東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日弊社社員が泉岳寺駅を経由して帰ってくるとテレビ朝日のクルーがいたとの事で「まさか」とおもってメールを見ると会社更生法申請という記事が入っていました。最近いろいろな物件が出ておりましたが、一部の物件は結構立地が良い港区でした。

 

 

港区でオフィスビルを数棟所有されてましたので今後売り物件が出てくるかもしれませんね。築年の新しい完成の物件なんかもあったと思います。

 

 

この件に限らず品川駅近辺最近いろいろとうるさくなってきました。京浜ホテルの件にしろ、この件にしろ。唯一良い話題はリニアモーターカーの始発駅の候補駅が品川駅であるという事くらいですね。品川駅・泉岳寺近辺で物件をお探しでしたら　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

明日千葉県の一棟売りマンションを弊社のアドバイザーが調査に行って来ます。外部に出ていない物件でインターネットにも出されていません。売却する事だけ決まっていますが、価格と利回りが魅力的なので早速写真を撮って来てもらう事にしました。建物も良く満室だそうです。

 

 

東京から行くと大変ですので、千葉方面に住んでいる担当にドライブを兼ねて見て来てもらう事にしました。良いと思われる物件が出たら直ぐに動く事が大切ですね。利回りは10％以上はおろか14％以上出そうです。鉄骨造ですが。金額は２億以下で築浅なのでお客様に紹介するつもりです。

 

 

興味ありましたらお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資においてフルローンになるかどうかはともかく不動産投資ローンの取得が重要になります。一般的なお話という事で軽くコメントを求められたので差し障りのない事をロイターの方に情報提供しました。http://realestate.reuters.co.jp/special/090202_7/

 

 

不動産投資もその不動産投資にまつわる資金調達も各個人の資金需要に応じて異なります。その為あまり一般的過ぎると内容が薄くなってしまうなと反省してます。それとライターの方の捉え方や持って行きたい方向というのもありますしね。

 

初心者の方向けのみならず、相変わらずフルローンかそれに近いニーズは強くありますので相談は毎日の様に来ております。自己資金があるか担保余力がかなりある方の場合にはケースバイケースで対応してもらえるという事がありますので・・・角度を変えてトライする必要があります。

 

 

過去あった例ですが、某都市銀行で既に数億借りられていた方が担当者異動後に「どの程度の自己資金が必要ですかね」という質問をすると「3割は最低入れてください。」と言われました。

 

それを信じられておられましたが、銀行の内部の方にこちらで別途確認すると「その新しい担当はどちらかと言えば管理畑なので、積極的でないかもしれませんね。○○支店ならAさんが融資に関しては一目置かれてますよ。」という様な情報を得ました。

 

 

その情報を基に仕切り直しをして担当の変更にトライすると、スムーズに担当を変えてもらう事が出来ました。銀行は一度融資を実行すると債権管理という意味で管理畑の担当に一旦する場合もある様です。特に異動の際など「もうこのお客さんは借りないだろう」という見込みからそうする様です…

 

 

「自分は一体どうなんだろう」という場合にはその担当に聞くのではなく我々の様な第三者を使って聞かれると良いと思います。しっかりとしたネットワークがあればうまく対応してもらえるはずです。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

０８年   ０７年   増減
東京都  ８万３０００人  ９万４５００人  前年比‐１万１５００万
神奈川県 ２万９６４６人  ３万２４７４人  前年比‐２８２８万  
千葉県  ２万４１７８人  １万９６３２人  前年比＋４５４６万
埼玉県  １万４８７２人  ８，５４４人  前年比＋６３２８万
・・・・
青森県  －９２６６人  －１万２７４人  前年比＋１００８人  
北海道  －２万１１２９人 －２万２６７人  前年比－８６２人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位６都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

エアコン工事費用というのは馬鹿になりません。特にセントラルタイプで数か所の室内機を一つの機械でカバーするタイプのエアコンはかなり考え物です。まず、エネルギー効率が悪いという事と故障した場合に関連するすべての部屋に影響があるという事です。

 

 

それと特に注意すべき点は工事のしやすさという点です。建物が上に長く道路が狭いもしくは電線が多い所は機械のサイズが大きいのでクレーン車等を使うのも労力が掛ります。クレーン等を入れる場所や機種も限られて来ます。交通整備のガードマンも雇わなければならないかも知れません。

 

 

その為大規模修繕の際には通常の大規模修繕以上のコストが掛ります。エアコン工事の見積もりを見て改めて愕然とさせられました…

 

 

不動産投資においては通常の状態のみならず、故障や工事等の突発的な事も頭に入れておかなければならないと改めて考えさせられました。

 

 

by 向井啓和

不動産投資のお客様の相談を受けていると多いのがフルローンで2，3戸のワンルームマンションを買われた方のご相談です。ワンルームマンションは比較的金額も高く無いので敷居が低く、また、自己資金ゼロで買えるというセールストークで結構売られている様です。

 

ただ自己資金ゼロで買える一方、フルローンで物件を買った場合特にワンルームは様々な問題があります。
１．ワンルームマンションに融資する金融機関は金利の高いノンバンク系が多い
２．ワンルームマンションは修繕積立金や管理費が高く経費率が3割かそれ以上になる場合も多い
３．ワンルームマンションは入居未入居がゼロサムであり、未入居の際にはキャッシュアウトが大きくなる

ワンルームマンションをフルローンで購入された場合には高い金利で長期間の融資となりますので、返済の殆どが金利払いに消えて行きます。一方、キャッシュフローは貯まっていくかといえば修繕積立等の経費に殆ど消えて行きます。

 

 

従いまして弊社では区分のワンルームマンションのフルローンでの購入はハイリスク投資ととらえております。

 

 

一方、一棟物の物件の場合ではたとえフルローンで購入されても経費率が低く抑えられ、リスクも分散されており問題は少ないと考えます。

現在でも富裕層の方や不動産投資の経験者を中心にフルローンでの融資を行っている金融機関も若干ではありますがあります。ご興味あればお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産の一棟売りマンションを東京目黒区で購入されたお客様から連絡がありました。管理会社から「印鑑をいちいち押すの面倒だと思うので細かい契約関係は代理で契約印を作って押しておきますが」というオファーがあったそうです。

 

書類は委任状の形で作成されたそうです。そうやって任せてしまって良いのかという質問でした。

 

委任状の状態でも内容をより具体的に列挙明記してもらえば越権行為をしないので問題ないのではないかというアドバイスをしました。

本来であれば委任状というよりは合意事項として契約か覚書程度でも管理会社の印も押してもらった方が良いという事は伝えました。管理会社にも責任を自覚してもらう為にもそうした方が良いというのが理由です。

 

まあ、大手の管理会社で問題は無いと思われる先ですが…

 

by 向井啓和

私はAllAboutの専門家コーナーというのでも一般の人に対してコメントをしておりますが、最近不動産投資の質問で多いのが管理会社がお金を振り込んで来ないという問題です。http://profile.allabout.co.jp/fs/minato-mukai/qa/detail/27509

 

 

大体多いのが地方の方が東京やその他の主要都市のワンルームマンションを購入して、サブリースや管理をしている会社が倒産もしくは民事再生法の申請をするという場合です。

 

回答をしていて思うのが「何故購入時にもっと良く検討しないのだろうか？」という事です。新築のワンルームマンションの購入では非常に多くのトラブルを聞きます。業者の売るにあたっての態度や言動等もありますし、買った後のサブリースや管理等の問題もあります。

 

また地縁や関連性がないエリアの物件を購入して失敗している例も見受けられます。

 

たとえ当初の自己資金の投下が少なくても必ず返済を含めたトータルで幾ら払うのかを把握すべきだと思います。

 

 

また、「何かあったら飛んで行ける距離」というのは重要かと思います。「親戚がいる」とか「1か月に2回は出張に行く場所だ」とかある程度物件に関して把握する事が出来る様な「ついで」の行動が出来るところであるべきでしょう。

 

もし、そうでないエリアに投資するのであれば、「これを機会にこの場所では最低でもあと2，3件（戸）の物件は買って時々管理点検に行くぞ」ぐらいの心意気が必要ではないかと思います。

 

 

任せるのは重要ですが、任せっきりは駄目だと思います。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資はマンション、アパートだけではないですよ！

 

店舗や事務所への投資というのも若干上級者編になってしまいますが考えられます。

 

数年間に亘って蓄えられた個人の力量を発揮する独立や新たな展開のためにも余裕のある勤め人の内にしておいた方が良いという場合も多々あります。そんな中で非常にうまく展開されているお客様をご紹介します。

 

約2年ほど前に弊社お問い合わせありましたのが京都の老舗料亭の「菊の井」にお勤めの堀知佐子さんです。(プロフィールは一番下にリンクされてます。）

 

購入された物件は以前は潰れた中華料理店の区分所有になります。立地は東京港区三田5丁目の閑静な住宅街にある三田ハウスというマンションの一階になります。その区分所有店舗を改装して現在ではこの様なおしゃれなお店「リール」に様変わりです。
→http://www.tokyo-mansions.com/t_sirokanetakanawa.html#rire

 

当初は荒れた状態で見れたものではありませんでしたが立地が良いという事と、フレンチの老舗の「コート・ドール」さんも同じ三田ハウスという事で意を強くされて購入後しばらく遊ばせておいた後、改装してオープンされています。

 

現在では自分で店舗を持たれた事もあり多方面から問い合わせ急増中。NHKの「きょうの料理」でも講師をされました。
http://www.kyounoryouri.jp/teacher/%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E6%96%99%E7%90%86/321_%E5%A0%80+%E7%9F%A5%E4%BD%90%E5%AD%90.html

 

野菜の素材を活かす料理が定評でメタボ対策やアンチエイジング対応の料理のご紹介等もしており、彼女が開催するお料理教室は予約で一杯との事。お近くにお住まいの方はお店に訪ねられたらいかがでしょうか？

 

彼女は今も「菊の井」でも働いておりますが自分のお店を持ちたいという夢を実現する事が出来ました。

店舗は借りる物と思っておられる方が多いとは思いますが、勤め人の間や余裕が出来るまでは人に貸して家賃を稼ぎながらどこかのタイミングで夢を実現させるというのも良いプランと思います。売り店舗物件のお問い合わせは→　http://www.minato-am.com/

気になる物件の物件調査は直ぐに行う事が非常に重要です。不動産投資家が増えた昨今では多くのライバルがひしめきあっています。物件情報をもらったらば出来ればその日のうちに、遅くても翌日中に行いましょう。

 

本日お会いしたお客様も同じような行動をされていました。実際結構良い物件に買付を入れて押さえられたそうです。

 

私達も物件調査に関しては、北は大宮、西は八王寺、南は横浜、東は船橋辺りまで幅広く行っております。「これは積算価格も出てフルローンも行ける。」

 

もしくは「○○さんのニーズに該当しそうだ」となるとすぐさま車で急行します。

 

ある時は、世田谷区行ってそれから横浜行って船橋に行って帰ってくるという日もあります。写真を撮るには日が暮れるまでが勝負なので安全運転で移動してます。

 

by 向井啓和