東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

フルローン可能な築浅のアパートです。売主の事情によって出し値よりも弊社ルートであれば安く出来そうです。

 

銀行の融資はある一定の属性の方であれば本部決済無しでＯＫになります。

 

小田急線沿線なので山がちな所です。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県海老名市の区分ワンルームマンション

 

 

神奈川県海老名市にあるワンルームマンションがお客様の他の物件購入・決済の為売却となりました。

 

 

上記の様な事情の為、大幅値下げして利回りはグロスで14％を超える価格になっております。

 

 

ボーナスや退職金等のまとまった現金が出た方が買うには不動産投資物件としては毎月のキャッシュフローがあり、隔月支払の年金の埋め合わせに成る様なお買い得な物件かと思います。

 

 

ご興味あればご連絡を。

明日ですが、お盆休み真っ盛りですがフルローンで融資が出た物件の決済に行く事になりました。新設の資産運用法人を設立しての購入になり結構時間が掛りましたが漸くゴールです。

 

当初は以前からお持ちの法人を利用しての物件購入を検討しておりましたが、銀行サイドの要望として新規に会社を別に設立しての購入となりました。他の事業を多少でも営んでいると融資が出来ないのが理由でした。（銀行としては不動産投資単体で評価したいので他の事業とは別枠にしたいというニーズがあります。）

 

先月に続いて今月もフルローンでの購入の手助けが出来てうれしい限りですが、その方とのお付き合いは彼是３年になります。まあ、そんなに長い間気長に付き合う不動産会社もないかなとは思いますが…

 

場所は神奈川県、築年数は１年弱、RC、利回りは10％を若干欠けるところと言うのが物件の大体の概要です。

 

by 向井啓和

固定資産税の審査の申出期間が順次終了して来ます。固定資産税の評価額（価格）が不当に高いという不服がある場合にはその根拠を示して申出る事が出来ますがそれには期間があります。

 

この「審査の申出」は「当該年度」の固定資産についてのみ申出が出来る事となっており、それが終了するのが納税通知書を受け取ってから60日以内となっております。

 

例えば神奈川県横浜市等の場合は4月初旬に納税通知書を発送しているので審査申出期間はほぼ終了になっております。一方東京都等は最近納税通知書を受取ってますので、もうしばらく時間的な余裕があります。

 

審査の申出はやみくもに申出しても却下されるだけなので準備が必要です。

 

特に最近多いのは事業用資産で家屋（建物）の「用途」や「種類」や「構造」の間違いが原因のケースが多いと思います。

 

また、最近これとは若干異なる経緯で固定資産税の救済がされた画期的なケースがあります。地方税法上の規定とは異なる国家賠償法の規定を利用して最高裁で納税者が勝訴した案件です。

 

恐らく市役所職員の明白なポカがあった為でしょうから、全ての案件に対して該当するとは思えません。

 

 

（詳細はこちら→http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=80271&hanreiKbn=01）
（概略はこちら→http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819695E2E1E2E38B8DE2E1E2E4E0E2E3E29180EAE2E2E2）

 

ただ、国民が国や地方公共団体のミスが原因で起こった損害から救済されるという道を作ったという意味では相当画期的な判決に思えます。税金だけに留まらないと思われます。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県西部地区で積算が出る物件がありました。融資受けはする物件です。固定資産税評価額が高いので税金は高いですがフルローンに近い数字が出る物件かとは思います。

 

 

 

ただ、入居率が非常に低いので不動産投資で既に堅固なポートフォリオを構築されている方向けの物件です。

 

 

修繕も費用が掛りそうです。

 

by 向井啓和

 

 

 

2，3年前に弊社でフルローン（但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい）で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです！！

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/

 

 

先日横浜市青葉区で土地の広めの一棟物マンションが出ました。築年数が古めですが「資産価値」が高い物件です。

 

 

将来賃貸併用マンションに建替えるとかレノベーションして最上階を自家使用するとか面白みのある物件です。

 

 

積算価格から5000万程度下での売却が可能ですので割安です。

 

 

ファンド物件30件程来ており物件調査に大わらわです…

 

 

神奈川の売りビルを見てきました。こちらも学習塾やその関連企業が入っており安定したビルです。現在、個人の方が買えないある程度の規模のビルが出始めています。

 

 

ファンドが買わず、個人も買わないこういった物件が「相対的には」本当は割安なんでしょうね。（10億～20億前後）

 

by 向井啓和

 

 

 

本日神奈川県で結構規模の大きい売りビルが出ましたので物件調査をして来ました。床面積が結構広いので管理が大変かと思いますが…

 

 

こちらの物件は一度会社整理で売却された物件の再販です。昨年会社整理等された物件が出始めた感じです。特に外資系は収益回復早かったのでそちら方面の物件はドンドン出て来るかと思われます。

 

 

 

テナントは学習塾等の優良な先が多いので安定していると思います。

 

 

by 向井啓和

弊社決算期末が5月末でしたので、法人税申告と消費税申告を7月末にしましたが、仕入税額控除があり申告から2か月経て漸く金曜日に消費税の還付金が入金になりました。購入した物件を転売すると結局は将来には払う消費税ですが、当面はキャッシュフローも改善するのでかなりメリットがあります。

 

 

こんな些細な事も分からないと見逃してしまう点です。不動産投資をしていると税金に対しての理解が非常に重要になってきます。

 

 

関連する税金は所得税、法人税、消費税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税、相続税等などです。

 

 

不動産投資をしていると年がら年中税金を払って行くことに成りますので税務に関して理解を深める事は業者としては必須になるかと思います。（また不動産業者として税務への相談には資産税専門の税理士の指導の基に回答していく事になります。）

 

 

ちなみに弊社でも創業当初には失敗して消費税の簡易課税の届出を出してしまった為、本来還付が受けられる消費税が還付されなかったケースがありました。

 

 

最初からはなかなかうまくは行かない物です…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/