東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

3月3日の日経新聞一面に記事出てましたのでご覧の方も多いと思いますが… (さらに…)

中国政府が前週末に不動産の規制強化の具体策を発表して、不動産販売に不安が広がった様です。 (さらに…)

新築のマンション経営やアパート経営をお考えの方、実際に建築途上の方はここしばらくはかなり注意を要します。

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東日本大震災発生後の3月22日に書いていた記事です。が、動揺してかアップし忘れてました。地震保険加入に関してですが、投資用不動産でも地震保険の有無と現在の状態を確認する事をお勧めします。 (さらに…)

不動産投資の失敗にちょっと関係するなぞなぞです。

 

 

不動産投資や管理に関係することで「使えば使う程（買えば買うほど）高くなるもの」なんでしょうか？

 

 

普通の経済取引ではバルクと言って数や規模が大きくなるほど価格は逓減しますが、これはその逆で使えば使う程「単価」が上昇します。

 

 

 

 

 

 

答えは「上下水道水」です。

 

 

 

東京都水道局の料金体系です。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/customer/life/r_keisan_23.html

 

 

 

例えばメータ口径が３０㎜の場合１００立法mまでは１立法m当たり２１３円なのに、１００１立法m以上になると４０４円になります。なんと倍です！しかも、口径の小さい物であれば基本料金は掛る物の２２円等なのに…(なんと１０倍の料金設定です。）

 

 

 

意外と不動産投資の失敗というかビル投資の失敗に関係するのですが、ビルにおける水の無駄遣いや垂れ流しは非常に高いものにつくという事です。

 

 

 

トイレの栓がずれていて水が出しぱなしになっていると大変な事になります。しかも一カ月とか気付かないと…大変な事になります。

 

by 向井啓和

ここ数週間はみなとアセットでもかなり不動産売買が活発化してきています。金曜日に一件城南地区の大田区のビルを契約し… (さらに…)

日本では不動産投資がここ数年一般投資家の間でも盛んになってきておりますが、先を行っているアメリカ市場の異なっている点をご指摘したいと思います。

 

１．自己責任の意識が非常に強い

 

２．買主の情報収集の自由度や情報開示が充実している

 

３．市場での転売抑制のシステムが導入されている

 

 

まず、「１．自己責任の意識が非常に強い」ですが、州によって若干の差があるようですが、自己責任の意識が非常に強い事が日本とアメリカの大きな違いになります。

 

 

契約書や重要事項説明に関して、“Buyer’s rights and duties”と言う日本ではあまりお目にしないフレーズが出て来ます。日本語では「買主の権利と義務」と訳されるのですが、買主に「義務」があるという概念が日本では皆無であると思いました。

 

 

ここで、言われている「義務」とは物件購入に当たっての物件調査の義務や、市場調査の義務や、財産税他納税の義務や、借入の支払いの義務等が該当します。また、物件購入によって発生するあらゆる点に関して買主が義務を負っているという事をはっきりと明記しています。

 

 

これは日本の不動産取引においても強調した方が良い点ではないかと思いました。ただ、これは訴訟社会のアメリカの特殊性もあるので割り引かなければならない点かもしれませんが・・・他の2点は別の機会で

 

by 向井啓和

日経新聞の2月28日、37面に「固定金利選択じわり増加」という記事が出ておりました。変動金利ではなく、固定金利を選択する人が増えて居るという事を示しています。 (さらに…)

不動産投資ローンは一般的に不動産の物件価値（収益性、担保価値）と購入される方（個人・法人）の状態によって決まります。

 

個人の場合にメリットはあまり無いのですが、法人の場合に退職年金的な企業オーナー向け保険が不動産投資に使えるかもしれません。

 

これは法人が利益の出過ぎた年度に保険料の半金を損金計上して利益を圧縮するという事と、オーナーの退職金の手当の確保と言う目的 の為にある経営者向けの保険ですが、金額が大きい事もあり不動産投資に利用出来る可能性もあります。

 

例えば年払い1000万の保険料で保障金額5億の退職手当向けオーナー保険の場合ですが、5年間払い込めば5000万の払い込みになり、5年後 の解約返礼金は約4300万になります。

 

法人で5年目に厳しい決算を迎えた場合にはこれを取り崩して益を出すというのが主に利用されている一つの利用方法です。

 

一方5年目も業績が良くて自社ビルを購入したいという場合の企業はこの保険を上手く利用する事ができます。つまり、法人は銀行に 対してこの退職金目的のオーナー保険が5億までカバーされて、同時に直ぐにでも解約できる解約返礼金もあるという事実を利用できます。

 

銀行としては通常の団信に入ってもらわなくても大手の生命保険会社の保障が5億まであり、既に既払いで5000万の支払いをした実績がある 企業だと見る訳です。

 

この解約返礼金目的の保険が、多少担保価値がたりないとか実績が足りないという不動産融資のマイナスポイントをカバーする事が出来る可能性を提供します。

 

＊必ず企業オーナー向けの保険に入っているから融資に有利に働くという訳ではありません。特に入る保険会社の信用度が重要ですし、 その時の時勢も問題ですが、実際に不動産融資にも利用出来る一つのオプションではあります。

 

 

by 向井啓和

隔月分配型投資信託自体が欠陥のある商品構成になっており、そもそも基準価格が上昇するのが非常に厳しいものです。まず、投資パフォーマンスに関わらず隔月分配していくのですから当然です。

 

 

会社で言えば儲けが無いのに配当をしていく資本金の切り崩しの様な物です。それも隔月となれば、外貨から円への転換やその他運営上の諸費用の比率が甚大です。

 

また、パフォーマンスで比較しなければならないのは過去の受取配当金を加算した上での数値になりますので、証券会社の担当者も良く分かってないと言えます。（配当金を考慮しないで元本だけ比較してドルが180円等と言うのは証券マン失格でしょう。）

 

恐らく円高の現状では殆どの場合投資金額が基準価格を大幅に下回っているでしょう。ただ、受取配当金を加えたらどうなんでしょうか？

 

この手の商品が実質的にマイナスのパフォーマンスの状態は「投資金額＋受取配当金＜基準価格（若しくは解約価格）」です。

 

 

（注意点は、ファンド自体の規模が小さくなり過ぎた場合には運営の為の固定費の割合が高くなり、投資しているファンドが払う「見えない手数料」が割高な物となりますので、その点からファンドの規模が大きく縮小し始めたら要注意ではあります。）

 

お勧めとしては「金融商品」について、あるいは「投資」についてしっかりと勉強されてから行動された方が宜しいと思います。

 

現在ギリシャやポルトガルの次が日本ではないかと言われている財政の悪化がありますので、円高の次は大幅な円安という状況も考えられなくはないのでタイミングに関しては良く熟慮される事をお勧めします。損切りしたら反転してきたというのでは勿体ないので・・・・

 

よって新興国の債券を買う前にやる事があると思います。

 

by 向井啓和