東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ビジネススクールで不動産投資と税金の事を主に勉強しておりますが、不動産投資で下手な節税をすると酷い目にあうというのが良く分かります。（相続税脱税の記事はこちらです。→http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100603-00000031-maip-soci）

 

 

一般に税理士と言えば資格試験に合格しその道のプロと言える訳ですが、ただ、実際は試験に受かったばかりの一人の税理士は「ただ試験に受かっただけの人」と考えた方が良いでしょう。

 

自分の目的が不動産投資と節税であるならば資産税関連に強い事務所でなければなりませんが、不動産投資にも所得税や法人税も関係しますので一人でその全てをしっかりとカバーするのは相当厳しいと思います。

 

不動産投資と節税と言っても本当の意味で適切なアドバイスを出来る事務所は数名のスペシャリストがいて、それを統括するキャリアの長いプロがいる先でないと顧客のニーズに答えられないと思います。

 

不動産投資に関連しうる税法としては「所得税」「法人税」「消費税」「不動産取得税等」「相続税贈与税」「租税特別措置法」「地方税（固定資産税等）」「海外の税法」等が関連し、また、過去に問題となった事案の判例を調べると何が問題で否認されて何がポイントで勝訴したか等の精査が必要となります。

 

税法の体系が複雑なのは、法律、政令、規則、附則、取扱通知（通達）があり法律だけ見ていたのでは実務で重視されている通達等が見過ごされます。一般的には税理士試験では法律が中心であり、実際の判例まで取り扱う事は殆どありません。

 

つまり、試験に受かっても実践に関する事は相当抜け落ちているのです。まるで大学卒業しても英語を話せないのと同じです。

 

ただ、「そういった税理士を選んだあなたが悪い」、「その言いなりになって申告したあなたが悪い」という事で、主な責任は納税者に来ます。後は税理士を相手取って損害賠償請求をする位ですが大変です・・・・

 

by 向井啓和

不動産仲介をしている中で、倒産、民事再生、会社更生案件に多く関わる事になりますが、その際に時々見られるのは不動産の評価が出過ぎる物件を破たん企業が持たれているケースです。

 

銀行の融資基準では固定資産税の評価価格を参考に積算価格を出しており、固定資産税評価の高い物件の銀行融資は通り易いので「物件の評価」が出る物件は一見すると良い物件に思えます。

 

ところが、実際は逆のケースが多いのです。何というパラドックスでしょう。

 

銀行が融資をする積算価格の出る物件は「固定資産税評価額が高い≒固定資産税が高い」物件だからです。

 

その為、売買時には固定資産税評価額を基準として決まる、「登録免許税、不動産取得税、都市計画税」も全て高くなります。評価の高い物件≒収益性の低い物件というケースが多々あります。

 

最も大きな開きのあったケースでは北海道の物件で、固定資産評価額が30億オーバーに対して、実際の売買価格が5億前後の物です。収益物件としての魅力が乏しいから（実力相応）収益価格が5億前後となりました。

 

ただ、まだ問題なのは、売買コストがべらぼうに高くなってしまう事です。電卓で概算をはじくとトータルで2億を超える税金が掛って来ます。（税コストが何と40%です。）

 

その為、本来であれば地方の活性化の為になるこの物件を買う人は現れません。また、破たん企業が所有し続けていれば地方税も入って来ません。

 

by 向井啓和

不動産投資ローンは一般的に不動産の物件価値（収益性、担保価値）と購入される方（個人・法人）の状態によって決まります。

 

個人の場合にメリットはあまり無いのですが、法人の場合に退職年金的な企業オーナー向け保険が不動産投資に使えるかもしれません。

 

これは法人が利益の出過ぎた年度に保険料の半金を損金計上して利益を圧縮するという事と、オーナーの退職金の手当の確保と言う目的の為にある経営者向けの保険ですが、金額が大きい事もあり不動産投資に利用出来る可能性もあります。

 

例えば年払い1000万の保険料で保障金額5億の退職手当向けオーナー保険の場合ですが、5年間払い込めば5000万の払い込みになり、5年後の解約返礼金は約4300万になります。

 

法人で5年目に厳しい決算を迎えた場合にはこれを取り崩して益を出すというのが主に利用されている一つの利用方法です。

 

一方5年目も業績が良くて自社ビルを購入したいという場合の企業はこの保険を上手く利用する事ができます。

 

 

つまり、法人は銀行に対してこの退職金目的のオーナー保険が5億までカバーされて、同時に直ぐにでも解約できる解約返礼金もあるという事実を利用できます。

 

銀行としては通常の団信に入ってもらわなくても大手の生命保険会社の保障が5億まであり、既に既払いで5000万の支払いをした実績がある企業だと見る訳です。

 

この解約返礼金目的の保険が、多少担保価値がたりないとか実績が足りないという不動産融資のマイナスポイントをカバーする事が出来る可能性を提供します。

 

＊必ず企業オーナー向けの保険に入っているから融資に有利に働くという訳ではありません。特に入る保険会社の信用度が重要ですし、その時の時勢も問題ですが、実際に不動産融資にも利用出来る一つのオプションではあります。

地方税法に規定されている固定資産税にはある意味で不平等があります。不動産投資にも参考になるので、簡単に指摘します。

 

 

それは建物の価値を全国一律に評価している事です。

 

 

固定資産税は地方税法を構成する一つの税で主に市町村税でありますが、特に建物の評価額が全国一律である事がある意味不平等を巻き起こしています。

 

 

何が不平等かと言いますと、建物が地域に応じた物価の修正がされていない価格によって評価されている事です。

例えば銀座のビルも北海道の旭川のビルも同じ年に建てられたらほぼ同じ評価額になります。ビルを建てるにあたって、狭い日本と言えども都心のど真ん中と交通量の少ない所で建てられるビルのコストが同じであるはずがありません。

 

 

例えば、人件費、資材費、道路占有の費用、駐車場の料金、交通量が多ければ交通整備の人員、工期の長短等などです。

 

 

全国の最低賃金（参考）
http://www2.mhlw.go.jp/topics/seido/kijunkyoku/minimum/minimum-02.htm

 

 

（銀座のビルを持てる人の方が担税力が高いはずですが、それが考慮されないのです。）

 

また、取れる家賃も問題です。同じサイズのワンルームの部屋でも東京で7万取れる家賃が北海道では3万円等になってしまいます。

 

 

つまり、3万円しか取れない部屋を維持するのに、東京と同じ建物評価を前提に固定資産税を払う事になるのです。特に地方物件の不動産投資をされる際に注意すべきはこの点です。

 

 

固定資産税は全国一律に見られるが故にどんなにグロス利回りが高くても、家賃の安過ぎる場所では全く資金が貯まらない現象に陥ります。

 

ではどうしたら良いのか・・・固定資産税の特に建物価格の部分は県単位でも良いので地域修正を掛けるというのが一つのアイデアです。東京都心5区を100としたら、東京23区（5区以外）を95、東京都下を90、埼玉、神奈川、千葉を80、…青森、沖縄、北海道を50等。

こうすると固定資産税の建物から得られる収入に対する比率上の負担を平等にする事が可能となります。

 

by　向井啓和

不動産投資評価と租税法の研究の為に明治大学のグローバルビジネス研究科という所で勉強を始めてほぼ一週間が経過しました。http://www.meiji.ac.jp/mbs/

 

土曜日に3コマ、平日に2コマしか取っていないのですが、さすがに仕事をしながらはやはりかなりきついですね…

 

ただ、当面の目的は不動産投資のアカデミックな理論を整理すると言う事と、不動産投資に欠かせない租税法の理解を深めるという事です。

 

不動産投資と密接に関係するのが税金ですが、不動産投資では主に以下の様な税が関係します。

 

 

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税、所得税、法人税（法人の場合）、消費税（課税売上がある場合）、事業税（規模に応じて）、贈与税、相続税、等などです。

 

一棟や一部屋のみの購入でも様々な税と付き合わなければなりませんが、物件を買い進めると消費税や事業税が関係して来たり、将来を考えれば相続税等も密接に関係して事業承継の問題や資産運用法人のM&Aにもつながります。

 

 

不動産投資評価や理論の方は、不動産投資理論の多くがファイナンスの理論と密接に関係して、考え方を借用して発展しているので以前勉強した債券評価や株式分析の考えを自然と応用していましたがそれをゼロベースから勉強し直す感じです。

17，8年前に外資の証券会社の研修で最初の頃に習ったボンドマス（債券数学）のキャッシュフローの現在価値（プレゼントバリュー）への割戻等…今の所、不動産投資関係の授業はおさらいと言った感じです。

 

 

by 向井啓和

 

 

4月1日を過ぎまして市町村税である固定資産税関係の動きがあります。固定資産税に関しては「賦課課税方式」と言って行政庁が価格を決めて一方的に課税する都合上、納税者の側から不服の申立てをする事により価格の決定を修正してもらう事が出来ます。
（一種の救済処置です。）

 

 

その為の手続きとして納税者が「固定資産評価審査委員会」に対して「審査の申出」を行う必要があります。

 

納税者が固定資産課税台帳の閲覧に関しての公示があった日以降、納税通知書を受け取ってから60日以内の期間に申立てる事が必要になります。

 

不動産投資をされていて、入居率が高くても低くても必ず掛ってくる固定資産税は上手く付きあう必要があります。

 

今年の賦課期日（1月1日）での土地価格は前年比10%内外の下落があったと新聞紙上でも出ておりましたが、その下落分の価格の修正が適切に行われているかチェックを行う必要があります。（適切に修正されていれば審査の申立ての必要は無いでしょう。）

 

尚、固定資産税に関しては「自分の土地建物」に関して「価格」を調べる「閲覧」という制度と、「他人の土地建物」に関して「価格」を調べる「縦覧」という制度があります。

 

審査の申出をするにあたっては、自分の土地建物の評価が「他と比べて高い」という必要がありますが、その為には同一市町村内における類似した土地建物との比較を行う事を抜きには行えません。（説得力を確保する必要があります。）

 

従って、「閲覧」も「縦覧」も行ってそれから、「審査の申出」を行い価格を下げてもらう必要があります。ただ、申出をして何の連絡もない場合は申出が「却下」された事になりますので、その事実に基づいて訴訟によって価格の修正を申し立てる必要があります。（前置主義）

 

不動産投資において文字通り「固定」コストを動かす一年のうちでも数少ない機会です。（60日+αの期間のみです。）

 

東京都の特別区の固定資産税に関してhttp://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html#k_16

 

by 向井啓和

確定申告出して来ました。色々と勉強になりました。

 

 

消費税（四半期決算）と所得税の申告でしたが、建物と付属設備を分けるだとか、「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」の届出を出したり、消費税の還付分を不動産収入のその他の収入に入れる等。

 

 

前年度に不動産を購入された方は今回の確定申告までに先行取得の届出を提出する必要があるので忘れてはいけないポイントですね。

 

 

by 向井啓和

この時期になると非常に忙しくなります。3月末案件の詰めの作業や契約、決済の準備等で大忙しです。更に、所得税の確定申告の時期でもあります。

 

不動産投資と税務は切っても切り離せない点ですし、資産運用の観点でレバレッジを維持していかに不動産ポートフォリオを管理し資産を増やしていくかと言うのは大切な点です。

 

ただ、意外と思われるのですが「税理士の方が不動産投資のローンで否認されるケースが多い」という事実があります。

 

税理士の方は職業柄、節税のプロなのでいかに税金の払いを少なくするという事には長けており、その為銀行の融資審査の際には逆に審査が通らない決算書や申告書になっているケースが多いのです。（赤字決算や非常に少ない利益の決算書等で…）

 

不動産投資の意思決定を税理士に相談して行っている方を散見されますが、本当の意図を理解していない税理士であれば「節税の鬼」になって寧ろ「資産の増加」という顧客の本来のニーズに合致しない場合も多々あります。

 

「節税≒資産の増加」では必ずしもない事を理解する必要があります。

 

「適切な納税≒銀行融資の獲得≒資産の増加」が実は資産運用に適した考え方だと思います。

 

 

by 向井啓和

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

年末も迫ってきますと事業用資産の買換え特例の話が数多く飛び込んできます。現在10件近くのお話が来ております。年内に不動産売買の決済まで終わらせる必要があるので大変責任の重い話です。

 

 

出来る事は出来る、出来ない事は出来ないので是々非々の対応にはなりますが…

 

 

譲渡益税を何千万と払うよりは利回りが低くても安心出来る良い物件をという事かと思います。

 

 

その為、現在若干新し目の築浅物件や新築物件の市場が過熱していますが、12月末を過ぎるとそういった買い方は居なくなりますので投資用不動産は2番底形成へ値下がりするかなという感じです。

 

by 向井啓和