東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日弊社の自社投資ビルの賃貸管理を依頼している管理会社の担当と話しましたが、今のトレンドは…

 

(さらに…)

品川区で坂の上の一棟売りマンションが出ました。

(さらに…)

城南地区お住まいの方向けに4億円前後のフルローン物件が出ました。既に物件評価はしており、属性によっては出ると銀行評価が出ています。本部審査無しで支店決済で行けます。

 

金融資産が潤沢である事が必要でありますが、お問い合わせ頂ければ担当者と物件と銀行をセットでご紹介します。

 

by 向井啓和

 

 

山手線の五反田駅近辺の中古マンションを買われた方からメールが来たのでご紹介。以前はボロボロでしたこのマンションもフローリングを落ち着いた色調の物に代えて、水周りを修繕した様です。

 

 

昭和40年位の同じマンションに売りが出てそれを弊社経由で買われました。

 

買われたのはアメリカ人の方でしたが、あまり古さは気にされていませんでした。そのアメリカ人が五反田駅周辺は恵比寿の様にお洒落になると予言してましたが、なかなか面白い指摘だなと思いました。

 

特に昔ソニーが本社を持っていた所にかけての通称ソニー通りあたりは良くなるとしきりに自画自賛。

 

確かに小規模なお洒落なお店が徐々に増えだした感はあります。

 

 

by 向井啓和

 

 

今週は平日の4日の内、3日が決済日だった為収益物件を見に行く機会がありませんでした。そんな中で本日任意売却物件の決済終了後久しぶりに賃貸併用住居を見て来ました。

 

 

場所は一応城南地区（目黒区、品川区辺り）となりまして閑静な中にも若干の下町風情もあるという所でした。建物は4戸のアパート部分とオーナー居住部分3分の1という物件です。

 

 

物件価格は8000万台後半で、アパート部分の家賃収入は最大で年間590万前後です。

この物件ですが、高い金利（年利3.5%）で、空室率も1割弱で、9割ローンでシュミレーションをしてみると大体8万弱の持ち出しになります。ただ、考え方としては、住宅ローンの返済は物件の収益と現在住んでいる賃貸の家賃を払っているのと比較すると十分マッチしました。

 

by 向井啓和

 

 

（住宅ローンの支払い＜賃貸部分の収入＋現在の自分の住んでいる所の賃貸家賃の支払い）

 

 

この不等式が成り立つ限り賃貸をし続けて家賃をどこかの他人に支払うよりも、住宅ローンを多少大きめでも組んで物件を購入する方が資産が残ります。

 

 

城南地区の土地建物を通常の一戸建てとあまり変らない価格でしかも、キャッシュ「アウト」フローがほぼゼロであるのであれば、合理的な選択ではないでしょうか？

 

 

東京の城南地区（港区、目黒区、品川区、大田区）の築浅RCマンションを見てきました。不動産投資の初心者にはこういった物件が安心です。（築5年以内）

 

 

自己資金2，3割で年金代わりにというのであれば最適かと思います。

 

 

昨日品川区の区分の売りマンションと一棟物のウィークリーマンションを見てきました。写真は区分の方です。

 

 

売主側の出し値がかなり強気だったのでどんなにか良い物件かと思って見てきました。築浅で悪くは無いのですが、家賃設定が割高でした。4，5年前に出来たファミリーで当時はまあまあの値段という意識だったんでしょうが、現在では家賃が若干高いかも知れません。

 

 

しかも品川区の大崎エリアはファミリー物件の供給が過剰であると見受けられます。売り側の提示利回りが6%台でした。

 

 

もう一方のウィークリーマンションの方はサイズが張りますが、結構人の多い、立地が良い所に建ってます。品川駅近隣は江戸時代から交通の要所だっただけありその歴史を継いだ様な印象でした。

 

 

ウィクリーであれマンスリーであれ入居ニーズがあれば強いですね。

 

 

一棟物不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社みなとアセットマネジメント株式会社は港区高輪に位置しておりますが、最寄駅は品川駅になります。品川駅近隣は今後かなり面白くなりそうです。不動産投資でも注目したら良いかと思っています。

 

 

まず一点目ですが、リニアモーターカーの発着所になるそうです。東京名古屋間ですが。東京駅や新宿駅は一杯いっぱいでライン増設難しい様です。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090618-00000050-zdn_mkt-bus_all

 

 

また、品川駅近隣には最近空になった国会議員宿舎やパシフィックホテル（建て直しを検討）、京浜ホテル（リーマン問題でテレビで大々的に取り上げられたホテル）があり、海側にもまだスペースは十分確保されています。

 

 

また、山手線泉岳寺駅設置構想と言うのもあります。（京浜急行とJRの協議事項かと思いますが…）海側の住宅（タワーマンションエリア）がJRの線路で遮断されて山手線の内側に入るルートが確保されていません。その為品川駅か田町駅近辺の線路の下のトンネルを通らなければなりません。

 

 

品川駅と田町駅の間は山手線の駅の中で他の駅間に比べて最も距離が離れているそうです。写真でも分かる通り整備用の線路も多い様で開発の余地がありそうです。関係しそうなエリアは住所的には港区高輪、港区三田、港区芝浦、港区港南、品川区北品川辺りになります。

 

 

by 向井啓和

 

 

トリビアな話題ですが…

東京都港区品川区近辺の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

品川駅が東京都品川区ではなく、東京都港区にあるというのは意外な感がありますが、東京に住んでいる人でも知らない人がいます。品川駅周辺も不動産開発等動きがあり熱くなって来ました。

 

 

一つは

 

 

ホテルパシフィック東京が休館するというニュースです。品川駅近辺は羽田空港や成田空港へのアクセスも良く、新幹線も通るのでホテルのニーズは高いのですが建物が老朽化してきたことや、より高い土地の利用価値を考慮しての事かと思います。
http://www.pacific-tokyo.com/eventfair/fair.php?atg=20090325202513&preview=on

 

 

同じ品川駅近辺ではリーマンショックで話題の京浜ホテルもあります。将来開発されるのは間違いないところです。

 

 

更に駅からは距離がありますが、衆議院議員宿舎はどうなったんでしょうか？高輪口を出て坂を上ってちょっと歩きますが高層マンションにしても低層マンションにしても最高の立地ではあります。確か8万坪位あると聞きましたが、広尾ガーデンみたいな高級感のある開発が出来るのではないでしょうか？（伝聞なので正確な数字は保証しませんが・・・）

 

 

品川駅で一番足りないのは他のターミナル駅である新宿や渋谷や東京駅にある百貨店の存在です。いずれかの立地で今後百貨店が進出する事を期待したいと思います。

また、ハード面のみならずソフト面でも動きが出てきました。「よしもと」が品川プリンスでお笑いをオープンする様です。
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/081213/25111.html

 

 

JRの駅の中でも乗降客数が伸びている品川駅がもっと活気づくと良いなと思っています。また、この駅へのアクセスを考慮した不動産投資も良いのではないかと思います。（例えば、京浜急行や横須賀線等沿線もターミナル駅が魅力が上がれば良くなるかも知れません。）

東京都港区の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和