東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

昨日決算関係で弊社税理士（エクスプレスタックス）の所にお邪魔した際に不動産投資において非常に有利な税制に関しての指摘がありました。添付税務署の書類をご参照ください。

 

 

これによるとまず、１．特定の長期所有土地等の所得の特別控除という項目ですが、平成21年、22年に取得した不動産の5年以上の所有した不動産の売却時の譲渡益に関して1000万までの損金計上が可能になるという項目です。

 

 

こちらは分かり易い規定ですが、ポイントとして「棚卸資産に該当するものを除き」という所があります。これは不動産転売会社等を優遇からはずすという理由から入っているようです。

 

 

政策的に余裕のある法人に不動産を買ってもらおうという事です。（資産運用法人も当然含まれます。）

２．平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例にかんしては、若干分かりずらい所です。平成21年、22年中に購入した場合、他の先行取得した物件の売却は10年以内に限り譲渡益を圧縮出来るという内容です。ただ、その分益の分を圧縮記帳するので簿価の低い不動産が資産計上される事になります。（先行取得した物件の簿価が下がるという事です。）

 

このポイントは既に不動産を所有している方がその所有している物件を10年以内に売却する可能性がある場合に特にメリットがあります。

 

 

イメージ的には古い物件や立地の劣る物件を多く所有している資産運用法人が今後10年内で古い物件を売却して新しい物件に入れ替えるという行動をする際にメリットがあります。新しい物件は今後数十年所有するつもりで購入するが、修繕等でコストが掛ると予想される古いものは売却するという戦略には最適となります。

 

 

この景況感の厳しい平成21年と平成22年に物件を買って後はじっくりと10年内の景況感を見て状態の悪いもの、もしくは今後厳しくなりそうな物件を売却していくという不動産投資をする人にとってはうってつけの政策と言えるかと思います。

 

 

国土交通省のホームページが分かり易いかも知れません。１を参照してください。その他も税制優遇は目白押しです。http://tochi.mlit.go.jp/zeisei/H21zeiseikaisei_gaiyo.pdf

 

by 向井啓和

 

 

要は平成21年、22年は不動産を買え、不動産投資をしろと言っている様な事になります。

 

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

東京都特別区（23区）の固定資産税の納税通知書の発送が6月1日だそうです。いつももっと早く来るのにどうしたのかと気にしていたら今年は評価替えの年（基準年度）なので土地建物の評価が大変で遅れる様です。（3年に一度の事ですが…気にしていないと何時だか分からなくなります。）

 

 

基準年度には前年度の賦課期日（20年1月1日）の不動産の価格を基に固定資産税の評価がなされます。また、それから半年の価格動向も評価の際に参考にされるそうです。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/koteitoshi.pdf

 

 

もし基準年度が一年ずれて22年度が基準年度であればかなり固定資産税の評価が変わったかもしれません。不動産価格の大幅な下落があったのは昨年の夏以降でしたから…参考とされる価格は平成21年1月1日となるので…

 

 

ちなみに首都圏でも、さいたま市等はもう少し早く納税通知書が来ていまして、千葉市は更に早かったと思います。各自治体の事務作業量によって納税通知書の発送が異なる様です。

 

 

不動産物件数が多く、所有者も多い様なエリアは一番遅くなる様です。

 

 

各自治体によって条例に定めれば減免や減額措置も取れるのでその自治体に応じた特徴があります。

 

 

例えば東京都では “小規模「非」住宅用地の減免” によって東京を支える中小企業が所有している小規模な事業用不動産の固定資産税を緩和する措置が取られています。

 

 

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/hijyuu2tsuutatsu19.pdf

 

 

日本中にはその自治体独自の固定資産税の減免措置があるんでしょうね…

 

 

小規模農業者、漁業者etc向けなど…

 

 

東京都の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

平成21年は不動産投資に最も最適な年となるでしょう。国が不動産投資（事業用不動産）を強力にバックアップしてます。税制上のメリットが大です。平成21・22年土地先行取得による他の土地譲渡益課税繰延がスタートしますが、詳細は税理士の方に聞いて頂ければと思います。

 

 

簡単に言えば「法人と個人事業者が、平成21年1月1日～22年末の2年間に土地を購入、特例適用申請しておき、10年内に他の土地を譲渡した場合、譲渡益の８割(平成22年取得は6割)を課税繰延べできる制度です。」そして土地と言うのは国内の土地等・建物・付属設備・構築物等が該当するそうです。

 

弊社資産税専門の税理士のブログはこちらです。
http://expresstax.exblog.jp/9309278/

 

 

不動産投資の情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

不動産投資と税務申告は切っても切れない関係にあります。

 

 

毎年の確定申告は元より物件購入の戦略的な動きにしても税務上のアドバイスと密接に関わってきます。

 

 

例えば年収が高いが不安定な若い人の場合にはなるべく減価償却などが取れる物件が良いでしょうし、一方高齢になられて退職したら収入が減少するのが目に見えている人の場合には築年数の新しいキャッシュフロー重視となります。

 

 

年が若い人が古い物件を買っても修繕費やその他のコストを持ちこたえられても、高齢になられたら難しくなってきます。

 

 

更には相続を想定した準備活動や、実際に発生した後の不動産の売買等はうまく行えばお客様のメリットになります。

 

 

以前からその事は認識しておりましたが、多くのお客様からの税理士の紹介依頼等がある中で弊社としてもしくはその関連法人を通じて組み合わせたアドバイスは出来ないかと検討しております。

 

 

そこで現在税理士資格を持っているが主婦で毎日は仕事が出来ない、年齢の上で一旦退職したけど週5日は働きたくないと言う様な方を求人したいと思います。資産税、相続税を中心としたところが得意で所得税・法人税に関して一通りの理解がある方であれば良いと思います。

 

 

詳しくは社長の向井までご連絡ください。http://www.minato-am.com/company.html

 

by 向井啓和

最近現金保有額の多いお客様が密かに動き出した感があります。自己資金が億以上あって融資を受けずに買うという人が時々おります。

 

 

この融資環境が厳しい時代を先読みしたかの様な冷静でしたたかな対応を見ると日本の投資家もやるなという感じです。外資系や新興不動産会社の売りを個人の方や中小企業や財閥系の企業が買いに入る。現在はそういった図式になっております。

 

 

毎年この確定申告の時期が終わると4月以降を睨んだ新しい動きが出てきます。3月の確定申告時期は一瞬買う人の動きが止まる時期でもあります。

売主も3月末まで案件はもう間に合わないところまで来ているので、3月中の決済に集中する感があります。4月以降には決算をまたいだことによる新しい物件が出てくると思います。

金融庁が貸し渋り集中検査という記事が出ておりましたが大手行の貸し渋り状態が顕著の様です。昨日たまたまノーアポで来られた銀行マンの方と話しをすると法人営業担当者10数名いるがこの1,2ヶ月一件も融資をしていないと自慢していました。

 

 

弊社も非常に少額以前運転資金で借りたので残高はありますが、昨年秋頃から法人融資は完全閉め出し状態というのは知っていましたので全く驚きませんでしたが、ちょっと酷いなという気はします。

 

 

そもそもバブルの後に税金と超低金利誘導で救われた銀行が（法人税も数年払っていないところが多い）その役目をしないのに高所から物を言う。

常識的には逆転してますね。そんな中で当然の行政の対応だと思いますが、既にかなり遅すぎたという感はあります。

 

 

不動産投資の方への影響はプラスともマイナスとも言えないところです。まじめな地方銀行は東京で不動産投資の融資をしている場合ではないと地元回帰されてますし･･･