東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前（Name）

 

②生年月日（Date of birth）

 

③メールアドレス（E-mail address）

 

④依頼事項　「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

 

 

2，3年前に弊社でフルローン（但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい）で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです！！

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/

4億前後の物件でしたが、ある資産家の方に弊社アレンジでフルローンが2つの銀行から出ました。（一行は都銀、もう一行は第一地銀で一方は既に断りを入れられたそうです…出るところには出るもんです。）

 

 

物件はそれ程新しくないですし、積算もそれ程高く有りませんでしたが個人属性が良く純資産ベースで3億円超の評価が出ていたのが効きました。（ただ、キャッシュフローベースではかなり回る物件でした。）

 

現在の市場環境ではフルローンで物件が購入できるのは、この方の様に純資産ベースでかなり余裕がある方か、エリア限定の話になってくるというのが現状です。

 

純資産ベースというのは（総資産－負債総額）で出て来ます。

 

が、直近物件を買い進んだ方の多くは純資産が銀行の評価では+-ゼロ近辺になっており厳しい様です。

（良くある「何年で何億円作る」というのはこの「総資産」の事を言ってます。重要なのは「純資産」なんですが…）

 

また、エリア限定とはどういう意味かと言えば関東でも、ある地銀は地元であれば積極的に融資をしフルローンが出る場合があります。ただ、歪んだ評価の基に出ている場合も多々ありますので実力以上の融資となっているケースも多いようです。

 

物件の実力や本人の実力以上の融資が出た事を喜ぶべきなんでしょうか？

 

by 向井啓和

 

答えは10年前後で出るんでしょうね…

フルローン投資の失敗で怖い話を聞いたのでご紹介します。ある都市銀行にてですが、不動産契約書に基づいて融資の稟議を通して、ローン契約の申し込みも得てローンを実行したのですが後日契約書の「偽造」が発覚したそうです。

 

それでローンの全額一括返済を求めらたそうです。

 

良くある古典的な手法ですが、銀行に提示する売買契約書（例えば1億2000万）と実際の売買契約書（1億円）を二つ作成してそれにそれぞれ署名押印して銀行には偽の契約書を提出したそうです。

 

銀行としては1億2000万に対して1億円を融資したわけですが、実際の売買契約書が1億円であれば当然ながら9000万とかその前後の数字になっていたはずです。（通常の取り扱いの場合）

 

よって借主の約定違反となり期限前一括返済を銀行から迫られたようです。

 

現在フルローンで物件が誰でも買えると指導している業者には同様の事をしている先もあるそうですが、刑法における「有印私文書偽造」という罪になり得るのを理解されているか疑問です。

 

時々お客様から前回はフルローンで買ったのですがと書類を見せてもらいますが、明らかに物件の実力以上の借入をされており詳細を聞くと同様な回答を受けます。

 

こういう話は自分はうまくやっていても誰かが債務不履行になる等してその際に他の融資も調べたりして発覚するものです。今後、正規でフルローンを獲得した方は兎も角そうで無い方は上記の様なリスクを背負っている事になります。

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

今年は「フラット35」が熱いかも知れません。住宅購入にあたって市中銀行からの借入よりも固定金利で長期の借入が出来る同商品は民業圧迫との指摘もありますが、いずれにしても不動産購入において購入者にとっては良い話です。

 

だいぶ前の話になりますが2009年12月6日の日経の一面に「ローン金利1%下げ　35年固定型省エネなど条件」という記事が出ておりましたが、簡単にご紹介します。

 

「政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を1%下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2,600億円の予算措置を2009年度第二次補正予算案に盛り込む方針…」

 

という記事です。これが適用されると、今年１年の間に住宅用不動産を購入されると現在2.7%前後のフラット35の金利が当初10年間に関しては何と1.7%になります。現在の国債の利回りが1.3%でありまして、それと比べても格段の低さです。

 

10年固定金利で1.7%の借入というのは相当な超一流企業の資金調達でもかなり困難な数字です。

 

要は政府は何とか個人にマイホームをはじめとする不動産購入を景気対策の意味もあり期間限定でさせたいという事です。 せっかくのチャンスなのでいずれ買われるのであれば早期の対応が宜しいと思います。

 

このフラット35の優遇を受けられる適用要件が幾つかありますが、それは次回ご紹介します。

 

弊社提携先のフラット35は以下の2種類です。

 

全宅連のフラット35
http://www.zentakuloan.co.jp/

日本モーゲージサービス（リニューアル仲介時）
http://www.m-s-j.jp/index.html

 

by 向井啓和

「あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願いします。」

過ぎ去った昨年を反省し、これからの１年をどうされるか決意された方も多いかと思います。

 

 

重要なのが「昨年までやろう、やろうとしてやれなかった事を今年こそやるぞ！！」という決意です。不動産投資も他の事も同じです。

 

 

「時間が無い」「忙しい」「物件が無い」「銀行が貸さない」といろいろと課題はあるとは思いますが、この不確定な時代において「確たるセーフティーネットを構築するぞ！！」という強い気持ちが必要になります。

 

 

数年前に弊社に「1月5日」に来社された方がおりましたが、その年の3月にはフルローンで物件を買われ、現在では数棟の投資用不動産を持つ大家になられております。

 

 

「善は急げ」「鉄は熱いうちに打て」とは良く言った物です。「今年こそ」、「今年こそ」と言って数年は容易く経ってしまうものですしね。

 

 

問い合わせ頂ければくじけそうになった時には尻を叩くコーチとなりますので…
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日の日経新聞一面に小さく記事が出ていましたが、不動産投資の一つの動向を占うものなのでご紹介します。

 

 

米系不動産ファンドが東京駅から徒歩1，2分のビル（パシフィックセンチュリー丸の内という東京駅の八重洲口側にあるビル）を1400億円で購入という内容でした。実際米系ファンドと言われている会社であるセキュアードキャピタルのHPにはプレスリリースが出ています。

 

http://eir.eol.co.jp/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=762165

 

 

この物件はファンド系物件を扱う人にとっては非常に有名な「買える物件」として通っていました。（何故「買える物件」かと言うとこの様なシンボル的な物件は通常「売りに出ない」からです。例えば丸ビルが売りに出る事は想像出来ないと思います。）

 

 

このセキュアードキャピタルが若干特殊なのはかなり筋の良い長期資金が入っている事です。実際にこの会社は米国カリフォルニア州職員退職年金基金（カルパース）等との不動産投資ファンドを組成していますので裏付けが強いと推測されます。

 

 

よって全ての新興不動産会社もしくはファンドが良くなるという訳ではなく、非常に優良な長期資本や長期資金を持った投資家がクラウンジュル（Crown Jowel 王冠の上の宝石）を確保したという事が言えます。

 

 

この事は個人の不動産投資をされる方にも当てはまりますが、長期の資本、すなわち自己資金を潤沢に投下して物件を購入されれば思わぬ宝を得る事が出来ます。

 

 

自己資金を投下しなくてフルローンで買える物件ばかり探していると、本当は価値の低い「積算価格だけ出る物件」を買う事に
なります。

フルローンでの物件購入が人気ですが、ハイリスクですのでやり過ぎは危険であると言えます。

 

 

実際以前自己資金ゼロでローンを積極的に提供していた銀行の方が言われておりましたが、かなり自己破産された方が多かったそうです。（今も現在進行形で進んでいるよう。）

 

 

その為サラリーマンで不動産投資のビギナーの方へのフルローンの提供をその銀行は止めたそうです。その代わり「総資産10億」以上の富裕層の方にターゲットをシフトしたそうです。

 

 

「総資産」なので借入があっても良い訳でして、要は数年から10年の時間を掛けて物件を積み上げて返済してきた人への評価を上げたという事です。

 

 

フルローンでの物件購入が必ずしも悪いのでは無く、それだけで物件を積上げるのには無理があるという事です。

 

 

プロのファンド投資家が自己資金を2割程度入れても、それは高リスク・高レバレッジという範疇になっております。

 

 

自己資金1割、もしくはゼロでの投資がいかにリスクが高いか分かって頂けるのでは？

 

フルローン物件を購入して失敗する主な原因は

 

 

１． 積算が高い為に不動産取得税や固定資産税の負担が重い。

 

２． 大規模修繕や退去時の修繕費用の考慮が甘い。

 

３． 全額借りれるので見通しが甘いまま負債総額を積み上げ過ぎる。

 

 

（ちなみに弊社で購入した方でデフォルトしたケースを今のところ聞いてません。）

 

それでもフルローン物件にご興味あるの方はこちらへ

最近投資用不動産を買うお客様である程度勉強されている方は「積算価格の高い物件ありませんか？」「積算価格が出る物件ありませんか？」と聞いてこられます。

 

 

「積算価格が出る物≒担保価値が高いもの」という認識で銀行ウケするという事や、フルローンが出るからというのが理由では無いかと思います。

 

 

ところが本当に積算が出る物件がそんなにお得かというお話ですが、キャッシュフローベースでは意外とマイナスの点もあります。

 

 

特に「登録免許税」「不動産取得税」や「固定資産税」の税金や管理や修繕のコストの面等でもサイズがある故のマイナス点もあります。

 

 

売却価格が１億円で積算価格１億の物件と１億５０００万の物件で比較すると、単純化すると登録免許税や不動産取得税が１．５倍です。

 

 

また、固定資産税も長期に亘りかなり重くのしかかってきます。

 

実は同じ利回りベースであるならば積算が出ない方がキャッシュフローがプラスに出ます。

 

 

皮肉な話ではありますが、同じ利回りの物件であれば「担保価値が高い物件」よりも「担保価値が低い物件」の方が収益的には債務不履行になる可能性は低いです。

 

 

また、単純な積算の通りにいざという時に物件が売れるかという話ですが、実際には積算が高い物件というのは積算が高くなるまで放置されている物件とも言えるので必ずしも売れ易いとは言えません。

 

 

（もちろんそんな中でも良いものもありますが）

 

本当の物件力というのは銀行の評価の基準では表現されないものです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和