東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

日本の不動産投資やファイナンス状況に影響を与えるので、アメリカの商業用不動産の記事が出ていましたので簡単に要約します。（NYTIMES　9月1日－商業用不動産の受難は今始まったばかり）

 

 

「前略・・・多くのアナリストはデフォルトや差押えや倒産が1990年代前半の状況を上回るだろうと指摘しています。「数件の取引で支えられても、寄せて来る波を止める事は出来ない」と表現しています。

 

 

ドイツ銀行の商業用不動産担保証券のアナリストのリチャードパルクス氏は野球に例えて「私たちは今一回～二回のさなかにいる」と指摘し「これからとても難しい時期をくぐり抜けなければならない」とコメントしています。

 

 

「地方では価格が5割下落して、価格が最も上昇したマンハッタン等ではそれ以上の下落を示しています。今後2，3年に満期を迎える65％の商業用不動産ローンは借換出来ないでしょう。何故なら担保価格の下落と借換基準の厳格化が影響します。」

 

とコメントしています。

 

 

要は失業率が上昇し、給与が下落して、財布の紐が堅くなり、商業施設で物が売れなくなり、商業施設のテナントが撤退し、撤退されたビルのローンの返済が滞り、そのローン債権を組み込んだCDOやモーゲッジバック証券が下落して、それを持っている銀行の資産が目減りし、融資基準が厳しくなる、という循環です。

 

日本の不動産市場にも同様な流れはありますが・・・・日本の場合ずっとそんな感じの基調でしたので多少は慣れがあるでしょが・・・アメリカ市場がどう立ち直ってくるかはファイナンスの面で日本の不動産市場に大きな影響を与えます。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資ブログで以前もお伝えしましたが、リニア新幹線の有力な始発駅が品川駅になります。本日の日経新聞31面東京・首都圏経済面にも記事が出ておりました。（長期の投資用不動産を考えるとこういう情報は重要です。）

 

 

東海地震等の懸念もあり、バイパス的なインフラとして東海道山陽新幹線を補完する様なエリアを通る路線が必要だという認識が高まっている様です。

 

 

そんな中で品川駅構内のボーリング工事を2か月前にして地質調査を始められたとの記事が出ておりました。

 

 

東京のターミナル駅で地下の利用度が低く、駅に余裕がある所と言う事になると品川駅が最有力候補になるそうです。

 

 

確かに、東京駅や新宿駅等の駅で新たな路線を作るのはかなり至難の業でしょう。例えば新宿駅等は「丸の内線」「大江戸線」「都営新宿線」「副都心線」等などの路線が通っておりますが、品川駅の場合には「都営浅草線」のみが京浜急行乗り入れで地下鉄として通っております。

 

 

品川駅の地下はガラガラです。

 

 

投資用不動産を買う場合もこんなニュースに敏感になっておく必要があります。

 

 

今のところ停車するのは東京と名古屋で将来は大阪となるそうです。東京と名古屋の中間で甲府等も有力な経由候補駅になっている様です。

 

 

品川駅へのアクセスが便利な路線での不動産投資は将来的にもハズレが無いかも知れません。20年後、30年後という事を考えますと日本の交通の心臓部になる品川駅は無視できません。

 

 

ちなみに、地方の不動産投資という事で考えますと甲府駅周辺等も面白いのかも知れません。リニアが通れば甲府も東京の国立辺りよりも時間的には近く成ってくる事になります。

 

 

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by 向井啓和

不動産投資関係の仕事をしていて一番気になるが「サブプライム問題第二幕は開くのか？」という事です。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストのお墨付きも何らかの基準を基に出されたはずですが、その基準に現在の経済状態は近づいてもしかして今後はその基準よりも悪化するのではないかと言う事です。（ストレステストは今年の春先だったと思います。）

 

 

その中で気になるポイントが二つあります。一つは失業率の上昇、もう一つはローン債権の延滞率です。サブプライム関係の整理はかなり進んでいる様ですが、以前もブログで書いた通りプライムローンの延滞が上昇しています。

 

 

つまり以前は仕事があって失業した為にローンの返済が滞った人たちが増えているという事です。

 

 

また、ローン債権の延滞に関しては商業用不動産にも大きな火種が隠されています。以前のブログでブルムバーグニュースでされていた報道を指摘しましたが、やはり数日経って日本のマスコミでも取り上げだしました。

 

 

日経新聞の記事がネットでも配信されたようです。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20090906AT2M0501705092009.html

 

 

「金融機関が保有する同融資と関連の証券化商品の残高は約２兆ドル（約185兆円）と、金融不安のきっかけとなったサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資＝１兆ドル強）を上回る規模」であるという事から見ても分かる事ですが非常に大きな不動産市場の足かせになりかねない話です。

 

 

日本もそうですがアメリカの小売業の業績は感謝祭からクリスマスに至るところで大きく決定されており、その時期に売上が追い付かない状態になった場合には更に商業用不動産市場がお寒い状態になります。売上が足りなければ店舗の整理に入りますので…当然証券化商品のデフォルトリスクが上昇します。

 

 

それがもろに銀行の貸し渋り状態に影響を与えます。上記のニュースにもある通り、商業用不動産の証券化された残高がサブプライムローン残高の倍もあるのですから…

 

 

なんとか個人消費を喚起しなければならないが、個人消費は失業者が増え、今後の見通しにも不安がある時にはどうにも盛り上がらないのが現状です。

 

 

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by 向井啓和

最近ブルムバーグ等を見ていて言われ出したのが、「不況（景気後退）はまだ終わっていないかも知れない」という事です。

 

ゴールドマンサックスやモルガンスタンレー等の大手証券会社のエコノミスト等は強気の姿勢で景気後退の終了が見えたかの報道が日本でも一般的にされていますが、アメリカでは賛否両論です。

 

 

アメリカ等では幾つかの理由で景気後退の終了を確信するには早すぎるとの意見が出ています。

 

特にチューダー等のヘッジファンドからはその様な指摘が出ているそうです。不動産市況に関して言えば中古住宅販売や新築住宅販売の統計数字は改善してきていますが、住宅ローン等の滞納が進行しているそうです。

 

特に現在の状態は「サブプライムローン」関係のローン滞納状態は落ち着いて（Level-off）来ていますが、今度は「プライムローン」でローン債権の滞納の上昇が顕著になって来ているそうです。

 

サブプライムローンの膿は出てしまったが、今度は企業が解雇する等してプライムローンの借手だった人が失業等して住宅ローンが払えない状態が起きてきている様です。

 

また、住宅ローンに比べて規模の小さいと言われている商業用不動産のローンにおいても滞納や差押えが増加しており、不動産市場の下落や金融危機の第二幕が開くと予想している人も結構いる様です。

 

また、歴史的にも9月は9-11、リーマンショック等ネガティブな事が起こる事が多いので…

 

 

ちなみに私は証券アナリスト資格の保持者です。（名前出てます。↓）

 

日本証券アナリスト協会　　http://www.saa.or.jp/apps/list/mu.html

 

今後も不動産市況と他の金融市場(株式、債券、外為）との関連で不動産投資を見ていきたいと思います。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

不動産投資と節税という事ですが、「不動産投資をして節税しましょう」という話ではありません。

 

 

「不動産投資をしたいのだけどどうしたら良いのか」という相談は良く受けるのですが、不動産投資をする前の段階で自営業者の場合には決算書が、個人の場合には確定申告書がネックになります。

 

法人の場合には極度に利益が出ていない決算書が非常に多いです。

 

 

そして、車を会社名義にし、自宅の費用を会社名義にし、様々な支払いを会社名義にして繰越損失を毎年繰り越されている方もいます。実質的には本人への給与の支払いと同じような内容を法人の損金で落として税金をごまかしています。

 

 

個人の場合は基礎控除38万円と給料所得控除の最低限額である65万円を足すと103万円になるため、この金額以内の給与にしている人も散見されます。

 

 

ただ、これが「不動産投資」や「ビジネスの拡大」を計画する時には大きな足かせになります。

 

 

基本的には銀行の見方としては公的な書類に書かれている数字を基にその人や会社の状態を把握します。よって自分が「不動産投資をして税金は払いながらも収益を増やしたい」という時になって初めて節税のやりすぎを悔います。

 

 

また、法人の場合も同じで3期分の推移を見られますが、理由の不明確な不自然な赤字法人の場合は税務署から更生処分を受ける可能性がありますので当然ながら銀行は融資をしません。

 

 

（将来税務署に多額の税金や過少申告加算税等を払うように請求された時に銀行への返済が滞るかもしれませんので・・・いくら「本当は儲かっているんですが」と言っても誰も相手にしません。）

 

 

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by 向井啓和

 

 

弊社では投資用不動産の仲介のみならず、9月1日から城南地区を中心にリニューアル仲介をスタートすることになりました。

 

 

中古住宅の円滑な流通を促進する為に中古物件でもフラット35での融資が付くように物件をリフォーム・リニューアルして仲介するのが「リニューアル仲介」の流れです。

 

 

中古物件の仲介で特に難しいのが瑕疵担保の保証になります。また、実際に仲介する際には何らかの問題があるのが中古物件の常です。

 

 

雨漏りがあるとか、ベランダが腐食しているとか、間取りが使いずらいとかあったとしても、認められた建築の専門家のチェックを受けてリフォームをする場合にはリフォーム費用を含めてフラット35が利用出来ます。

 

 

今までであれば通常、物件融資とリフォーム融資は別建てになりましたが一体になっており利便性が高まりました。

 

 

場合によっては全てひっくるめてフルローンも可能かと思います。

 

 

日本では戸建の中古物件の流通が弱かったですが、今後は戸建の中古物件をリフォームと購入を同時に行うというスタイルが定着してくるのではないかと思います。（今までは中古戸建ては更地にされてそこに新築住宅を建てるというのが主流でしたが…）

港区、渋谷区、目黒区等の城南地区の不動産購入はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

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by 向井啓和

 

 

東京都渋谷区明治通り沿いに売りビルがでました。金額は1億台です。

 

 

利回りは低いのですが立地は秀逸です。土地の担保価値や実勢価値が高く、将来の開発の可能性のある物件という事でキャピタルゲイン狙いの不動産投資を検討の方にはもってこいの物件です。

 

 

写真は明治通りです。

 

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by　向井啓和

投資用不動産の購入において誤解の多い事ですが、「不動産投資でインカムゲイン狙いとキャピタルゲイン狙いが両立するか否か」という命題があります。

 

 

通常金融機関等が好む不動産投資のあり方としてはキャッシュフローを潤沢に取れるインカムゲイン対象の不動産投資になります。一方、投資家サイドとしては出来ればキャピタルゲインも取れそうな物件という事で人気のエリアを好む傾向があります。

 

 

金融機関としては人気のエリアであってもキャッシュフローが取れない、もしくは薄い場合には融資の判断になりません。

 

 

通常キャピタルゲインが狙える物件は商業地や近隣商業地に該当する用途地区でありまして、レジデンス物中心のインカムゲイン狙いの投資では該当しないエリアになります。

 

 

よって自己資金の投入の少ないフルローン投資を含むハイレバレッジ投資の場合には、ほぼキャピタルゲイン狙いが出来ない物件の購入になると考えた方が宜しいと思います。（銀行の意向が強く働くので）

 

 

せいぜい将来運よくキャピタルゲインが取れても1割～2割ですが、それもコストや税金を引いてしまえば微々たるものとなります。

商業地等のキャピタルゲインの場合には2，3倍取れる事もある事を考えますと僅かな物となります。

 

 

ただ、商業地等のキャピタルゲインが得られる可能性のある物件の場合には銀行の融資があまり出ないという難点があります。何故ならキャピタルゲインが望めそうなエリアの物件は住居物件と言うよりは事務所店舗が入っている様な商業地物件になるからです。

 

 

もし事務所店舗等の入っている物件を購入する場合には自己資金を半分近く入れて低レバレッジで臨むしかありません。場合によっては全額キャッシュで購入という事も必要になってきます。

 

 

「キャッシュフローが取れてネット10％で回っていて、将来キャピタルゲインも期待できる物件」なんて殆ど存在しないのが現実です。「スリムでグラマーな女の子」を探すような物です。まあ奇跡的に見つかるかもしれませんが…

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

永住権取得は外国人の方にとって非常に重要な法的な手続きになります。弊社お客様でも外国人の方や外国人の配偶者をお持ちの方を相手にする事が多々ありまして色々な場面に遭遇します。

 

 

不動産投資や不動産購入において銀行融資の審査の第一条件が永住権を持っているか否かになります。永住権を持っていれば金利も低く金額も多めに借りれる等のメリットがありますが、ちょっとした手続きの面倒さから何年も取らずに過ごされている人も散見されます。

 

 

そういった人に限って10年以上住んでいるにも関わらず申請せずに、突如自宅を購入したいといった時に永住権保持者で無いが為に高金利の借り入れや限定された借入先からの融資を利用せざるを得なくなるという状態になります。

 

 

金利が高くても借りれれば良いのですがそれも難しい場合があります。

 

 

永住権の取得は不動産購入や不動産投資にとって必須の項目になります。何より経済的なメリットを直接受ける事が出来ます。

 

 

弊社では永住権取得後に「みなとアセットマネジメント株式会社から不動産を購入された方」には永住権取得のコストをタダにしてあげるキャンペーンをしております。詳しくはお問い合わせください。

http://blog.realestate-minato.com/（英語ブログ）
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by 向井啓和