東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

2，3年前に弊社でフルローン（但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい）で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです！！

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/

不動産投資をされる方で物件を何年も買えていない方を見ると物件に関しての勉強ばかりされていて、ファイナンスの理論を勉強されていない気がします。

 

 

ファイナンスの基本的なモデルにおいては「時間には価値があり、それをどう評価するかが重要なポイント」でそれを味方に付けられるか否かに掛っていますが、全く分かっていない人が多数です。

例えばこんな方…は時間の価値をもっと重要視すべきです。

 

 

定年退職が近いがその前に物件を購入したい、転職をすると物件を買えないので今買っておきたい、親が元気なうちに親の銀行との「のれん」を引き継いで買っておきたい、今年は年収が多いが来年は低下するので年収の高い年のうちに買っておきたい…

 

 

等などです。

 

 

例えば、一番最後の例等は今年購入するのと来年購入するのでは税務上のメリットが全く異なります。

時間の価値≒機会（チャンス）の数

 

とも置き換えられます。時間の経過をただ見過ごす人は実は「限りあるチャンス」を見過ごしている事になるのです。

株式投資や不動産投資に新たな心配の種が二つ生まれました。

 

一つ目はアイスランドの火山噴火です。

 

 

アイスランドの火山の噴火は過去には天明の大飢饉、天保の大飢饉がアイスランドの火山噴火の後に日本の火山活動も活性化して起こったそうです。

 

 

これが今ヨーロッパの経済活動を麻痺させています。せっかく立ち直り掛けたヨーロッパですが、長期化するとボディブローの様に効いてくるはずです…

 

 

一旦落ち着いたギリシア問題等もこういった事があると再度懸念を持たれてしまいます。
（食糧問題や悪性インフレが懸念されます。）

 

それと二つ目はゴールドマンサックスのアメリカの証券取引委員会（SEC)から詐欺の疑いで提訴されたお話です。

 

 

日経新聞等の内容を簡単に要約すればポジションのヘッジの為にストラクチャードプロダクトを販売していたが、その際に投資家と逆サイドのポジションを持つファンドが利益を得た事に際して、反対ポジションのディスクロージャーが十分でないからけしからんという話の様です。

 

 

これはゴールドマンサックスの立場からすると、どちらのサイドも顧客であるので、反対ポジションを取っている相手の情報を漏らせる訳が無いのでかなり疑問府の付く話です。

 

 

ただ、蜜月関係であったアメリカ政府とウォールストリートとの関係が相当のっぴきならない状態に来ていると言うのはこれで分かります。

 

オバマ大統領の演説で良く出て来る言葉に“from wall street to main street”という言葉があります。「ウォールストリートの投資銀行から普通の仕事をしている皆さんへ」と訳すのが良いのかと思いますが…政府に対する不満を反らすスケープゴートにウォールストリートがなっている感もあるのでは？？

 

 

いずれも株式市場には当面マイナスの影響を与えそうですし、金融機関が保守化する事は不動産投資にもマイナスの影響を与えるでしょう。

 

朝起きてニュース見て知った新たな心配の火種です。

アイスランド噴火記事

http://mainichi.jp/select/weathernews/news/20100417dde041030054000c.html

 

 

ゴールドマン記事

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20100417/t10013908621000.html

 

by 向井啓和

不動産投資のアドバイザーとして即戦力とはなりませんが、一名新卒者者のインターン（新卒者就職応援プロジェクト）を受け入れる事にしました。（中国語が出来る日本人の方で中国人の顧客が増加している弊社の状況にピッタリだったので即決です。）

 

 

このプログラムは今年卒業する大学生で就職出来なかった人にインターンを6カ月するチャンスを与えて、その後採用するというシステムになっています。良い点は企業としては今後6カ月間は給与の支払いが無い一方、学生の側は一日辺りアルバイトをしているのと同程度のお金が払われる点です。

 

 

（中小企業庁　　http://www.chusho.meti.go.jp/keiei/koyou/jinzai.htm）

 

 

また、インターン受け入れ企業にも一日辺り3500円の費用が払われます。

 

 

要は税金で何とか就職にあぶれた新卒者を支え、中小企業にも若者の採用の機会を提供するというプログラムです。企業側も学生側もお互いを見極められ、学生に取っては通常のアルバイトでは少ないオフィスワークの経験を詰める事にあります。

 

 

この政策は珍しく「大当たり」だと思います。

 

 

鳩山政権で決まった政策なのか分かりませんが、業務が伸びて人材の足りない中小企業の採用者は積極的に活用された方が良いと思います。

 

 

「残りものに福がある」かもしれません…不動産投資と同じです。

 

by 向井啓和

国内不動産投資家の方には関係ないかもしれませんが、国際分散投資をされて来ている投資家の方は主要通貨に対して円が全面高なので厳しい局面を迎えておられると思います。

 

 

しかし、為替は円高の時もあれば円安の時もあり、ここしばらくは円高の基調かもしれませんが何れは日の目を見る事もあるのではないかと思います。5年10年の中長期的なスタンスであれば国際分散投資は相当円高になってる今後は特にメリットがありそうに思われます。

 

 

（日本の財政状態が悪いので何時大幅な円安に振れるかも分かりませんので・・・・）

 

そんな中で正直酷いなという広告を見たのでご紹介します。

 

 

東京スター銀行の「王様金利」という商品です。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/fx/king_of_koukinri.php?ad=banner02

 

商品は普通の一カ月物の外貨定期預金で一カ月だけ金利が高いと言う目くらまし商品です。ドルやユーロ建ても法外に高い金利で、南アフリカランドに至っては25%という利回りです。（但し年率換算を実額に直すと2%弱で、実は為替の手数料で殆どが消えてしまいます。）

 

 

金融機関の金利は年率換算で表示するので、実額に直して比べましょう。（スプレッドも非常にワイドです。目くらまし金利を出して、為替手数料で収益を得ると言う商品です。円からの投資しか適用をしない点からも一目瞭然です。）

 

こういう物を買う人が居ると思うと気の毒でなりません…

 

「キングオブワースト金融商品オブザイヤー」になりそうですね早くも「王様」だけあって・・・・

 

by 向井啓和

金融庁の検査を受けた金融機関の不良債権が年度末に向けて急きょ動きそうです。不良債権として区分されている物件を一年以上処理せずにぐずぐずしていた先が本気になりました。

事務所ビルや築浅の5億以上で１０億前後の物件が本格的に売却となりそうです。

 

今後も不良債権を不良債権として区分しているにも関わらず、ノンリコースローン等を延長や条件変更に応じていた金融機関が年度末や半期末をターゲットに対処してくるでしょう。

 

東京千代田区の好立地の物件も損切りしそうです。

 

by  向井啓和

 

築20年前後の城南地区に位置する一棟物のワンルームマンションを見て来ました。通常想定される通りIHもだいぶ古くなって修繕した方が良い状態でした。

 

購入者には各部屋でIHは退去する毎に換える事をお勧めしました。IHだけ取り替えるか付随個所もリフォームするかはオーナーの選択になりますが…

 

その方も、RCで、築浅で、何も問題が無くて、駅近で、利回り10％以上で…なんて物件が無いのは分かってますと言われてました。

 

明日ローンの内容を確認後「買付証明」を入れてもらう事になってます。不動産投資に限らず投資にはある程度の妥協が必要ですから…

 

by 向井啓和

先日RCマンションの物件調査に行って来ましたが、不動産投資案件購入2棟目の女性のお客さまと一緒だったのですがやはり男と女は違うなと実感しました。

 

 

築20年位の相当古いマンションなので内装等は期待出来ない訳ですが、小さいポイントを指摘されました。ちょっと錆びているとか男子ではあまり気にならない所に目が行く様です。

 

 

こちらは大規模修繕が必要であるか否か等の大枠でリスクがあるか否かを見ますが、その方はパッと見て自分が気になる点を挙げた様です。恐らく他の女性の方も同じ様な事に気がつくのですね…きっと。

 

 

 

by 向井啓和

 

東京港区の東京タワーの見えるところに賃貸併用も可能なビル物件が出ました。立地がかなり良く、道路付きも良いので将来性もあります。

 

 

こういう所は戻りが速く数年先にはキャピタルゲインも望めるでしょう。外国人の方を案内して撮った写真です。

 

 

by 向井啓和

不動産投資には直接的にあまり関係ない話ですが、マクロ環境を考える上では懸念される事件が「トヨタショック」です。

 

実は去年のGMとの合弁工場「ＮＵＭＭＩ（ヌーミー）」を解消した時から何か嫌な予感がしましたが、日米の政治の微妙なズレも影響してしまったのではないかと言うのが今回の問題です。

 

 

（2009年7月1日）

トヨタNUMMI工場の閉鎖に関しては↓
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/enterprises/manda/20090701-OYT8T00456.htm

 

トヨタにとって不運だったのが、鳩山政権になってから普天間基地の問題から始まって必ずしも良好でない日米関係が微妙に影響している点です。

 

また、日本の自動車業界の先行するハイブリッド技術叩きという側面もあったでしょう。

 

実際エコカー減税でアメリカの車が入っていないと言う事で抗議のコメントもありました。

 

 

（アメリカ通商代表部（USTR）はビッグ3（3つの自動車大手メーカーからの要求により）昨年12月に経済産業省にアメリカ車がエコカー減税の対象車が少ないと指摘したとの事でした。実際今のところ一車種だけの様です。↓）

 

 

アメリカ車初のエコカー減税
http://response.jp/article/2010/01/21/135180.html

 

下記の一連の流れの中で排他的なムードが高まり、過激な報道へと発展してしまったのでしょう。

 

(アメリカの政府高官の”Stop driving Toyota until….”と言った様な相当過激な発言がされてました。「問題が解決するまでトヨタ車に乗らないように」という事ですから・・・そしてそれが報道で繰り返し繰り返し放送されてました。）

 

 

１． トヨタNUMMI工場の閉鎖

 

２． 基地問題の軋轢

 

３． 日本のエコカー減税への批判

 

４． トヨタのブレーキパッド問題

 

この問題は一企業の問題に留まらず政治と経済が密接にかかわっているので日本政府も迅速なフォローが必要になるかと思います。この事で下手したら日本単独でも二番底に突入しますので…

 

by 向井啓和