ランドバンキング

カナダのランドバンキング(宅地造成、商業地開発)の会社から誘いがありプレゼンテーション参加。アメリカやカナダ等の北米の不動産市場に関して興味があり、自分の情報のアップデートの理由もあり参加しました。

 

彼らはカナダのオンタリオ州を中心とした北米の商工業の発達したもしくは今後発展すると思われるエリアの荒地や農業用地等を自社で購入してそのうち5%のみ自社保有してそれ以外を投資家に売却するというビジネスモデルで展開しているとの事。

 

日本でもバブルの時には原野商法という詐欺的な投資案件の話がありましたが、その辺の信頼性等を確認しました。説明によるとその会社は29年の歴史があり、4年から6年で土地のインフラやビジネスプランを練って建物を建てる業者に転売して利益を得るとの事。その間、95%の投資家への連絡や情報提供をして行くことがビジネスであるとの事でした。

 

開発型投資案件の良い点はリターンが高いところですが、一方、リスクもそれなりにあります。(リターンは複利ベースでカナダドルで15%前後のリターンとの事)ただ、一番のリスクは開発がいつ行われるかが明確でないことです。

 

開発会社の開発時期のターゲットと実際に開発が行われる時期のずれが大きければ大きいほど投資案件の資金化に時間がかかります。また、所有しているのは土地でありしかも他の所有者と共有の様な状態になっており、勝手に土地として売却出来ない等の問題もあります。

 

ただ、リセールといって他の投資家に売却する事も可能であるとの説明でした。リセールが出来れば資金の流動性が保たれるので投資しやすいかと思います。ただ、他の会社の案件で開発案件に投資したがその開発会社が倒産して投資資金が戻らなかったという話も聞いております。もう少し内容を詰めないと取り扱うべきか否か決められないです。

 

一応、アニュアルレポートとリーガルオピニオンを求めました。アニュアルレポートとはその会社の決算報告書の様なもので、リーガルオピニオンとは日本で投資勧誘するにあたっての資格要件などに関しての弁護士の意見書です。

 

その内容が全く問題なく、魅力的な案件で大きな資産の一部を5,6年寝かしても良いという方にはこの様なランドバンキングの投資も悪くはないかと思いますが、ハイリスクであるのは間違いないです。

 

by 向井啓和

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プライベートバンキングからファミリーオフィスへ

世界的に富裕層向けのプライベートバンクと言う言葉が安っぽくなってしまったので、あまりプライベートバンクという言葉がいい意味で使われなくなってきました。プライベートバンクは日本でも3000万以上の金融資産保持者限定とか、1000万以上とかをターゲットにして各金融機関から盛んに宣伝されてます。

 

宣伝されればされる程ターゲット顧客層が低下して、プライベートバンクの重みや秘匿性が低下したのが原因です。代わって出現した概念が「ファミリーオフィス」という考え方です。ファミリーオフィスは単にプライベートバンクに口座を持ちプライベートバンカーの勧めに従って投資をするのではなく、所謂インハウスで委託者の資金を独自の哲学に基づいて管理します。管理のみならずインハウスで投資アイデアの選別や分析も行う事も業務として含まれています。

 

言ってみればプライベートバンクを行う欧米を始めとした金融機関が安っぽいサービスやイメージになり自社商品の売り込みに本当の富裕層が辟易としたのが理由かと思います。テレビCMでプライベートバンクを紹介するのもかなり違和感ありますよね。余計な事(テレビCMや新聞広告等)に費用を掛ける位なら既存の富裕層へのサポートを厚くしろというのが見えざる不満だったかと思います。(例えば大手のスイス等の銀行はサブプライムでも被害を受けたりしてますので、富裕層の一部は防衛的になって来ているのかもしれません。)

 

ファミリーオフィスとは日本で言えば家族の資産運用会社を持つという事と同じですので、そんなに違和感無く理解できるのでは無いかと思います。ただ、同族会社の様に親族や血族に限定しているのではなく、共通の認識を持っている友人やパートナーで運営したりというのが異なります。バフェット氏がビルゲイツ氏に委託した様な例を考えると御分りになるかと思います。

 

by 向井啓和

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不動産投資 – 東京のアジアの中での評価

面白い記事が出ていましたので御紹介します。

「2008年12月8日、米ブルームバーグは、アジア20都市を対象にした不動産投資先の人気調査で、東京が上海を抜いてトップに躍り出たと報じた。広州日報が伝えた。調査は、非営利の不動産開発研究機関「アーバンランド研究所(ULI)」と世界4大会計事務所の1つ「プライスウォーターハウスクーパース(PwC)」が共同で実施した。調査結果は、世界的な金融危機が投資家の心理に変化をもたらしたと報告。09年の投資活動については、投資家がリスク回避を重視する傾向が高まると予測した。

 

対象20都市のうち、東京が最も将来性が最も高くリスクが低いと評価された。シンガポールが2位で香港が3位。リスクの項目で11位となった上海は、総合で5位に転落した。金融危機の影響で東京の不動産市場は昨年より下落したが、調査に協力した業界関係者の間では「世界の他の不動産市場より魅力的だ」とする見方が多かったという。(翻訳・編集/NN) レコードチャイナhttp://www.recordchina.co.jp/group/g26560.html

 

世界市場の中での東京の評価を浮かび上がらせるのは、高成長ではないが金融危機の有事には安定していて成熟しているからです。高成長の時には上海だとかその他のエリアが注目されていますが、現在はその逆です。高度経済成長を経て今も革新する部分がありつつ、文化や芸術も注目されるようになってきたからかと思います。

 

日本の投資不動産市場に影を落とす二つの問題点、高齢化と少子化この二つのマイナスポイントはあるにせよビジネスの中心地である首都圏の不動産は海外からも評価されています。問題点はあるにしても消去法的にも積極的にも世界的に見ても東京の不動産投資が認められている一つの証になるかと思います。by 向井啓和

http://minato-am.com/

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出遅れた日銀、先生が生徒に教えられていいのか?

先日、G20が集まって金融危機への対処を話し合う緊急首脳会合(金融サミット)が11月14日夜(日本時間15日朝)ワシントンで行われたのは記憶に新しい。その際に「日本の未曾有のバブル崩壊とそれを乗り越えた経験を話して世界をリードしたい。」と意気込んでいた方が居りました。一方今回もまた学習能力の高い、生徒である素早いアメリカにFRBのゼロ金利政策で先を越されてしまいました。確かにアメリカの経済は悪化の度合いが酷いが、一方バブル政策の先生である日本もそんなに悠長なことを言ってられない状態であるのは間違いないはず。

アメリカFRBや政府は日本の首脳に言われるまでもなく既に日本の過去の日銀を含めた政策の過ちとその後のデフレの悲惨を十分研究しつくしていたのです。「アメリカに教えてあげる」くらいの態度が滑稽に思える日本の政策の遅れです。今回のゼロ金利に追随すれば後追いと言われ追随しなければ景気の悪化に拍車を掛ける円高が襲う。明日は要注意な一日であるのは間違いありません。せめて過去の自分達の間違いに気づきそれを政策に生かしてもらう事を願いたい。生徒に教えてもらってもいいじゃないか?

ちなみに市場では、政策金利(現在は年0.3%)については、米連邦準備制度理事会(FRB)のゼロ金利政策導入を受け、「円高阻止のため、日銀が利下げに踏み切る」との観測が高まっているそうです。ただ、日銀には「10月末の利下げ効果を見極めたい」との慎重論が依然根強いそうです。日銀に予見能力があるのであれば道は一つしかないはずなのだが・・・どうせ後でゼロ金利をするのは目に見えているんだから素早くやったらどうかと思うのは私だけであろうか?

ゼロ金利は不動産投資にとっては非常に強い後押しになるのは間違いないので楽しみにして待とう。

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みなとアセットマネジメント「不動産投資ブログ」へようこそ

不動産投資に役立つ情報や苦労話等を本ブログを通じてご紹介していけたらと思います。東京を中心としたエリアにはなりますが、その地域に絞った情報提供をさせていただきます。

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