東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

国際租税法の授業で指摘のあったタイムリーな事案なのでご紹介します。不動産投資や証券投資でタックスヘブンを利用される富裕層が増加しておりますが考えさせられる話です。

 

このリヒテンシュタイン事件の興味深いところが、日本の租税条約締結国のドイツからの情報提供から明るみに出た事です。

 

まずはドイツの麻薬捜査部門とされる捜査機関がリヒテンシュタインのプライベートバンクの元行員から情報を購入した所から始まります。

 

その麻薬捜査に有益と思われた顧客口座の情報がドイツの国税当局に利用され多くのドイツの富裕層の租税回避や脱税が明るみに出て、ドイツポストのツムビンケル社長も辞任に追い込まれています。

 

その顧客リストに日本人の名前も多数出ておりその内に一人が帝京大学の元総長だったそうです。タックスヘブンで租税回避を上手くやっているという富裕層も枕を高くして寝れない世の中になって来た感もあります。

 

ポイントは日本の租税条約の締結数が増加する事によってタックスヘイブンでの脱税者等の情報の収集力が上昇している事です。今まで問題無かったから今後も問題無いとは言えないという事でしょう・・・

 

帝京大元総長の遺族が１５億円　国外口座で－－相続税追徴４億円
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20101104ddm041040084000c.html

 

リヒテンシュタイン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20080324/151018/

 

 

by 向井啓和

日本政府の租税条約締結の増加が図られている様です。先日の日経新聞の3センチ角程度の所でマレーシアとの租税条約締結に関しての記事が出ておりました。

 

（不動産投資をされる方の中にもタックスヘブン等の研究をされている人が増えて来ています。）

 

 

日本は法人税が高く、所得税も高く、相続税や贈与税も高いので金持ちの人や儲かっている法人が海外に出て行っているという事は以前も書きましたがそれに対する対処療法的に租税条約締結国を増やしている様です。

 

 

租税条約の締結が増えれば脱税の摘発や租税回避を防げるというメリットが国としてはあります。

 

 

ただ、一方それは対処療法的なものでしか無く、いかに国内に富裕層や儲かっている会社を留めるかという根本的な発想にはまだ至っていない様です。

 

 

シンガポールやマレーシアとの税率が極端に開き過ぎるとそちらに流れるのは仕方が無く、それを食い止めるにはどの程度の差に留めるか等を研究されたら良いのではないかと思います。

 

 

例えば法人税も10%程度の差であれば日本の方が治安が良いし、雇用コストも安定しているし、労働力のレベルが高いので「日本に留まる」と言う法人が多いとしてもそれが20%も開いてきたら「新規投資は海外が殆どになってしまう。」等などを調査されたら面白いのでは。

 

 

雇用が海外に流れて行くと、勤労者の所得税、そこから生まれる消費税等など波及して税収の減少に繋がります。

 

by 向井啓和

先日数週間融資の判定を待っていた案件が承認されて、今年になってのフルローン物件内定が5件目になりました。何れも難しい案件ではありましたが、振り返って見ると何らかの取っ掛かりがある案件や個性のある方々でした。

 

数件の銀行からは融資を断られても粘り強く可能性のある金融機関（主に地方銀行）にアプローチした結果だったと思います。

 

ただ、現在の傾向としては自己資金がある人、年収が多い人に融資をするという事は変わりがありませんし、その傾向が強まって来ております。

 

個別の問題としてはいかに銀行の担当者が頑張ってくれるか、支店にやる気があるかという事が重要になります。

 

by 向井啓和

ロンドンのサービスアパートメントの不動産投資物件を販売している先をご紹介出来る様になりそうです。

 

紹介しても良いかなと思った理由が特に外為です。外為市場でポンドは250円前後の時もリーマンショック前にはありましたが、現在は約半分のレベルにあります。（ヤフーの10年チャートをご参照）

 

 

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=GBPJPY=X&ct=z&t=ay&q=c&l=off&z=m&p=m65,m130&a=

 

そんな中で世界の金融市場の中心であるロンドンの物件に投資する新築不動産が以前より割安になっています。
（外為も土地の仕入れなども共に安い。）

 

ただ、利回りは正直低いです。5％前後とキャッシュフローが元利均等では殆ど出ません。日本の不動産投資で稼いだキャッシュを投下するのであれば長期的な将来性は高いと言えます。理由としては

 

１．世界の金融中心都市として新興国等の資金調達地の需要が増加する。

 

２．ヨーロッパの金融機関の中心地としてヨーロッパ、中東、アフリカ等と時差が少ない立地を活かせる。
（日本が中国の発展で恩恵を受けた様に）

 

３．2012年のオリムピックに掛けても、それ以降も比較的レベルの高い層の人口の長期的な増加が期待できる。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県海老名市の区分ワンルームマンション

 

 

神奈川県海老名市にあるワンルームマンションがお客様の他の物件購入・決済の為売却となりました。

 

 

上記の様な事情の為、大幅値下げして利回りはグロスで14％を超える価格になっております。

 

 

ボーナスや退職金等のまとまった現金が出た方が買うには不動産投資物件としては毎月のキャッシュフローがあり、隔月支払の年金の埋め合わせに成る様なお買い得な物件かと思います。

 

 

ご興味あればご連絡を。

最近のテレビを見ているとドル円が50円になる等の予言も飛び出して大変な騒ぎになっています。ただ、ファンダメンタルな点を忘れていると思うのは私だけでしょうか？

 

アメリカは産業のイノベーションが激しく、人種差別があるとしても能力ある人間を登用する活力があります。また、人口が今後数十年に掛けて増加する唯一の先進国であるという点も見逃せません。

 

http://ecodb.net/country/US/imf_persons.html

 

一方日本は羹（あつもの）に懲りた郵貯や都銀や地銀やらが皆で日本国債（ＪＧＢ）を買っている為に金利が低下して円が買われています。

 

が、人口は減る方向にあり、為替相場が今後もドル安にオーバーシュートするかもしれませんが、5年10年の長期に亘って続くと言う論調に関しては疑問を感じます。

 

外為が80円でドルを買っておけば数年後には120円に戻る時も恐らく来るでしょう。その際には1．5倍のキャピタルゲインを得る事が出来ます。また、ドルで運用されてドル元本が増加しているかも知れません・・・

 

日本に不動産投資をした外資が日本の資産を未だにキープしているかは外為のおかげかも知れません。（ドル建て、ユーロ建てでは非常に高いパフォーマンスを日本の不動産は叩きだしています。）日本人がどうやって儲けるか考えましょう。

 

by 向井啓和

 

 

日本では不動産投資がここ数年一般投資家の間でも盛んになってきておりますが、先を行っているアメリカ市場の異なっている点をご指摘したいと思います。

 

１．自己責任の意識が非常に強い

 

２．買主の情報収集の自由度や情報開示が充実している

 

３．市場での転売抑制のシステムが導入されている

 

まず、「１．自己責任の意識が非常に強い」ですが、州によって若干の差があるようですが、自己責任の意識が非常に強い事が日本とアメリカの大きな違いになります。

 

契約書や重要事項説明に関して、“Buyer’s rights and duties”と言う日本ではあまりお目にしないフレーズが出て来ます。日本語では「買主の権利と義務」と訳されるのですが、買主に「義務」があるという概念が日本では皆無であると思いました。

 

ここで、言われている「義務」とは物件購入に当たっての物件調査の義務や、市場調査の義務や、財産税他納税の義務や、借入の支払いの義務等が該当します。また、物件購入によって発生するあらゆる点に関して買主が義務を負っているという事をはっきりと明記しています。

 

これは日本の不動産取引においても強調した方が良い点ではないかと思いました。ただ、こ訴訟社会のアメリカの特殊性もあるので割り引かなければならない点かもしれませんが・・・他の2点は別の機会で

 

 

先日LAに2泊4日で行って来ましたが、その短期間でも街中を歩いてみました。ダウンタウンの中心部を歩いてみて驚いたのですが、やはり新聞市場等で出ている様に商業用施設の空きスペースが非常に目立っておりました。

 

 

“Retail Space Available” というサインがそこらじゅうに出ている状況を見ますと「商業用不動産はこれから更に悪くなる」と言う地元の不動産会社の方の言う事もそのとおりだなという感じです。（ワンブロックに複数の空き店舗がある様なイメージです。）

 

 

日本においても投資用不動産は底を打って小幅に上昇してきていますが、今年の冬が海外要因で何かあると厳しいかなという感を強めました。

 

by 向井啓和

アメリカ（カリフォルニア州等）の不動産を視察して来ました。（2泊3日で）

 

 

幾つかポイントを指摘します。

 

１． カリフォルニア州等の不動産市場は徐々に下げ幅を縮めて来ている。

 

２． 不良債権の処理には最低2年は掛る。（2012年まではどんなに頑張っても差押え物件が残る。）

 

３． 長期の不動産投資にはあまり向かないという印象を受けた。
（理由としては固定資産税が非常に高いという事がある。金額にして日本の3倍～5倍という感じで、 しかも借主の原状回復義務が弱い。）

 

４． アジア系、ヒスパニック系が経済的にパワーを持ち出した。

 

５． ただ、500,000ドル以上の物件の動きが鈍い。

 

何らかの形でアメリカの不動産投資も始めます。

 

by 向井啓和

文京区ワンルームマンション

 

オーナーチェンジの文京区売りマンションが出ました。大学等の教育施設が近くに多くあり研究者やその関連で入居のニーズの高い物件です。

 

 

広めのワンルームマンションなので将来的にもニーズが継続しそうです。ワンルームマンション投資をされるのであればこういう物件は低リスクかと思います。

 

by 向井啓和