東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

昨日品川区の区分の売りマンションと一棟物のウィークリーマンションを見てきました。写真は区分の方です。

 

 

売主側の出し値がかなり強気だったのでどんなにか良い物件かと思って見てきました。築浅で悪くは無いのですが、家賃設定が割高でした。4，5年前に出来たファミリーで当時はまあまあの値段という意識だったんでしょうが、現在では家賃が若干高いかも知れません。

 

 

しかも品川区の大崎エリアはファミリー物件の供給が過剰であると見受けられます。売り側の提示利回りが6%台でした。

 

 

もう一方のウィークリーマンションの方はサイズが張りますが、結構人の多い、立地が良い所に建ってます。品川駅近隣は江戸時代から交通の要所だっただけありその歴史を継いだ様な印象でした。

 

 

ウィクリーであれマンスリーであれ入居ニーズがあれば強いですね。

 

 

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by 向井啓和

昨日いきなり弊社事務所の電気が全て消えました。ただ、複合機やパソコン関係の電源は問題無く蛍光灯のラインだけ消えると言う状態になりました。

 

 

一棟物の不動産投資では特にそうなのですが小さいトラブルが度々起こります。そのトラブル時にフットワーク軽く何でもある程度分かってやってくれる便利屋さんは重要です。

 

 

結局スイッチ周りの点検をしたら問題が分かり事なきを得ました。

 

 

弊社の場合小さい案件は内装屋のSさんで大掛かりなお話は看板屋のTさんに頼んでいます。

 

今まであったトラブルは、

 

 

「トイに何かが詰まって水が屋根から直接落ちて来る」とか「上の階で水を出してしまって下の階で水が
出た…」とか

 

「台風で看板が飛びそうで119番が掛って消防署から呼ばれた」とか

 

「そば屋の蒸気に火災報知機が反応して消防車とパトカー大集合」とか「ハトが巣を作ってダニが湧いた」とか

 

「隣で工事をしていた人がスパナを屋根に落として穴が開いた」等色々あります。

 

 

一棟物の難点は管理会社を選定していても所有者に連絡が来て煩わしい目に合う事です。ただ、そんな時でも便利屋さん的な頼れる人がいると心強いものです。

 

 

管理会社が見積もりがどうのこうの言っている間に「取敢えず見て、直して」という事が言える人がいるといいもんです。

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by 向井啓和

 

先日東京港区港南の品川駅徒歩10分の貸し駐車場のチラシが入っていて驚きました。なんと月極めで21000円との事です。結構安いです。

 

確かにエリア的にはちょっとビジネスエリアから離れており、タワーマンションが林立するエリアからも若干離れています。

 

 

ただ、そんな中でも2，3年前と比べてやはり3割以上安いなという印象です。

 

 

景気の悪化からか特に車を持つ人が車を手放したり、企業も台数を減らしたりという現象が進行しているのを如実に感じます。

 

 

開発途上の地上げ未完成立地が時間貸し駐車場になったり、月極め駐車場になったりと供給はどんどん増えております。そんなこんなで貸し駐車場ビジネスは敢えて好き好んで行う不動産投資の手法ではないと言えると思います。

 

 

事実一棟物の不動産投資と時間貸し駐車場ビジネスを両方やっている投資家の方は「全然一棟物の方が良いですよ。…」との事でした。一時期に比べて駐車違反のチェックが厳しくなくなった事も多少影響があるんでしょうけど…

 

 

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by 向井啓和

不動産投資とは直接的に関係ないですが、昨日一日で大幅に円高が進行しましたが、数日前に著名投資家のジムロジャース氏が「ドルと米国債をショート（空売り）している」というコメントを出していました。（ブルムバーグテレビのニュースにて）

 

 

アメリカの財政状態が今後も悪化すると言う見通しが背景にあります。（G8ミーティングに合わせての仕掛け的な売りが入った様に思われます。)

 

 

一方投資用不動産市場は2009年の2月頃に底は打って、5，6月はかなり戻った感がありますが円高が進行し景況感が悪化すれば秋、冬にかけてもう一度買い場が来るかもしれませんね。

 

 

ただ、城南地区の築浅の管理良好物件は6，7％のレベルでも取引があるという声を聞きます。

 

 

年金問題、雇用問題がクローズアップされればされる程セーフティネットとしての不動産投資が見直されている様です。最近問合せが急増していますし、ファンド運用会社で働いているプロの方が個人として買うという動きも見られます。

 

 

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by 向井啓和

 

 

本日久しぶりに天気も良いので物件調査に行って来ました。時間が無いので横浜市近郊の物件を2件見てきました。

 

 

一棟は横浜らしい丘の上の低層の物件です。低層ではありますが見晴らし良かったのでファミリー向けには日当たりも良くいいなと思いました。

（こちらは土地が広いので積算価格が高めにでそうです。）

 

 

もう一棟は東横線駅近郊のRCマンションです。想定利回りベースであまり高いレベルは望めませんが立地と管理が良かったです。（売主の方からも「管理は良いと言われる」と聞いてましたがその通りでした。）

 

 

こういう物件は売って安心と言ったところでしょう。（入居率も高くほぼ満室でしたし…）

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県横浜市の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

不動産投資の一つの失敗例（？）をご紹介します。

 

 

と言っても失敗を招くような事を何かしたというわけでは無く、物件購入後暫くして問題が明るみに出たというケースです。

 

 

弊社一階のそば屋「ゆでたろう」から排水の抜けが悪いとの指摘があり、以前も虫が湧くとの苦情もあり確認させると、何と排水官がずれてつながっていないとの事でした。（写真の様に床に穴をあけて確認しました。）

 

 

何かの工事によって起こったそうです。テナントの工事なのか、近隣の下水工事や、電線地中化工事が原因なのかわかりませんが…

問題は解決されましたが、不良債権化した任意売却の中古物件には問題は付き物という一つの例になるかと思います。

 

 

任意売却物件は価格が安く買えますがそれなりの覚悟は必要ではあります。この程度の隠れたる瑕疵は「ご愛嬌」と考えられない人には無理な投資ではあります。

 

任意売却物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

目黒区の自由が丘２丁目、3丁目辺りで売りビルを探している方がおります。予算は4億台位までとこのエリアでは小さめではありますが、自己資金もあり確度の高い話なので物件情報ありましたらお待ちしております。（線路よりも北側のエリアです。）

 

 

築年数25年以内のRCか15年以内の鉄骨造が理想ではありますが、立地が限られた中でのリクエストなのでそれ以外でも該当しそうな物件ありましたらご連絡ください。テナントが入っていても入っていなくても結構です。住居兼用店舗や住居兼用事務所等の物件でもご連絡ください。

 

 

城南エリアの不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

菊名駅と妙蓮寺駅で賃貸物件を探している人がいます。25万前後、4LDK以上、戸建かマンションです。借主は誰でも知っている日本の企業ですが、住まれる人はニュージーランド（NZ）の方です。（横浜市港北区物件）

 

 

菊名、日吉、妙蓮寺辺りで賃貸づけお困りの方ご連絡を。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

短い借入での不動産投資は一般的には危険性が高いと言われていますが、必ずしもそうとは言えません。特に年齢や年収等によってはむしろ短期間に借入を返済する短い期間の借入が有効な場合もあります。

 

 

一つの例としてプロスポーツ選手や芸能人や外資系の金融機関お勤めの方等が当てはまります。

 

プロスポーツ選手のピークは一般的には25歳～35歳と言われており、そこで年収が大幅に増加します。

 

 

芸能人もバカ売れしている期間というのは長い様で短く5年～10年で飽きられてしまいます。

 

 

外資系の金融機関に勤めている人も35歳定年説というのが言われている通り、マネジメントに残る人以外はその辺りで他の仕事に取組むのが一般的です。

 

こういった方々の場合には短期間の借入期間を設定して毎月の返済を多めにしたりするそうです。（実際にメガバンクの担当者がスポーツ選手の際にそうされたそうです。）

 

 

選手寿命が短い上にどちらかと言えば派手な世界で、お金があると浪費してしまうという特性も関係しているのでしょうが…キャッシュフローがあまり出ない設計にするわざとするそうです。

 

 

公務員の方等の場合には逆になります。

 

不動産投資もひとそれぞれですhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和