東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

昨年の不動産投資分の確定申告をしていて気付いた事ですが、全般的に不動産投資の経費率が上昇しています。特に固定資産税が21年度の1月1日基準となりまして前年よりも評価価格が高い事が大きなインパクトとなっています。

 

 

それ以外では光熱費関係が上昇しております。ビル等の共用部分やテナントの電力使用が上昇した事もありますし、価格が多少上がった事もあり全般的にコスト高となっていました。

 

 

特に特筆すべきは老朽化したビルでエアコン等を交換していない所の電力消費量の伸びが大きかったです。猛暑や寒い冬になると老朽化した設備のロスは大きいです。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

不動産投資において入居者から賃料をもらう以外に様々な収益発生の機会があります。その内の一つが看板による広告収入です。

 

ただ、日本のバブル期には相当看板の価値も高く収益性が高かった様ですが、現在ではかなり低下しております。

 

相当好立地でないと高い収益は得られません。

 

駅で言えばターミナル駅（東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅等）から見える位置の看板であり、高速道路ではスピードを緩めるカーブの先にある看板であります。国道等の幹線道路沿いも看板効果はあります。

 

ただ、費用対効果でみるとインターネット広告が隆盛ではあります。

 

ちなみに弊社の第一京浜沿いの看板をご紹介します。夕方になるとそこそこ目立ちます。

 

by 向井啓和

 

 

自社ビル空ビルでの仲介実績も伸びて来ています。こちらのビルは歯科医の方に購入頂いた物件です。23区で国道に面した物件になります。

 

自社ビルや空ビルは入居者が居ないのでリスクが高く、銀行の融資が通りずらいので融資を受けるにあたっての組み立てが重要となります。

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産投資の下見＆確認で正月以降ＬＡに行って来ましたが、その際本屋を探しましたが一向に見つかりませんでした。

 

日本の感覚で歩いていればその内あるだろうと思ってダウンタウンを相当歩きましたが、ほぼ1日半街歩きするついでに探しましたがありませんでした。（本屋があっても良いような一階の空室は目に付きましたが。）

 

考えられる理由は二つです。

 

１．アマゾン等のネットでの本の販売がアメリカでは主流になってしまった。

 

２．キンドルやアイパッド等の電子書籍が日本より一足先に普及している。

 

世界の流行を引張っているアメリカ西海岸がこういう状態である所を見ると今後数年後には日本でも書店が消えるのでは無いかと思われます。書店がテナントに入っている様なビルのオーナーは心配した方が良いかも…

 

ちなみにＬＡの空港でようやく本が買えました…

 

 

by 向井啓和

 

 

 

 

 

 

 

ワンルームマンションバルク販売のご紹介です。

 

 

売主の方が不動産投資で他の物件の購入の為に資金が必要と言う事もあり買手には有利な価格でご紹介出来そうです。利回り的には10%オーバーどころか14%前後の数字になりそうです。

 

 

一棟物のマンション投資には借入をしたくない、もしくは年齢も高齢であり難しいという方には年金代わりに面白い投資に成るかもしれません。

 

by 向井啓和

 

 

1500万以下で行けそうです。

 

 

アメリカ人の友人から面白いブルムバーグの記事をもらったのでご紹介します。

 

 

「オーストラリアドルとアメリカドルがパリティ（１：１）に近付いたここ数カ月オーストラリア人によるアメリカ不動産投資が急増している。

 

 

シドニーの不動産会社ヴィンセントセレック氏によるとこの1年にオーストラリア人から受けた問い合わせ1300件の内ここ2カ月で530件の問い合わせがあった。

 

 

オーストラリアの同等の不動産に比べてアメリカの不動産が62%程度安い。後略…」

 

 

グローバル不動産は不動産価値の安さと外為の価値の安さの両方を取る様な投資であります。同じ英語を母国語とする国民同士なのでグローバルな投資がし易いところはあると思います。

 

 

 

円高の日本の投資家にも参考になるのではないかと思います。

 

 

不動産投資がグローバルになって来ている一つの現象かと思います。

http://www.bloomberg.com/news/2010-12-13/seized-u-s-home-sellers-seek-to-lure-currency-rich-australians.html

 

by 向井啓和

「東京都が先日耐震診断の強化と改修を促進する為の取り組みをしている」という記事が出ており、不動産投資に関係すると思いますので簡単にご紹介します。

 

都内の緊急輸送道路に面する耐震基準強化以前の建物に関して耐震診断を促進し、その後必要があれば改修を推し進めるという物です。

 

神戸震災の様な大震災が来た際にライフライン（物資の輸送路や避難路）を確保するというのがポイントではありますが、なにぶんコストの掛る話ですので建物のオーナーの合意を得られるか難しい所です。

 

ただ、今後都内にビルを購入する不動産投資を考慮されている投資家にとっては把握しておくべき点かと思います。

 

東京都庁のＨＰ抜粋

「都内の緊急輸送道路は、総延長約1,970kmにおよび、その沿道で、地震により倒壊し、道路閉塞を引き起こす恐れのある建物は、約１万棟（うち耐震診断が必要なものは6,000棟）存在すると推計されます。 」

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/learn/tokyo/04_5.html

 

 

by 向井啓和

 

今週の土曜日に前回ブログで書いた「既存不適格であるが高利回りの物件」の契約が終了しました。約2週間で売却出来たので売主も納得されたのではないかと思います。

 

千葉県の富里市で成田空港に近い物件でした。

 

現金で買われる方にとっては良い物件だったのかと思います。

 

 

by 向井啓和

 

 

既存不適格ですが千葉県で不動産投資向けの売り物件があります。

 

成田に近いところで現況15%前後のビルのです。空室が二室あり、家賃の滞納が一室ありますが、満室になれば更に利回りアップとなります。

 

問題は建蔽率と容積率がオーバーしている事と築年数が古い事です。ただ、利回りが現況で14%以上、満室想定で17%以上になります。

 

現金で購入されるのであれば面白いのでは？

 

また、日本全国、海外も視野に入れた商品を販売する等の拠点として考えるのも悪くは無いかと・・・

 

 

 

by 向井啓和

本日、数年前に東京都千代田区の九段下の物件を不動産投資として弊社で購入されたフィンランド人の方が訪ねて来ました。

 

その人が不動産を購入したのは2，3年前なのでユーロが200円前後の時でした。現在、外為で大幅なキャピタルゲインを得ています。

 

しかもキャッシュフローが全て円なので強い円が貯まって行ってます。彼の本拠地はフィンランドなのでユーロベースでは非常に高い利益となっています。

 

そんな彼と会って話をしますと彼が現在興味を持っている都市はユーロ圏ではドイツの旧東ドイツ地域だという事です。特にベルリン、ドレスデン、ライプチヒ等が安いとの事。

 

但し、彼が購入したのはベルリンの中心地だと言う事です。彼曰く旧東ドイツのベルリンは首都であるにも関わらず、小国フィンランドの首都ヘルシンキの価格よりも平米辺り安いそうです。

 

日本と同じで賃借人の権利が守られているので追い出したり、値上げが難しいそうです。

 

当然と言えば当然ですが日本の民法はドイツ民法を参考にして作られているので日本とドイツは不動産のシステムは似ているはずです。

 

by 向井啓和