東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

11月18日の日経新聞経済面に「新築住宅減税認めず　地方税改正総務省原案」という記事が出ていました。簡単に要約すると、不動産投資に関係するところでは「新築住宅の固定資産税の減額措置延長」を含めた122項目は原則認めない方針を示したとの事です。

 

 

http://www.nikkei.co.jp/sp1/nt5/20091117AS3S1702Q17112009.html

 

 

固定資産税は地方税法の中の一部で定められ、「総務省」の管轄下ですので、そこが「抜本的な見直しをしなければ認めず」という「総務省」の査定原案が出て来ましたので意味があります。

 

 

東京都23区の場合は以下の様になっています。このサイトの中盤から後半にかけて「固定資産税の新築住宅の減額」という所を参照ください。条例での定めが無い限りは全国の市町村に該当します。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o29

 

 

ちなみにこちらの内容に関してはは2010年度ですので、それ以前に建築する人には関係ありません。つまり、来年の3月31日までに建てた人は固定資産税の減額が受けられ、それ以降は固定資産税の減額が廃止もしくは抜本的に見直されるという事に成りそうです。

 

 

まあ、民主党が目指している「エコ」と「リサイクル社会」という観点から行くと「ぜいたく品」である新築住宅に対する減税を減額すると言うのは筋は通ってはいる様に思われます。ただ、その分中古住宅のリフォーム費用等に「固定資産税の減額」を適用する等されたら良い様に思います。

 

 

by 向井啓和

今月に入り特に土地収納で現金が入る方や、相続案件の最後の詰めで年内に事業用不動産や収益物件の買換えをしなければならないという方が増えています。後2週間もすれば静かになってくるのでしょうが、同時に金融機関経由で話が入ったり直接問い合わせが入ったりしており捌ききれない位です。

 

 

日本人の気分的な物もあるのでしょうが、相続税の納税の都合上なるべく早く年内に売却しなければならないというニーズがある一方、土地の収用や買い替え案件を買わなければならないという案件が交錯しています。借金を返済して身軽に成りたいという心理もあるのでしょうか。

 

 

年内で最も忙しい時期ですかね今は…

 

by 向井啓和

 

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

１． 相変わらずの超低金利

 

２． 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

３． 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

１. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。（特に固定金利融資を希望される場合に）

 

 

２． 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

３． 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

不動産投資と税に関しての勉強を理論の点から行うべく明治大学のグローバルビジネス研究科という所に入学することにしました。

 

 

本日合格発表の結果が出て合格してました。

 

 

国内租税法、国際租税法、不動産投資論、不動産価格分析論等などの講義があり、弊社の業務に密接に関わる「不動産」と「租税」に関して深堀して来ようと思います。

 

 

大学院レベルで不動産投資等の講義をしているのはこの明治大学のグローバルビジネス研究科と1，2の大学のみです。

 

 

来年春入学なので今から楽しみです。今後も内容をアップして行きます。

 

by 向井啓和

最近投資用不動産を買うお客様である程度勉強されている方は「積算価格の高い物件ありませんか？」「積算価格が出る物件ありませんか？」と聞いてこられます。

 

 

「積算価格が出る物≒担保価値が高いもの」という認識で銀行ウケするという事や、フルローンが出るからというのが理由では無いかと思います。

 

 

ところが本当に積算が出る物件がそんなにお得かというお話ですが、キャッシュフローベースでは意外とマイナスの点もあります。

 

 

特に「登録免許税」「不動産取得税」や「固定資産税」の税金や管理や修繕のコストの面等でもサイズがある故のマイナス点もあります。

 

 

売却価格が１億円で積算価格１億の物件と１億５０００万の物件で比較すると、単純化すると登録免許税や不動産取得税が１．５倍です。

 

 

また、固定資産税も長期に亘りかなり重くのしかかってきます。

 

実は同じ利回りベースであるならば積算が出ない方がキャッシュフローがプラスに出ます。

 

 

皮肉な話ではありますが、同じ利回りの物件であれば「担保価値が高い物件」よりも「担保価値が低い物件」の方が収益的には債務不履行になる可能性は低いです。

 

 

また、単純な積算の通りにいざという時に物件が売れるかという話ですが、実際には積算が高い物件というのは積算が高くなるまで放置されている物件とも言えるので必ずしも売れ易いとは言えません。

 

 

（もちろんそんな中でも良いものもありますが）

 

本当の物件力というのは銀行の評価の基準では表現されないものです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日不動産投資で消費税還付の件で以下のニュースが出ておりました。

 

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000530-yom-soci

 

 

「賃貸住宅めぐる消費税不適切還付…検査院指摘　10月3日14時54分配信 読売新聞」

 

 

簡単に内容を要約すると、本来非課税売上しか発生しない「住宅賃貸」物件を購入するにも関わらず、物件購入の前に消費税の課税業者になるべく課税売上を意図的に作り、課税事業者登録をし、その後に「住宅賃貸」物件を購入し、「住宅賃貸」物件の建物部分に係る消費税の還付を受けると言う事に対して脱法行為ではとの指摘がされている様です。

 

 

特に意図的に課税売上を作る部分では「自動販売機」が良く利用されているそうです。ただ、自販機の売上は月行って5万等なのでこれが12カ月でもせいぜい60万の課税売上です。

 

 

従って、通常1000万以上の売上があれば消費税の課税業者の届出を出す義務がありますが、その前の段階のかなり少額の課税売上で課税業者登録が出来る点が問題なのかと思います。

 

 

一方「オフィスビル賃貸」や「店舗の賃貸」を元々やっていた場合にはそもそも売上自体が課税売り上げになります。

 

 

同じ賃貸でも「住宅として貸す」のと「店舗事務所を貸す」のでは前者が非課税売上なのに対して、後者が課税売上になります。

 

 

従って、後者は元々課税業者として消費税をまともに納めているのです。

 

 

今後、後者の様なまともな還付はともかく自販機利用の裏技は通用しなくなるでしょう。

 

 

あまりにかけ離れた策はいずれ通用しなくなります。（ちなみに弊社の場合は99％以上がもともと課税売上でした。）

 

 

今後なんらかの通達なり出るんでしょうね。税理士でも人を選ばないで付いて行くとまずそうですね…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

弊社決算期末が5月末でしたので、法人税申告と消費税申告を7月末にしましたが、仕入税額控除があり申告から2か月経て漸く金曜日に消費税の還付金が入金になりました。購入した物件を転売すると結局は将来には払う消費税ですが、当面はキャッシュフローも改善するのでかなりメリットがあります。

 

 

こんな些細な事も分からないと見逃してしまう点です。不動産投資をしていると税金に対しての理解が非常に重要になってきます。

 

 

関連する税金は所得税、法人税、消費税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、固定資産税、都市計画税、相続税等などです。

 

 

不動産投資をしていると年がら年中税金を払って行くことに成りますので税務に関して理解を深める事は業者としては必須になるかと思います。（また不動産業者として税務への相談には資産税専門の税理士の指導の基に回答していく事になります。）

 

 

ちなみに弊社でも創業当初には失敗して消費税の簡易課税の届出を出してしまった為、本来還付が受けられる消費税が還付されなかったケースがありました。

 

 

最初からはなかなかうまくは行かない物です…

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

不動産投資と節税という事ですが、「不動産投資をして節税しましょう」という話ではありません。

 

 

「不動産投資をしたいのだけどどうしたら良いのか」という相談は良く受けるのですが、不動産投資をする前の段階で自営業者の場合には決算書が、個人の場合には確定申告書がネックになります。

 

法人の場合には極度に利益が出ていない決算書が非常に多いです。

 

 

そして、車を会社名義にし、自宅の費用を会社名義にし、様々な支払いを会社名義にして繰越損失を毎年繰り越されている方もいます。実質的には本人への給与の支払いと同じような内容を法人の損金で落として税金をごまかしています。

 

 

個人の場合は基礎控除38万円と給料所得控除の最低限額である65万円を足すと103万円になるため、この金額以内の給与にしている人も散見されます。

 

 

ただ、これが「不動産投資」や「ビジネスの拡大」を計画する時には大きな足かせになります。

 

 

基本的には銀行の見方としては公的な書類に書かれている数字を基にその人や会社の状態を把握します。よって自分が「不動産投資をして税金は払いながらも収益を増やしたい」という時になって初めて節税のやりすぎを悔います。

 

 

また、法人の場合も同じで3期分の推移を見られますが、理由の不明確な不自然な赤字法人の場合は税務署から更生処分を受ける可能性がありますので当然ながら銀行は融資をしません。

 

 

（将来税務署に多額の税金や過少申告加算税等を払うように請求された時に銀行への返済が滞るかもしれませんので・・・いくら「本当は儲かっているんですが」と言っても誰も相手にしません。）

 

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

（上記↑↑↑↑↑画像をクリックすると内容確認できます。）

 

譲渡所得の特例について、法人に関しての事例をこの不動産投資ブログでご紹介しましたが、個人でも適用されます。ただ、注意点は今年中に不動産を取得した人は来年の3月15日までに届出を出すという所です。

 

 

①特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除では5年超所有した場合に1000万まで譲渡益が控除される特例と②土地等の先行取得の特例があります。②に関しては今年中に取得した物件の場合には譲渡益の80%を圧縮可能で、来年中に取得した物件の場合には譲渡益の60%を圧縮可能となります。

 

 

イメージとしては個人の方もこんな利用が出来るかも知れません。

 

 

例えば①では今年や来年中に可能な限り物件を取得して、5年間は最低キャッシュフローを取得します。その後5年目から景気の動向等を見ながら１棟ずつ売却していきます。

 

 

例えば5棟の少額物件であれば6年目一棟、7年目一棟と売却していけば1000万以下の譲渡益がそれぞれ出る場合には全て1000万まで課税所得がゼロになると税務署のお知らせからは読めます。

 

（一応税理士に確認する必要しますが、「その」長期譲渡所得とわざわざ明記されているので個別に判定されると理解できます。）

 

 

また、②に関しては以前から所有している老朽化した物件を将来売却して新しい一棟物マンションに入れ替える等の際には非常に有効です。以前から所有している簿価の低い物件を売却すると譲渡益が大幅に出る為物件の入れ替えに躊躇されていた方には思わぬチャンスの時期となります。

 

 

従いまして税効果等も考慮するとある程度新しいメンテナンスコストの低い物件への買換えには今年は絶好のチャンスとなります。しかも古い物件の売却は景気が回復してからで良いので、まずは「買いだけ」する事が出来ます。

 

 

今年は「利回りだけ」を見た投資をするのでなく「他物件も含めた税効果を考慮した」投資をする必要があります。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和