東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

フルローンが出る神奈川物件です。

 

 

神奈川県の不動産投資はどうしても傾斜地と切っても切れない関係があります。傾斜地物件をどう考えるかが重要なポイントになってきます。こちらの物件は築20年以内で、駅からの距離は若干ありますが、見晴らしの良い傾斜地に立地する物件です。

 

 

神奈川県横浜市にありますが、規模が大きく積算価格は結構でる物件です。

 

 

問題は駅からのアクセスやお年寄りには住みずらい立地である等です。

 

 

 

興味ある方はお早めに　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

神奈川県の横浜駅至近で（今だけ）4億台の売りビルが出ました。なかなか横浜駅から徒歩圏内でネット想定利回り10％を超える物件は出ませんのですぐ見に行きました。

 

 

程度のいい飲食店のみのテナントビルでレジデンス物が細かくて嫌いだという不動産投資家の方にはぴったりの物件です。

 

 

将来性が高くキャピタルゲインも狙えそうな物件でした。売主は3月末をターゲットに現金化したい様です。抵当権が付いていないので数字が合えば直ぐ売買できるのがポイントです。最近は債権者の銀行がなかなか踏ん切りがつきませんのでこういう物件は年度内に買わなきゃいけない法人等にはぴったりです。

 

 

写真や詳細資料はお問いあわせください。

 

 

by 向井啓和

不動産投資で良い物件を安く買うには二つの方法があります。一つが出回る前に物件情報を得て、早めに買いに動くという事で、もう一つが出回っている物件が価格改定をする際にその情報を早めに得て動くという事です。

 

 

出回る前に物件情報を得るというのは不動産業者でも大変ですが、一方価格の変更という情報は実は結構見過ごされているのではないかと思います。先日弊社で契約された物件は年末から年始に掛けて３０％近く大幅ダウンのあった物件でした。４億の新宿区のビルが３億以下になってしまったのです。

 

 

その情報をいち早く掴めたのは何故かと言いますと、物件確認専任のパートさんに仕事をしてもらっているからです。パートさんは朝から晩まで図面のある業者に電話をかけ続けます。そうしますと１００件中２０件、３０件は売却が決まっており、それ以外はまだ売れていないという状態になります。

 

 

残りの７０件～８０件の中で価格の変更のあった物件は１０件、２０件だとしますとその中の１，２件はとんでもなく大幅に価格が下がっている物があります。

 

 

例えば今回のヒアリングで出てきたのは藤沢の戸建て住宅だったり、池袋の１階店舗だったり、八王子の区分事務所だったりします。中には、当初提示価格の半値近くになっている場合もあります。（八王子の物件は去年は４億、去年の秋に２億７８００万、今回のヒアリングで２億２８００万です。まだまだ下がる感じを秘めた状態です。）

 

 

掘り尽くされたと思われる鉱脈も探してみると砂金が混じっているという事があるので馬鹿に出来ません。今後特に価格改定が頻繁になると想定されるのでもっとパートさんの仕事量を増やさなければと思った次第です。大幅価格ダウンの不動産投資物件はサイトには出さないので直接お問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

０８年   ０７年   増減
東京都  ８万３０００人  ９万４５００人  前年比‐１万１５００万
神奈川県 ２万９６４６人  ３万２４７４人  前年比‐２８２８万  
千葉県  ２万４１７８人  １万９６３２人  前年比＋４５４６万
埼玉県  １万４８７２人  ８，５４４人  前年比＋６３２８万
・・・・
青森県  －９２６６人  －１万２７４人  前年比＋１００８人  
北海道  －２万１１２９人 －２万２６７人  前年比－８６２人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位６都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和