東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

０８年   ０７年   増減
東京都  ８万３０００人  ９万４５００人  前年比‐１万１５００万
神奈川県 ２万９６４６人  ３万２４７４人  前年比‐２８２８万  
千葉県  ２万４１７８人  １万９６３２人  前年比＋４５４６万
埼玉県  １万４８７２人  ８，５４４人  前年比＋６３２８万
・・・・
青森県  －９２６６人  －１万２７４人  前年比＋１００８人  
北海道  －２万１１２９人 －２万２６７人  前年比－８６２人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位６都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和