東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日の日経新聞の経済2面に記事が出ていましたのでご紹介します。

(さらに…)

子育てサポート企業に対する税制優遇制度（厚生労働省）が法人による自社ビル所有等の不動産投資において利用出来るかもしれません。

(さらに…)

固定資産税の課税客体（課税対象）に船舶が入ると言う事はあまり一般には知られていません。現在、地方税である固定資産税はかきいれどき（？）ですが、被災地では徴収が事実上出来ていません。

 

(さらに…)

固定資産税の価格の縦覧という制度ご存知ですか？

 

(さらに…)

私の友人は不動産を持っていますが固定資産税を払っていません。その理由は…

 

 

(さらに…)

先日上下水道水について書きましたが、ついでに収益不動産投資に関わる水の話を追加します。

 

レジデンシャルタイプの物件に関する投資の場合にはあまり関係ありませんが、店舗等の事業用不動産の売買においては水道使用量は参考になります。

 

お店の場合広さや立地等を勘案して水道使用量が多いのか少ないのかでその店が繁盛しているか否かが探れます。

 

家賃が高い割に水道使用量が少ないお店の場合には赤字になっている可能性が推測され、将来の退去リスクを感じます。

 

また、事務所の賃貸の場合にも水道使用量が毎月の数字よりも増えた場合には多くの場合にはその事務所の社員が増員されているという事が見受けられます。

 

実際普段は安定している数字が急に上がっているとそのテナントの社長に「社員増やされました？」と聞くと「何でわかったの？そうなんだよリーマンショックからだいぶ受注が戻って来てね…」などという返事が返ってきます。

 

ちなみに店舗や事務所等の事業者が帳簿書類を備えていない脱税調査等には推計課税という方法があります。推計課税には原材料の仕入れに加えて水道他光熱費などの使用状況も判断材料とされます。

 

 

それで幾らの売り上げがあり、どの程度儲かっているか推計されて課税されてしまいます。目ではなく、「水」は口ほどにものを言うということでしょうか…

 

by 向井啓和

確定申告も佳境に入って来ましたが、特に難しいのが不動産の売却をされた方では無いかと思います。

 

 

 

今年収益不動産を購入した人は土地建物の減価償却費の計算等もしなければなりません。参考資料として国税のHPを添付します。

 

建物の標準的な建築価額表
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2006/kisairei-joto/jyouto/C013.pdf

 

この表は確定申告のみならず不動産の建物の価格推移等を見る上でも面白い物です。例えば平成17年築の建物と、平成3年築の建物ではその当時の建築原価が全くことなります。バブル後期の平成3年の方が平成17年よりも約40%高くなっています。

 

これが実は固定資産税の評価額に直接的に影響して来ます。例えば平成23年の今でも平成3年築の20年経過の建物の建物の評価額と平成17年の建物の評価額があまり変らない等の変な事が起こります。

 

不動産投資をした人から考えれば古い建物の方が評価額が低くて当然なのですが、そうならないのはその当時の原価を引きずっているからです。

 

by 向井啓和

遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

 

 

by 向井啓和

確定申告が近くなると脱税摘発の記事が目立ちます。（確定申告期を前に抑止的な効果を狙ったものと理解されています。）今日は不動産会社の脱税が摘発されてました。

 

 

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E3EBE2E1888DE3EBE2E3E0E2E3E39191E3E2E2E2;at=DGXZZO0195583008122009000000

また、直近で気になる記事が出てました。スイスのプライベートバンクのジュリアスベアの顧客情報が流れているという記事です。

 

日本の富裕層ではなじみが少ないかもしれませんが、老舗のプライベートバンクですので影響は甚大かと思います。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110120-00000058-reu-int

 

以前リヒテンシュタインの銀行から漏れた口座情報で帝京大の元総長の申告漏れが出ましたが同じ流れになるかもしれません。

 

by 向井啓和

国際租税法の授業で指摘のあったタイムリーな事案なのでご紹介します。不動産投資や証券投資でタックスヘブンを利用される富裕層が増加しておりますが考えさせられる話です。

 

このリヒテンシュタイン事件の興味深いところが、日本の租税条約締結国のドイツからの情報提供から明るみに出た事です。

 

まずはドイツの麻薬捜査部門とされる捜査機関がリヒテンシュタインのプライベートバンクの元行員から情報を購入した所から始まります。

 

その麻薬捜査に有益と思われた顧客口座の情報がドイツの国税当局に利用され多くのドイツの富裕層の租税回避や脱税が明るみに出て、ドイツポストのツムビンケル社長も辞任に追い込まれています。

 

その顧客リストに日本人の名前も多数出ておりその内に一人が帝京大学の元総長だったそうです。タックスヘブンで租税回避を上手くやっているという富裕層も枕を高くして寝れない世の中になって来た感もあります。

 

ポイントは日本の租税条約の締結数が増加する事によってタックスヘイブンでの脱税者等の情報の収集力が上昇している事です。今まで問題無かったから今後も問題無いとは言えないという事でしょう・・・

 

帝京大元総長の遺族が１５億円　国外口座で－－相続税追徴４億円
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20101104ddm041040084000c.html

 

リヒテンシュタイン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20080324/151018/

 

 

by 向井啓和