りだけ」を見た投資をするのでなく「他物件も含めた税効果を考慮した」投資をする必要があります。

 

 

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by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

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by 向井啓和

以前も不動産投資ブログで書きましたが、不動産投資と直接・間接的に影響のあるのがビックイベントの開催です。特に、オリムピック、万博、ワールドカップ等が行われると世界的に注目が集まり実際に資本や人の往来が活発になり経済が活性化されます。

 

 

最近の良い例では北京オリムピックとそれに伴って起こった中国での経済発展があげられます。
また、南アフリカで行われるワールドカップとその準備も南アフリカの経済発展に大きな影響を与えています。

 

 

本日発表になりました日本でのラグビーワールドカップ開催も一つのビックトピックスです。
http://www.rugby-japan.jp/rwc_j/index.html

 

 

世界中のラグビー先進国（ヨーロッパ、オセアニア）から多くの選手や応援の為の観光客が集合し大きな盛り上がりを得ることになるでしょう。

 

 

また今回の招致が東京オリムピックへの布石として大きなプラスになると思われます。

 

 

私の不動産投資ブログにおいて何度か指摘しておりますが、2016年のオリムピックの開催地の決定は今年の10月になります。今回一番有力と言われているのが東京とシカゴですがオバマ人気も一服してきた今日この頃もしかしたら「日本」という可能性もあるのではないでしょうか。

 

 

当然そうなってくると世界のマネーが再度日本にじわじわと流れ込んできます。不動産価格が上昇する可能性も当然ながら高まります。特に東京都心部中心かと思いますが…実際世界の事情通の人は東京での店舗拡大等を進めています。

 

 

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by 向井啓和