東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

不動産投資の「トラブル」というか「失敗」というか「認識不足」に大規模修繕の見込み違いがあります。物件購入までは熱く突っ走り、購入してから中古物件の修繕ってこんなに掛るのと愕然とされる方もおります。

 

弊社では、大体200、300万程度の修繕か、500万前後の修繕か、1000万～1500万の修繕になるか等の大まかな数字は把握してお勧めする様にしております。また、その修繕が必要となる時期も…

 

今回、依頼を受けたのは以前弊社にも問い合わせがあったけど、他で物件を買われた方から再度メールでの依頼が入り対応しました。

 

物件買った先から修繕費が購入後直ぐに必要になると言われてそれが妥当か否か調べてくれとの内容でした。

 

普通であれば調べませんが他社はどんな売り方をしているかというチェックで見て来ました。写真を載せます。

 

マンションの外付の廊下ですが、クラックが凄いです。コンディションはあまり良く無いですね…

 

by 向井啓和

 

区分のワンルームマンションが売られておりますが、その際に「節税」をうたっているケースがあります。ただ、ワンルームマンションでの節税と言うのは事実上殆ど期待出来ません。

 

一方、数年経っても減らない残債に対して金融機関の評価は惨憺たるものです。例えば1000万の物件であっても100万台でしか物件評価されません。（また、物件数が増えると事業者的な上乗せのリスクを金融機関が想定します。例えサラリーマンであっても…）

 

そんな事で不動産投資を「展開」したいという予定があるのであれば、ワンルームマンションは練習程度にしておいた方が宜しいと思います。

不動産投資をされる方で物件を何年も買えていない方を見ると物件に関しての勉強ばかりされていて、ファイナンスの理論を勉強されていない気がします。

 

 

ファイナンスの基本的なモデルにおいては「時間には価値があり、それをどう評価するかが重要なポイント」でそれを味方に付けられるか否かに掛っていますが、全く分かっていない人が多数です。

例えばこんな方…は時間の価値をもっと重要視すべきです。

 

 

定年退職が近いがその前に物件を購入したい、転職をすると物件を買えないので今買っておきたい、親が元気なうちに親の銀行との「のれん」を引き継いで買っておきたい、今年は年収が多いが来年は低下するので年収の高い年のうちに買っておきたい…

 

 

等などです。

 

 

例えば、一番最後の例等は今年購入するのと来年購入するのでは税務上のメリットが全く異なります。

時間の価値≒機会（チャンス）の数

 

とも置き換えられます。時間の経過をただ見過ごす人は実は「限りあるチャンス」を見過ごしている事になるのです。

数日後に控えた不動産投資案件の契約にあたって、重要事項説明書を作っていく中で建物図面や検査済書が紛失されている事が発覚しました。

どうやらマンション管理組合が依頼した大規模修繕を行った業者が倒産したそうで、設計図書や検査済書等の一式書類を渡してそのまま帰って来ないという事態になっている様です。

重要事項説明を作成する過程で調べて行くと販売図面（チラシ）一枚では分からない事が見えて来ます。

問題になりそうな話なのでまず買主に連絡をしてその旨伝える事と、融資先金融機関にも事情を説明する様にさせました。仲介業務の鉄則と思うのですが「悪い報告は先にする」事が重要だからです…

契約日にそんな話聞きたくないですし、そもそもローンが通らないなら契約する意味無いですから。

 

 

by  向井啓和

 

 

東京都千代田区のオーナーチェンジの物件を買われて不動産投資をしている方の物件がありますが、入居者の方が退去されました。

 

事務所仕様でしたので何もないと思って退去の立会に行きましたが、ビックリ仰天ユニットバスが故障しているとの事。黒い水垢が出て借主も混乱してました。

聞くとユニットバスの中に旅行用のキャリーバックを置き、その上にも荷物を置いていたそうです。約10年間その上にふたをして書類等の置き物置代わりにしていたという事で、10年ぶりに風呂桶の中を見て借主も困惑していました…「お風呂を使ってないのにお風呂に水が…」

 

ユニットバスをユニットバスとしての利用をしなかった訳で故障の原因は入居者にありますが、預り敷金は20万以下…

 

確かに昭和53年築のマンションで一度も部屋の中の大規模修繕をしていないので交換の時期かとは思っていましたが…ユニットバスの交換となると50万以上は掛るのでオーナーに何と言ったら良いかとちょっと困りました。

 

 

が、翌日パイプの洗浄をしてもらうと全く問題なく水が流れました。

 

 

そのユニットバスは「伊奈製陶株式会社」というラベルが貼ってあり、今の「INAX」の製品でした。ユニットバスの寿命は20年も使えば良いと聞いていましたが、更に10年は余裕で使えそうです。

 

 

3点式のトイレは事務所だったので多数の人が使っていたので通常以上に使われていたにも関わらず…

 

INAX
http://www.inax.co.jp/company/vision/index.html

 

by 向井啓和

不動産投資の失敗に関してちらほら話を聞く事も増えて来ました。特にこの2－3年の間にフルローン等で物件を買い増して行かれた方が入居者の滞納や、入居率の下落等で苦労されている様です。

 

 

その中でも場合によっては特に気をつけた方が良いのが、銀行からの紹介案件の購入です。

 

 

一般的には銀行が自行の不良債権物件を持ってくると任意売却で有利な物件を買える様に思われますが、最近見たケースでは結果的に銀行に「はめられた」様な形になっています。

 

 

自行の不良債権物件を優良な顧客に貸出を付け替える事によって不良債権処理が出来るだけでなく、貸し出しも減らさない手法は銀行に取っては願ったり叶ったりです。

 

 

一方で不良債権の処理をするという点で高く売れないと回収額が足りなくなりますし、もう一方で今後長きに亘って借り入れをしてもらう借主にも配慮しなければなりません。

 

 

しかし、現実的には後者よりも、前者が配慮されている事が多い様です。

 

新築マンションの依頼主の不動産会社が倒産し、ゼネコンが売上を回収できず、その不動産会社やゼネコンへ債権を持っている銀行から個人の富裕層へ物件を持ち込んだりというパターンが最近多い様です。（但し、都市銀行は殆どこの様な形ではなくサービサーや専門部署へ一括で依頼してしまいます。）

 

 

ある方には某地方銀行から紹介された物件について特に店舗の想定家賃が高すぎるのでもっと価格を値引く様に第三者としてアドバイスしましたが、やはりその1，2階が入らないそうです。（私鉄の各駅停車駅でしたので3，4割家賃が割高と推定出来ましたので…）

 

 

かれこれもう1年以上経つ様に思います…

 

by 向井啓和

「あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願いします。」

過ぎ去った昨年を反省し、これからの１年をどうされるか決意された方も多いかと思います。

 

 

重要なのが「昨年までやろう、やろうとしてやれなかった事を今年こそやるぞ！！」という決意です。不動産投資も他の事も同じです。

 

 

「時間が無い」「忙しい」「物件が無い」「銀行が貸さない」といろいろと課題はあるとは思いますが、この不確定な時代において「確たるセーフティーネットを構築するぞ！！」という強い気持ちが必要になります。

 

 

数年前に弊社に「1月5日」に来社された方がおりましたが、その年の3月にはフルローンで物件を買われ、現在では数棟の投資用不動産を持つ大家になられております。

 

 

「善は急げ」「鉄は熱いうちに打て」とは良く言った物です。「今年こそ」、「今年こそ」と言って数年は容易く経ってしまうものですしね。

 

 

問い合わせ頂ければくじけそうになった時には尻を叩くコーチとなりますので…
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資において最後まで気の抜けないのが決済前後です。ちょっとしたトラブルや勘違いが発生するからです。

 

 

本日決済して来た時には以下の様なトラブルが発生しそうになりました。

 

 

弊社は買主側の仲介の立場ですので、買主側の準備は抜かりなく全て終了し伝票の書きこみ等もしてもらい、司法書士のOKも出てからです。銀行は融資の実行に入りました。

 

 

その際に売主の法人に司法書士の方が「○○さん住所変更登記は何時頃されるんですか？」と雑談を振ると、「今日の予定ですが」と来ました。

 

 

それから司法書士の方も我々業者もちょっとあわてました。

 

 

法人の住所変更を同日に掛けに行くと、不動産登記の申請が通らなくなってしまうからです。そこで急きょ法人登記の依頼をしている司法書士に住所変更の法人登記は来年以降に頼んで難を逃れました。（同じ登記所の場合）

 

 

法人が売主の場合で、現住所が変わっていたら不動産登記の申請は受け付けてもらえないですから…
登記申請書類の住所やその他もろもろの資料が台無しです。

 

 

売主側の業者は大手でしたが、その辺りの事を売主に念を押して置かなかったのでしょうね…

 

 

当日に他で焦ったのが、銀行口座への残高が数百万足りなかった場合ですが、そちらも難を切り抜けましたが…

不動産売買の決済の日は相当余裕を持っていないといけないなという教訓です。

 

 

by 向井啓和

本日、突然全く知らない法律事務所から封書が届き、送り先が関西方面でもあり驚きました。

 

 

「何かで訴えられたか」と思ったら、大した事なくほっとしました。

 

 

賃貸で事務所を貸している会社の本社が破産法の申請を申し立てるという事で、そのお知らせとその聞き取り調査の書式が送られてきただけでした。

 

 

債権債務の調査という事ですが、家賃の振込も9月末になされており全く予兆無かったので意外でした。家賃の支払いは他の支払いに優先して行っていたのかも知れませんが…

 

 

預り敷金も2，3か月あったので早々に退去願えば殆ど被害無しという事です。

 

 

10年近くマンション、アパート、ビル経営をしていると幾つかこういう事はある物です。数年前は夜逃げされて困りましたが、連帯保証人が居たので全く問題なく分割払いで回収しましたけど。

 

不動産投資のトラブルで問題なのは余分な時間を費やすという事が最大の問題です。

不動産投資のトラブルのご相談は

 

 

by 向井啓和

不動産投資に関わらず、通常の住居の購入でも気になる事ですが境界のトラブルと言うのは嫌な物ですね。

 

 

笑えない話なのですが実際に現在進行形で境界トラブル的な事が私の身内の自宅と隣地の間で発生しています。

 

 

隣の家が築40年前後なので建替えるという事で測量をしたいとの事でしたが、その前段階の立会時に境界標がインチキだとか勝手に入れたという言い草をされた様です。

 

 

ただこういう事は感情的になるのが一番損ですし、失敗の元ですので、もちろん適切な対処法をアドバイスしました。

 

 

今後現在進行形でフォローしていきたいと思います。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和