東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

０８年   ０７年   増減
東京都  ８万３０００人  ９万４５００人  前年比‐１万１５００万
神奈川県 ２万９６４６人  ３万２４７４人  前年比‐２８２８万  
千葉県  ２万４１７８人  １万９６３２人  前年比＋４５４６万
埼玉県  １万４８７２人  ８，５４４人  前年比＋６３２８万
・・・・
青森県  －９２６６人  －１万２７４人  前年比＋１００８人  
北海道  －２万１１２９人 －２万２６７人  前年比－８６２人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位６都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

エアコン工事費用というのは馬鹿になりません。特にセントラルタイプで数か所の室内機を一つの機械でカバーするタイプのエアコンはかなり考え物です。まず、エネルギー効率が悪いという事と故障した場合に関連するすべての部屋に影響があるという事です。

 

 

それと特に注意すべき点は工事のしやすさという点です。建物が上に長く道路が狭いもしくは電線が多い所は機械のサイズが大きいのでクレーン車等を使うのも労力が掛ります。クレーン等を入れる場所や機種も限られて来ます。交通整備のガードマンも雇わなければならないかも知れません。

 

 

その為大規模修繕の際には通常の大規模修繕以上のコストが掛ります。エアコン工事の見積もりを見て改めて愕然とさせられました…

 

 

不動産投資においては通常の状態のみならず、故障や工事等の突発的な事も頭に入れておかなければならないと改めて考えさせられました。

 

 

by 向井啓和

不動産投資のお客様の相談を受けていると多いのがフルローンで2，3戸のワンルームマンションを買われた方のご相談です。ワンルームマンションは比較的金額も高く無いので敷居が低く、また、自己資金ゼロで買えるというセールストークで結構売られている様です。

 

ただ自己資金ゼロで買える一方、フルローンで物件を買った場合特にワンルームは様々な問題があります。
１．ワンルームマンションに融資する金融機関は金利の高いノンバンク系が多い
２．ワンルームマンションは修繕積立金や管理費が高く経費率が3割かそれ以上になる場合も多い
３．ワンルームマンションは入居未入居がゼロサムであり、未入居の際にはキャッシュアウトが大きくなる

ワンルームマンションをフルローンで購入された場合には高い金利で長期間の融資となりますので、返済の殆どが金利払いに消えて行きます。一方、キャッシュフローは貯まっていくかといえば修繕積立等の経費に殆ど消えて行きます。

 

 

従いまして弊社では区分のワンルームマンションのフルローンでの購入はハイリスク投資ととらえております。

 

 

一方、一棟物の物件の場合ではたとえフルローンで購入されても経費率が低く抑えられ、リスクも分散されており問題は少ないと考えます。

現在でも富裕層の方や不動産投資の経験者を中心にフルローンでの融資を行っている金融機関も若干ではありますがあります。ご興味あればお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産の一棟売りマンションを東京目黒区で購入されたお客様から連絡がありました。管理会社から「印鑑をいちいち押すの面倒だと思うので細かい契約関係は代理で契約印を作って押しておきますが」というオファーがあったそうです。

 

書類は委任状の形で作成されたそうです。そうやって任せてしまって良いのかという質問でした。

 

委任状の状態でも内容をより具体的に列挙明記してもらえば越権行為をしないので問題ないのではないかというアドバイスをしました。

本来であれば委任状というよりは合意事項として契約か覚書程度でも管理会社の印も押してもらった方が良いという事は伝えました。管理会社にも責任を自覚してもらう為にもそうした方が良いというのが理由です。

 

まあ、大手の管理会社で問題は無いと思われる先ですが…

 

by 向井啓和

私はAllAboutの専門家コーナーというのでも一般の人に対してコメントをしておりますが、最近不動産投資の質問で多いのが管理会社がお金を振り込んで来ないという問題です。http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/27509

 

 

大体多いのが地方の方が東京やその他の主要都市のワンルームマンションを購入して、サブリースや管理をしている会社が倒産もしくは民事再生法の申請をするという場合です。

 

回答をしていて思うのが「何故購入時にもっと良く検討しないのだろうか？」という事です。新築のワンルームマンションの購入では非常に多くのトラブルを聞きます。業者の売るにあたっての態度や言動等もありますし、買った後のサブリースや管理等の問題もあります。

 

また地縁や関連性がないエリアの物件を購入して失敗している例も見受けられます。

 

たとえ当初の自己資金の投下が少なくても必ず返済を含めたトータルで幾ら払うのかを把握すべきだと思います。

 

 

また、「何かあったら飛んで行ける距離」というのは重要かと思います。「親戚がいる」とか「1か月に2回は出張に行く場所だ」とかある程度物件に関して把握する事が出来る様な「ついで」の行動が出来るところであるべきでしょう。

 

もし、そうでないエリアに投資するのであれば、「これを機会にこの場所では最低でもあと2，3件（戸）の物件は買って時々管理点検に行くぞ」ぐらいの心意気が必要ではないかと思います。

 

 

任せるのは重要ですが、任せっきりは駄目だと思います。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はマンション、アパートだけではないですよ！

 

店舗や事務所への投資というのも若干上級者編になってしまいますが考えられます。

 

数年間に亘って蓄えられた個人の力量を発揮する独立や新たな展開のためにも余裕のある勤め人の内にしておいた方が良いという場合も多々あります。そんな中で非常にうまく展開されているお客様をご紹介します。

 

約2年ほど前に弊社お問い合わせありましたのが京都の老舗料亭の「菊の井」にお勤めの堀知佐子さんです。(プロフィールは一番下にリンクされてます。）

 

購入された物件は以前は潰れた中華料理店の区分所有になります。立地は東京港区三田5丁目の閑静な住宅街にある三田ハウスというマンションの一階になります。その区分所有店舗を改装して現在ではこの様なおしゃれなお店「リール」に様変わりです。
→http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

当初は荒れた状態で見れたものではありませんでしたが立地が良いという事と、フレンチの老舗の「コート・ドール」さんも同じ三田ハウスという事で意を強くされて購入後しばらく遊ばせておいた後、改装してオープンされています。

 

現在では自分で店舗を持たれた事もあり多方面から問い合わせ急増中。NHKの「きょうの料理」でも講師をされました。
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

野菜の素材を活かす料理が定評でメタボ対策やアンチエイジング対応の料理のご紹介等もしており、彼女が開催するお料理教室は予約で一杯との事。お近くにお住まいの方はお店に訪ねられたらいかがでしょうか？

 

彼女は今も「菊の井」でも働いておりますが自分のお店を持ちたいという夢を実現する事が出来ました。

店舗は借りる物と思っておられる方が多いとは思いますが、勤め人の間や余裕が出来るまでは人に貸して家賃を稼ぎながらどこかのタイミングで夢を実現させるというのも良いプランと思います。売り店舗物件のお問い合わせは→　http://www.minato-am.com/

気になる物件の物件調査は直ぐに行う事が非常に重要です。不動産投資家が増えた昨今では多くのライバルがひしめきあっています。物件情報をもらったらば出来ればその日のうちに、遅くても翌日中に行いましょう。

 

本日お会いしたお客様も同じような行動をされていました。実際結構良い物件に買付を入れて押さえられたそうです。

 

私達も物件調査に関しては、北は大宮、西は八王寺、南は横浜、東は船橋辺りまで幅広く行っております。「これは積算価格も出てフルローンも行ける。」

 

もしくは「○○さんのニーズに該当しそうだ」となるとすぐさま車で急行します。

 

ある時は、世田谷区行ってそれから横浜行って船橋に行って帰ってくるという日もあります。写真を撮るには日が暮れるまでが勝負なので安全運転で移動してます。

 

by 向井啓和

ブルムバーグの記事をご紹介します。アメリカの新規住宅着工が大幅に下落しています。日経にも出ていましたが日本の人口の倍いて、移民が増えているアメリカで新規住宅着工が日本の数字以下という状態だという事です。

 

ローンを借りて不動産を売買するよりも、賃貸でしばらくしのぐという人が世界的に多い状態でしょう。日本も同様で、不動産投資をしているオーナーにとっては入居者が定着してプラスです。

 

長くこの状態が続けばいずれV字回復の時期も早まるかもしれませんね。シカゴオリムピック決まった後かな？？？（予想ですが）

 

「リセッション（景気後退）の深刻化を背景に、米国の住宅価格は少なくとも過去１８年で最大の下落となり、住宅着工件数は統計開始以来の最低を記録したことが、２２日の米政府の発表で分かった。

 

≪差し押さえは最高≫

 

米連邦住宅金融局（ＦＨＦＡ）が２２日発表した、２００８年１１月の住宅価格は１年前に比べて８．７％下落と、１９９１年の記録開始以降で最大の落ち込みとなった。米商務省がこの日発表した、０８年１２月の住宅着工件数は前月比１６％減の年率換算５５万戸と、１９５９年の統計開始以来の最低を記録した。

 

ガイトナー次期米財務長官は、米上院財政委員会のウェブサイトに２２日掲載された同委員会からの質問に対する書面での回答の中で、「われわれは深刻なリセッションや住宅価格の歴史的な下げ、失業の広がりに直面している。こうした悪い傾向が加速するとの懸念もみられる」との認識を示した。

中略
≪回復の兆候なし≫

ＦＨＦＡの住宅価格指数はピークだった０７年４月から１０．５％下落している。１１月の価格指数は前月比では１．８％下落と、ブルームバーグがエコノミスト１１人を対象にまとめた予想平均（１．２％下落）よりも大幅な値下がりだった。

 

地域別では、カリフォルニア州を含む太平洋側の値下がりが目立ち、年率で２２％下落。２番目はフロリダ州などを含む大西洋側南部地域で１２％低下した。

 

ＦＨＦＡのシニアエコノミスト、アンドルー・レベンティス氏は２２日のインタビューで、「価格の下落で、在庫が減少すると期待したい。それは落ち着いたという合図になるが、兆候はまだ見られない」と述べた。（Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｍ．　Ｈｏｗｌｅｙ、Ｔｉｍｏｔｈｙ　Ｒ．　Ｈｏｍａｎ）」

 

by 向井啓和

本日ついにという感じですが、都心の一等地の渋谷区神山町の分譲マンションチラシが入ってきました。それによるとかなり豪華な内装のオール電化のセキュリティばっちりのマンションが当初予定価格の半額だそうです。

 

ペット可でもありまして、将来自分が住まなくてもここなら代々木公園も近くペットを飼う独身者やカップル等に賃貸が可能かなという立地です。

 

詳細お問い合わせはhttp://www.minato-am.com/まで

 

by 向井啓和

本日日本で一番かたいと思われている銀行の方と面談して来ました。担当の方は個人向け不動産投資のサポート役として個人へのアパートローンをしていますが、かなりポジティブなので驚いてしまいました。

 

銀行のスタンスは不動産融資に関して個人に対してはかなりアクセルを踏んでいる感じです。一方法人向け融資にはその逆に全体的に及び腰だというのが如実に分かりました。

 

担当者の方も今年の3月～6月が不動産市況の大底という意見で同じでした。不動産市場の底打ちが景気の底打ちよりも先かも知れないという意見でも一致しました。銀行員の方と相場観が一致するというのも珍しい事です。

 

現在一日一行運動をしています。ほぼ毎日の様に色々な不動産融資の可能性のある銀行開拓をしております。
不動産融資（ローン）も情報の鮮度が命です。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和