東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

元祖ヘッジファンドのジョージソロス氏が金を売却したそうです。

 

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本日の日経新聞の19面マーケット総合で長期金利最低水準が続くという記事が出ていましたが、フルローンでの借入をされている方のリスク回避にはこの辺の指標が重要になります。（実は、私も固定期間の終了した借入分の金利固定化を模索しています。）

 

 

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昨日渋谷区の物件で売買契約をして来ました。明日は湾岸エリアの物件の売買契約になります。

 

 

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米系商業銀行が不動産投資融資を積極化させると言う事で連絡をもらいました。

 

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不動産投資のアドバイスをしており良く聞かれるのが固定金利を選択すべきか変動金利を選択すべきかと言う質問です。

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収益物件を購入してアパート経営をすると時間の経過と共に多くの失敗を経験する事になります。特に地方の不動産投資は短期的には良好そうに見えても人口減少と言う潮流によって長期的にやられます。

 

更に土地の余っている地方の場合のもう一つの問題点がライバルの新築アパートが次から次へと建って来る事です。（都心やその周辺で土地の代替が少ないエリアであればそう簡単に新築アパートマンションが供給されません。）

 

現状で満室経営という事に満足せずに都心への分散投資等の対策を練るべきです。さもなければその不動産投資は時間に負けた失敗となるからです。

 

地方の不動産投資の場合には特に急速に過疎化、高齢化して行きますので待ったなしです。相当高利回りでフルローンで買っていなければ良いのですがフルローン等で買っているとキャッシュフローが厳しいはずです。

 

by 向井啓和

本日投資用アパートの決済をしてきましたが、3月末に向けて成績の振るわない支店があるようでドンドン評価しますと言われました。

 

 

3月末は支店の雌雄を決する時ですので一年で最も融資が出易い時期です。

 

 

ただ、決して担当する支店を間違えてはいけません。もし成績の達している支店に間違って行くと軽くあしらわれます。

（来期のハードルを上げ過ぎたくないから融資審査は身が入りません。）

 

 

そんな事は個人の人や不動産会社の担当も殆ど分からないでしょう。

 

 

情報開示出来て信頼頂ける方のみアパートローン担当者をご紹介します。

 

by 向井啓和

 

 

収益不動産等の投資物件のローンにおいての注意点の一つは金融機関に対して「正しいアクセス」をするという事です。

 

「正しいアクセス」とは銀行の内部の状態をある程度把握しつつ、適切なアクセスポイントにアクセスすることです。適切な所に行かないとローンが全く出ません。玉の出ないパチンコ台の前に座っている様に時間だけ浪費します。

 

では正しくないアクセスとはどんな先でしょう。

 

 

１．異動が間近の担当者や支店長のいる支店

 

 

２．売上目標を既に達成している支店

 

 

３．支店の決済権者が保守的な支店

 

 

４．融資でのトラブル等に以前巻き込まれている支店

 

等などです。

 

 

 

丁度今の時期等は3月末の決算に向かっている時期なので、間違った先に行くととんでも無い事になります。

 

 

銀行員のメンタリティーから言えば目標を達成していたら、『これ以上今年度やったら来年度のノルマが上がるから、3月末までは押さえておこう』と思います。

 

 

一方、成績がまだ達成されていない支店は『目標を達成しないと査定に響くから、3月末までに何としてもやろう』と思います。

 

同じ銀行の中でも全く別物になります。普段から日々関係していない人からしたら全く知りえない事ですが、それが大きなウェイトを占めています。

 

私達は当然ながらそれらの『色』を見ながら対応しています。

 

by 向井啓和

昨日楽待の不動産投資セミナーに仲介会社として出展してきました。グループ毎に分かれての説明もしましたが、相手の事が全く分からない状態なので難しいかったです。

 

一般的な話なら既に散々セミナーに参加されているでしょうから面白みが無いかなと思ったり…

 

ただ、一方どこの金融機関が融資が出るみたいな話をすると噂が広まり業務に支障をきたす場合もありますし、あまり情報は出せなかったと思います。

 

やはり個別対応が不動産投資のアドバイスには適していると実感した一日でした。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

フルローン可能な築浅のアパートです。売主の事情によって出し値よりも弊社ルートであれば安く出来そうです。

 

銀行の融資はある一定の属性の方であれば本部決済無しでＯＫになります。

 

小田急線沿線なので山がちな所です。

 

by 向井啓和