東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

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by 向井啓和

不動産投資において駅から何分という立地は皆さん異常に気にされますが、「河」から何メートルとか「海」から何メートルという立地はあまり気にされません。というか殆ど気にされません。

 

 

ただ、タイムリーな所では現在日本列島に接近している台風9号の様な台風が襲った場合等には大きな影響があります。また、日常的にも少し強い強風が吹いている場合も影響があります。

 

 

特に、海や港に近い物件は兎も角、河川でも汽水域の近隣の物件は意外と影響を受けます。

 

 

汽水域は河川に満潮時に海の塩分濃度が高い海水が逆流してくる下流域の事を示します。

 

 

また、運河地帯等もそういったエリアに該当します。

 

 

例えば東京大田区の大森でも鮫洲方面とか、江東区の亀戸とかそんなエリアが過去物件を見た中で塩害が酷かったです。台風などの強風で塩分が含まれた汽水域の水が運河から風で運ばれて霧状にマンションの鉄骨に当たる。そんなイメージです。

 

 

こういったエリアの物件を見る際には鉄で出来ている部分の状態のチェックを入念にしましょう。むき出しになっている非常階段部分等はぼろぼろだったりします。

 

 

非常階段を見てあまりに腐食が激しいので買うのを止めた事があります。河川や湾岸からの距離等も将来の大規模修繕の事も考えた場合重要なポイントになります。景色が良く入居者の人気度は高いのですが…

 

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投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

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by 向井啓和

 

 

不動産投資の一つの失敗例（？）をご紹介します。

 

 

と言っても失敗を招くような事を何かしたというわけでは無く、物件購入後暫くして問題が明るみに出たというケースです。

 

 

弊社一階のそば屋「ゆでたろう」から排水の抜けが悪いとの指摘があり、以前も虫が湧くとの苦情もあり確認させると、何と排水官がずれてつながっていないとの事でした。（写真の様に床に穴をあけて確認しました。）

 

 

何かの工事によって起こったそうです。テナントの工事なのか、近隣の下水工事や、電線地中化工事が原因なのかわかりませんが…

問題は解決されましたが、不良債権化した任意売却の中古物件には問題は付き物という一つの例になるかと思います。

 

 

任意売却物件は価格が安く買えますがそれなりの覚悟は必要ではあります。この程度の隠れたる瑕疵は「ご愛嬌」と考えられない人には無理な投資ではあります。

 

任意売却物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

日本の不動産投資の市場等にも間接的に影響を与える海外の不動産市場ですが、今後要チェックが必要かと思います。特にヨーロッパが今まで目立っていませんでしたが今後は破たん等の動きが出てくるかと思います。実際に昨日1件ありました。

 

 

ブルムバーグニュースの抜粋訳
「昨日ロンドンで１社イギリスのサイモンハラビ氏（Simon Halabi）の不動産会社が約２０００億前後の負債でロンドンの９つのオフィスビルで構成されている資産担保債券がその物件価値の50%近い下落で破たんしました。

 

その中にはJPMorgan Chase & Co.が入居しているオフィスビルも含まれています。現在物件価値が債券の残債を下回っているとの見立てがローンの管理者であるハットフィールドフィリップスのコメントで明らかになりました。

 

 

そのビルは929ミリオンポンドと6月8日現在では評価されましたが、2006年の10月には1．83ビリオンポンドだったとローンの管理者は指摘しています。
ハラビ氏は2006年にビルを担保に資金調達しましたが、その債務が組み込まれた債券はこの10月に償還期限となります。ブルムバーグのデータによるとイギリスで今年償還を迎える債券で最大規模となります。・・・」

 

 

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=au9kxl_370iw

 

 

今後は、2006年、2007年等の高い所で買っている不動産の出口時期が今年や来年に来ますので同じ様な動きが見られると思います。イギリスを含めたヨーロッパは特に東欧向けなどの案件が焦げ付く可能性が指摘出来ると思います。

 

 

また、イギリス等のヨーロッパではバルーンタイプの資金調達をしている個人の一般投資家が多くその辺りの人々が持ちこたえられるかという懸念が持たれます。

 

 

*バルーンタイプの資金調達は短期で利払いのみをする借入で、短期間（1年～3年）で借換、借換を継続する資金調達手法になっています。価値が下落すればローンが出なくなり借換が出来ずに破たんという可能性があります。

 

また、アメリカのサブプライムはニュースにならなくなってきていますが、今後はオルトAやジャンボと言われる借入の借換時期が来ます。現在アメリカの長期金利は政府による資金調達が大きく財政懸念がある為に大幅に上昇しております。

 

 

普通はこれらのオルトA等の設定金利は長期金利等との比較で決定されるでしょうから、これからサブプライムの第二ラウンドがどこかのタイミングで始まる可能性があります。

 

 

先進国中最も早く景気底打ち宣言をした日本ですが、「蚊にさされた程度」が「100年に一度の危機」に認識が変わったのと同じように成らないと良いと思いますが・・・・

 

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by 向井啓和

不動産市況（特に投資用不動産を買う不動産投資）が活況になってきまして、物件が減少してきております。

 

 

そんな中物件が買えない理由の一つに利回り10%信仰があります。古い物件も、新しい物件も、都心の物件も、田舎の物件も、駅近くの物件も、駅から遠い物件も全て評価する一つの基準として想定利回りがあります。そして、想定利回り10%を一つの基準にするという考えがあります。

 

 

ただ、利回りだけで物件を選んでいても意味がないなとつくづく思います。築年数の新しい物件であれば借入期間が長く取れる為、キャッシュフローが古い物件と全く異なります。また、新しい物件の場合には修繕費等のコストが当面掛りませんので維持費が安く済みます。

 

 

築1，2年の物件等の場合によっては固定資産税の減免を受けている場合もあります。その為ネットの利回りが他の物件よりも高くなり、想定とネットの差が小さくなります。

 

 

そういった違いやメリットを全く考慮せずに足切りして行くと投資のチャンスを逃すことになります。

 

 

また、考え方ではありますが、2億の物件の年収が2000万であれば、ざっとNETで8%年間残ると考えると2億×8%＝1600万です。1年間持っていればそれだけのキャッシュフローがあります。（一部は残債の減少に、一部は自己資金の増加に回ります。）

 

 

結局、価格が幾らであっても利回りが幾らであっても年間1600万入ってくると考えた場合、その分だけ高い値段で買う事に強い抵抗を抱く必要があるのか？と思うのです。

 

 

例えば2億1600万で買うという事ですが…そうなると約9.2%の想定利回りになります。

 

 

新築など堅い物件であれば今年2億1600万で買って1年持っていれば、1年後に同じ物件を2億で買ったのと同じという事ですよね？？（もちろん競争や邪魔が入りますので買えないでしょうが…）もし、今年2億1600万で買った人は来年は他の物件を買える状態に再度成っているかもしれません。

 

 

（「今年利回り9.2%で物件を購入≒来年利回り10%で同じ物件を購入」単純化して考えれば左記の様な考えが出来ます。）

市場が上昇している時の思考として、「時間に価値がある」という事を理解する必要があります。利回りに固執するが故に時間を浪費するぐらいであれば、新しい良い物件であれば利回りが若干低くても買って一年でその差額を回収したと考えたらどうでしょうか？

 

 

ファイナンスの世界では時間を浪費するという事は損失と考えます。時間には価値があります。投資において「時間という価値」をうまく利用する必要があります。

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by  向井啓和

先日、ジョイント・コーポレーションが会社更生法の適用を申請したという記事が出ておりましたが、今後まだ数社～10社程度決算期を終えて金融機関が手を引く先が出てくると想定されます。金融機関が白黒つけるのが決算数字を見てからという行動パターンからして5，6月に今回のバブルの総決算が行われることになると思います。

 

 

そんな中で不動産投資物件の所有者の方が最も気を付けなければならないのが不動産賃貸管理会社の破たんです。一度、困っている顧客の為に色々調べましたが、不動産賃貸管理の世界は意外とセーフティーネットが掛っていません。不動産投資で失敗しないためにも十分注意しましょう。

 

 

例えば、不動産賃貸管理の業務に関して管理会社として受け取った家賃を振り込まない業者に対してどういう手段が取れるかと調べてみると、不動産賃貸管理そのものは宅建業者でなくても行う事が出来る業務が故に宅建業法で網が掛っていません。その為「借主が賃貸管理会社に払った家賃をオーナ－に契約通り支払え」「きちんと対応しなければ管轄の行政に宅建業者としての行為違反として連絡するぞ」という事が言えないのです。

 

 

（宅地建物取引主任のテストのひっかけ問題で良く「宅建業者で無くても出来る業務は次のうちどれか」という質問が出ますがその答えが仲介でない賃貸や管理になります。）

 

 

事実、国土交通省の出先機関に連絡を入れて確認もしました。宅建業法外の行為なので何も出来ません。というのが賃貸管理の世界なのです。

 

 

つまり賃貸管理の会社はオーナーが受け取るべき家賃を代行して受け取っておりますが、その振込をしなくても信義則違反や契約違反程度の民法上の争い事になってしまいます。宅建業法上の問題であれば該当会社に対して行政からの抑止力が働く部分もありますが、そうはなっていません。

 

 

不動産賃貸管理をする会社をざっと以下の様な点で最初にチェックします。

 

１． その会社や親会社等で短期の買取転売等を積極的にやっていなかったかどうか

２． その会社や親会社等が派手に不動産開発案件やリゾート案件をやっていなかったかどうか

３． 社員がリストラされて一担当者あたり担当物件が極度に多すぎないかどうか

４． その会社が不動産仲介業務や賃貸管理等の地道なビジネスをどれだけ重視しているか

 

 

そして、その後で注意すべきは約束事をきっちりと守っているか否かです。

 

 

家賃振込日が10日であるならばきちんと10日に毎月入っているか、遅れが日常茶飯事になっていないか等です。

 

 

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by 向井啓和

以前一度書いた記憶がありますが、不動産投資で物件を買ったら出来れば水災もカバーされている保険に入られる事をお勧めします。

 

 

更にお勧めは総合保険に入る事だという事もお書きしたかと思います。

 

 

総合保険では予期せぬ盗難等にも対処されています。

 

cf 一度あった問題は路上に置かれたエアコンの室外機が盗難にあったケースです。警察に届け出ましたが、保険の対象となりませんでした。（なぜなら総合保険でなかったからです。）

 

 

室外機だけといえども当然全体が使えなくなりますのでビルの場合は新規に付けると100万前後の備品になります。通常の保険ではここまでカバーされていません・・・・その為1棟物の投資用不動産を購入される場合には総合保険が良いです。

更に、最近出来た新しいサービスがあります。それは特に火災保険に質権設定する場合に便利な「自動引き落とし型の長期契約」（名称は異なります。）です。

 

 

私も長期契約で一括で現金を払うというのは手持ち資金の有効活用の点で効率が悪いので行いませんでした。（ただ少額案件は別ですが）一方、長期契約にすると割引があるので全くメリットが無いというわけでもありません。質権設定等を毎年やる面倒がありますし・・・

 

 

この二つのポイントを解決するのが「自動引き落とし型の長期契約」です。長期契約ではあるので保険そのものには長期契約の割引が適用されます。一方、今までの様に契約当時に全期間分全額支払う必要が無くなりメリットになります。また、質権設定もその長期間で行う事が出来るので書類上のわずらしさが減少します。

 

 

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by 向井啓和

 

現在神奈川県に所在する不動産投資ファンド所有の信託受益権物件に取り組んでいます。建物の躯体そのものは立派で見栄えがするのですが、急傾斜地に建っております。

 

 

傾斜地は見晴らしや採光が良いので好まれる点もあるのですが、一方坂道を登る必要があるので億劫だと思われる点もあります。

 

 

若者や子育て世代であれば良いのですが高齢化が更に進行した場合にどうなるかが心配な物件です。

 

 

ただ、神奈川県の良いと言われる住宅地はどこも丘の途中や坂の上にあります。東京以上に坂が多いエリアですので神奈川で不動産投資を考えている方には避けて通れないポイントかと思います。

 

ちなみに、ハザードマップ（アボイドマップ）と言われる地図が各自治体に備えられており地図を見ると神奈川県の場合には非常に広いエリアが何らかの危険地帯とされています。

 

 

例えば、洪水予測区域、地すべり予測個所等…ただ、これは法令上の制限を伴わない区分けになります。単に「大雨が降ったらこの辺りには行かない方が良いですよ」と言った情報開示だという事です。

 

 

不動産売買においてより重要となる規制や制限を伴う法令上の制限がある区分けではないという事です。

 

 

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by 向井啓和

不動産投資の大きな誤解を一つ指摘します。良く不動産投資のブログやサイトで書かれている「3年で2億の不動産資産を構築したノウハウ」云々ありますが、誇大広告と言って良いでしょう。

 

 

「3年で2億の不動産資産と負債を負った…」というのが正しいところでして、不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めたばかりでノウハウなんてあると思えません。

 

 

不動産投資が本当に失敗せず成功の過程に入ったと言えるには、物件を購入してその後返済が進み、大規模修繕も行い、それでも満室か高稼働率で物件を運用している必要があります。本当に成功したと言えるのは残債がゼロになるか、残債と資金収支累計額が同額になった時点ではないかと思います。

 

 

（資金収支累計額が残債と同額になるという事は期限前完済が可能になったという事を意味します。）

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