東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

最近海外の投資家の情報や海外の情報が入る事が多いのですが、これから更に活発になりそうです。

 

中国からの投資家はやはり香港等を経由しての投資になりそうです。詳細は書けませんが…

 

 

ちなみに現在日本の意外な物が海外で売れてます。

 

畳です。

 

海外の富裕層の最近のトレンドとしては部屋数の多い物件を買って一部屋は日本間を持つと言う傾向がある様です。すしを食べて日本酒を飲むのであればやはり畳の上でという事なのでしょうか…

 

 

by 向井啓和

本日、数年前に東京都千代田区の九段下の物件を不動産投資として弊社で購入されたフィンランド人の方が訪ねて来ました。

 

その人が不動産を購入したのは2，3年前なのでユーロが200円前後の時でした。現在、外為で大幅なキャピタルゲインを得ています。

 

しかもキャッシュフローが全て円なので強い円が貯まって行ってます。彼の本拠地はフィンランドなのでユーロベースでは非常に高い利益となっています。

 

そんな彼と会って話をしますと彼が現在興味を持っている都市はユーロ圏ではドイツの旧東ドイツ地域だという事です。特にベルリン、ドレスデン、ライプチヒ等が安いとの事。

 

但し、彼が購入したのはベルリンの中心地だと言う事です。彼曰く旧東ドイツのベルリンは首都であるにも関わらず、小国フィンランドの首都ヘルシンキの価格よりも平米辺り安いそうです。

 

日本と同じで賃借人の権利が守られているので追い出したり、値上げが難しいそうです。

 

当然と言えば当然ですが日本の民法はドイツ民法を参考にして作られているので日本とドイツは不動産のシステムは似ているはずです。

 

by 向井啓和

国際租税法の授業で指摘のあったタイムリーな事案なのでご紹介します。不動産投資や証券投資でタックスヘブンを利用される富裕層が増加しておりますが考えさせられる話です。

 

このリヒテンシュタイン事件の興味深いところが、日本の租税条約締結国のドイツからの情報提供から明るみに出た事です。

 

まずはドイツの麻薬捜査部門とされる捜査機関がリヒテンシュタインのプライベートバンクの元行員から情報を購入した所から始まります。

 

その麻薬捜査に有益と思われた顧客口座の情報がドイツの国税当局に利用され多くのドイツの富裕層の租税回避や脱税が明るみに出て、ドイツポストのツムビンケル社長も辞任に追い込まれています。

 

その顧客リストに日本人の名前も多数出ておりその内に一人が帝京大学の元総長だったそうです。タックスヘブンで租税回避を上手くやっているという富裕層も枕を高くして寝れない世の中になって来た感もあります。

 

ポイントは日本の租税条約の締結数が増加する事によってタックスヘイブンでの脱税者等の情報の収集力が上昇している事です。今まで問題無かったから今後も問題無いとは言えないという事でしょう・・・

 

帝京大元総長の遺族が１５億円　国外口座で－－相続税追徴４億円
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20101104ddm041040084000c.html

 

リヒテンシュタイン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20080324/151018/

 

 

by 向井啓和

 

 

先日アメリカで不動産投資として戸建物件を購入しましたが、そのレノベーションが本格稼働しました。なにせ、100年以上経過した木造住宅なので大変です。

 

ただ、100年経過している木造住宅でも十分やって行けると言う事を証明しましょう！！

 

シロアリも当然いますし、一部柱などを食われているとの調査結果であります。アメリカの場合は不動産購入者が物件の調査を事前にかなり自由に行えます。

 

不動産投資の一つの形として研究して行きます。

 

by 向井啓和

日本政府の租税条約締結の増加が図られている様です。先日の日経新聞の3センチ角程度の所でマレーシアとの租税条約締結に関しての記事が出ておりました。

 

（不動産投資をされる方の中にもタックスヘブン等の研究をされている人が増えて来ています。）

 

 

日本は法人税が高く、所得税も高く、相続税や贈与税も高いので金持ちの人や儲かっている法人が海外に出て行っているという事は以前も書きましたがそれに対する対処療法的に租税条約締結国を増やしている様です。

 

 

租税条約の締結が増えれば脱税の摘発や租税回避を防げるというメリットが国としてはあります。

 

 

ただ、一方それは対処療法的なものでしか無く、いかに国内に富裕層や儲かっている会社を留めるかという根本的な発想にはまだ至っていない様です。

 

 

シンガポールやマレーシアとの税率が極端に開き過ぎるとそちらに流れるのは仕方が無く、それを食い止めるにはどの程度の差に留めるか等を研究されたら良いのではないかと思います。

 

 

例えば法人税も10%程度の差であれば日本の方が治安が良いし、雇用コストも安定しているし、労働力のレベルが高いので「日本に留まる」と言う法人が多いとしてもそれが20%も開いてきたら「新規投資は海外が殆どになってしまう。」等などを調査されたら面白いのでは。

 

 

雇用が海外に流れて行くと、勤労者の所得税、そこから生まれる消費税等など波及して税収の減少に繋がります。

 

by 向井啓和

ロンドンのサービスアパートメントの不動産投資物件を販売している先をご紹介出来る様になりそうです。

 

紹介しても良いかなと思った理由が特に外為です。外為市場でポンドは250円前後の時もリーマンショック前にはありましたが、現在は約半分のレベルにあります。（ヤフーの10年チャートをご参照）

 

 

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/chart/?code=GBPJPY=X&ct=z&t=ay&q=c&l=off&z=m&p=m65,m130&a=

 

そんな中で世界の金融市場の中心であるロンドンの物件に投資する新築不動産が以前より割安になっています。
（外為も土地の仕入れなども共に安い。）

 

ただ、利回りは正直低いです。5％前後とキャッシュフローが元利均等では殆ど出ません。日本の不動産投資で稼いだキャッシュを投下するのであれば長期的な将来性は高いと言えます。理由としては

 

１．世界の金融中心都市として新興国等の資金調達地の需要が増加する。

 

２．ヨーロッパの金融機関の中心地としてヨーロッパ、中東、アフリカ等と時差が少ない立地を活かせる。
（日本が中国の発展で恩恵を受けた様に）

 

３．2012年のオリムピックに掛けても、それ以降も比較的レベルの高い層の人口の長期的な増加が期待できる。

 

by 向井啓和

海外に不動産を100億以上お持ちの富裕層の方とミーティングしてきましたが、関心ごとは日本の税制の変化でした。現在、シンガポール等のタックスヘブンの銀行等がかなり積極的にマーケティングしている様で日本から富裕層がどんどん移住して行っているとの事です。

 

日本の税制は会社を含めて金持ちに厳しく、日本の社会も成功者に厳しいと言う事も原因の様です。

 

もし、現政権が所得税の増税をした場合に富裕層は更に加速度的に海外に資産を移し、海外に移した資産を他の海外に移し、日本には戻って来ないと言う現象が起こりそうです。特に現地法人を設立した場合に全く手が出せないというのが現状でしょう。

 

所得税増税、相続税増税等で富裕層をいじめ過ぎると取り返しのつかない事になると考えるのは私だけでしょうか…海外との差が開き過ぎるとさすがに見限られてしまう可能性が大です。

 

by 向井啓和

先日テレビ東京の番組で中国不動産市場が紹介されていましたが、たまたま香港から来た友人と話をすると以下の様な感じだとの事。

 

 

１． 金利を上げようが、三戸目の不動産投資に融資を出さない様になろうがあまり関係ない。何故なら、本当の金持ちは銀行借入をせずにキャッシュで根こそぎ買って行ってしまう。

 

 

２． 中央銀行の金利引き上げが必ずしも貸出銀行の融資を抑制していない。（これは少し前の状態だったかと思いますが、貸出競争が 強く、銀行がまだ大きな失敗をした経験が無いので行け行けドンドンになっている事から締め付けが効かない。）

 

 

３． ロンドン等の国際都市の不動産を中国の投資家が買っているが日本はそれ程ではない。

 

これから波が来るかも知れません。ただ、波は来たら引くものではありますが・・・

 

by 向井啓和

最近のテレビを見ているとドル円が50円になる等の予言も飛び出して大変な騒ぎになっています。ただ、ファンダメンタルな点を忘れていると思うのは私だけでしょうか？

 

アメリカは産業のイノベーションが激しく、人種差別があるとしても能力ある人間を登用する活力があります。また、人口が今後数十年に掛けて増加する唯一の先進国であるという点も見逃せません。

 

http://ecodb.net/country/US/imf_persons.html

 

一方日本は羹（あつもの）に懲りた郵貯や都銀や地銀やらが皆で日本国債（ＪＧＢ）を買っている為に金利が低下して円が買われています。

 

が、人口は減る方向にあり、為替相場が今後もドル安にオーバーシュートするかもしれませんが、5年10年の長期に亘って続くと言う論調に関しては疑問を感じます。

 

外為が80円でドルを買っておけば数年後には120円に戻る時も恐らく来るでしょう。その際には1．5倍のキャピタルゲインを得る事が出来ます。また、ドルで運用されてドル元本が増加しているかも知れません・・・

 

日本に不動産投資をした外資が日本の資産を未だにキープしているかは外為のおかげかも知れません。（ドル建て、ユーロ建てでは非常に高いパフォーマンスを日本の不動産は叩きだしています。）日本人がどうやって儲けるか考えましょう。

 

by 向井啓和

 

 

日本では不動産投資がここ数年一般投資家の間でも盛んになってきておりますが、先を行っているアメリカ市場の異なっている点をご指摘したいと思います。

 

１．自己責任の意識が非常に強い

 

２．買主の情報収集の自由度や情報開示が充実している

 

３．市場での転売抑制のシステムが導入されている

 

まず、「１．自己責任の意識が非常に強い」ですが、州によって若干の差があるようですが、自己責任の意識が非常に強い事が日本とアメリカの大きな違いになります。

 

契約書や重要事項説明に関して、“Buyer’s rights and duties”と言う日本ではあまりお目にしないフレーズが出て来ます。日本語では「買主の権利と義務」と訳されるのですが、買主に「義務」があるという概念が日本では皆無であると思いました。

 

ここで、言われている「義務」とは物件購入に当たっての物件調査の義務や、市場調査の義務や、財産税他納税の義務や、借入の支払いの義務等が該当します。また、物件購入によって発生するあらゆる点に関して買主が義務を負っているという事をはっきりと明記しています。

 

これは日本の不動産取引においても強調した方が良い点ではないかと思いました。ただ、こ訴訟社会のアメリカの特殊性もあるので割り引かなければならない点かもしれませんが・・・他の2点は別の機会で