東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

外国人の方から見るとコンドミニアムといわれるタイプの不動産が投資対象として人気です。港区、中央区、江東区辺りの東京ベイエリアの高層マンションが海外のスタンダードからすると比較しやすいからかもしれません。

 

 

本日のお客様は香港の方でしたが、香港の不動産市場はリーマンショック後急速に立ち直ったという事を言っておりました。

 

 

香港にも同様の高層マンションもしくはそれ以上に階数のあるマンションがありますがそれとの比較が容易なんでしょうね。

 

 

売却される方は家族構成が変化したり、生活が変わったりと住み替えでの売却かと思います。

 

by 向井啓和

 

 

11月18日の日経新聞経済面に「新築住宅減税認めず　地方税改正総務省原案」という記事が出ていました。簡単に要約すると、不動産投資に関係するところでは「新築住宅の固定資産税の減額措置延長」を含めた122項目は原則認めない方針を示したとの事です。

 

 

http://www.nikkei.co.jp/sp1/nt5/20091117AS3S1702Q17112009.html

 

 

固定資産税は地方税法の中の一部で定められ、「総務省」の管轄下ですので、そこが「抜本的な見直しをしなければ認めず」という「総務省」の査定原案が出て来ましたので意味があります。

 

 

東京都23区の場合は以下の様になっています。このサイトの中盤から後半にかけて「固定資産税の新築住宅の減額」という所を参照ください。条例での定めが無い限りは全国の市町村に該当します。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o29

 

 

ちなみにこちらの内容に関してはは2010年度ですので、それ以前に建築する人には関係ありません。つまり、来年の3月31日までに建てた人は固定資産税の減額が受けられ、それ以降は固定資産税の減額が廃止もしくは抜本的に見直されるという事に成りそうです。

 

 

まあ、民主党が目指している「エコ」と「リサイクル社会」という観点から行くと「ぜいたく品」である新築住宅に対する減税を減額すると言うのは筋は通ってはいる様に思われます。ただ、その分中古住宅のリフォーム費用等に「固定資産税の減額」を適用する等されたら良い様に思います。

 

 

by 向井啓和

不動産投資の一つのマイナーな分野として賃貸駐車場への投資がありますが、中にはかなり純利回りの高いものがあります。それも平置きの駐車場です。

 

 

駐車場への投資の場合に手を出して行けないのは機械式の駐車場です。一見利回りが高そうに見えますが、メンテナンスのコストや手間が掛り避けた方が良いと思います。

 

 

現在、新宿区と台東区にそれぞれ１億以下の駐車場と１億９０００万前後の駐車場があります。それぞれに建物を建てると言う事を考えると問題がありますが建てずにそのまま収益を獲得し続けるのであれば悪くない投資となります。

 

 

利回りは８％と１０％オーバーとなります。

 

 

平置きの駐車場はグロス利回りとネット利回りの差が小さいという事でも優位な投資対象です。現金での購入や相続資産の買換え等急ぎ案件であれば建物のチェックをする必要もありませんので投資価値もあるかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは？？

 

by 向井啓和

 

本日、日経新聞新聞の経済面に東京でのオフィスビル賃料下落の記事が出ておりました。オフィスビルへの不動産投資の参考になりそうですのでご紹介しますが、2003年秋の不動産バブルスタート時点のレベルまで下がったそうです。

 

 

あの当時の事を思い出すとりそな銀行への公的資金注入と小泉改革のスタート時点と一致します。株価もその当時の底値でした。オフィス賃料が上昇してデフレ脱却したかと思ったら2年前の天井から約16%下がったという事です。

 

 

ただ、この賃料下落にはフリーレントの提供等が含まれていませんので実際はもっと下がっている実感があります。中途半端な立地の中途半端な物件が一番きつい印象です。（駅から1，2分の物件はそうでもないが、駅から5分立地では空室が多い等…）

 

 

また、2003年当時もその数年前から賃料は安いまま推移していますのでそう考えると、オフィスビル賃料が「底打った」とは言えない様に思えます。暫く「底這う」のではと思われます。

 

 

よって中型のオフィスビル等へ投資しているREIT等も要注意かなと思います。

 

 

一方、小規模なビルは意外と安定しています。家賃の設定が元々安いオフィスの場合には退去も少ないので健闘しています。ビル投資をされるのであれば立地の優れた小規模物件が良いのではと思います。

 

 

不景気だと慎重になってきますので、成長していて本当は大きい所に移れる企業もかなりの期間小さなオフィスに留まります。

 

 

日経新聞の記事はこちらhttp://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20091104AT1J3001303112009.html

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

一棟物の投資用不動産を所有していると水道光熱費等がかなり掛ります。共用部分の電気やエレベーターの電気や清掃や植栽に与える水の額等も規模が大きくなると結構な金額に成ってきます。

 

 

そんな中で既にご自身も居住する一棟物の不動産を所有している方には身近な省エネ、省コストのアイデアです。

 

 

現在国を始め地方自治体では自然エネルギーの利用を促すべく機器の設置に対して様々な助成を行っています。その中で特に太陽光エネルギーの利用機器に対しての助成金や補助金は様々な物があります。

 

 

例として、国と東京都と港区を挙げまず。それらのサイトを添付しました。

 

経済産業省の補助制度（住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金）http://www.j-pec.or.jp/02gaiyou.html

 

 

東京都の住宅用太陽エネルギー利用機器導入促進事業http://www.tokyo-co2down.jp/taiyo/kitei/k1/

 

 

港区の太陽光発電システム設置費助成http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/sumai/jyutakusinenerugi/index.html

 

 

それぞれの助成金、補助金を足しても当初投資金額から考慮すると元を取るのに何年も掛りますが・・・

 

 

現在の年収の高い方等はこういった設備を年収の高いうちに助成金があろうが無かろうが設置しておき、それらの機器の減価償却費を費用計上していくのも手かと思います。

 

 

そうする事で将来の居住コストを低下させる事が出来ます。

 

 

ただ、政策が賃貸用住宅への支援にもっと向けられても良いのではと思います。賃貸用住居の屋上も余裕があって未利用の状態の所が多いですが、そちらに対しても助成をされたらCO2削減に役立つのではないかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

神奈川の売りビルを見てきました。こちらも学習塾やその関連企業が入っており安定したビルです。現在、個人の方が買えないある程度の規模のビルが出始めています。

 

 

ファンドが買わず、個人も買わないこういった物件が「相対的には」本当は割安なんでしょうね。（10億～20億前後）

 

by 向井啓和

東京都港区の物件（マンション、ワンルームマンション等）買取を弊社スタートすることにしました。売却予定物件や査定希望物件ありましたらお気軽にご連絡を。

 

 

不動産投資のオーナーチェンジ物件でも居住物件でも・・・

 

by 向井啓和

特優賃について

 

 

特優賃（特定優良賃貸住宅）とは、都道府県・市など地方自体が補助金を払う賃貸マンションです。

 

 

一部の定められたマンションだけに家賃の一部を道府県や市などの地方自治体が補助金を出しましょうと言う制度なのです。こんな素晴らしい制度ですが、勿論メリットもあればデメリットもあります。

 

 

特にデメリットを指摘しておきますと、以下の様な点になります。

 

 

１． 行政のお金が出ているので、家賃の改定が柔軟に出来ない。

 

２． 特優賃の補助金は建築当初は厚く、期間が経過すると薄くなる。

 

３． 賃貸の手数料が払えないので、賃貸付け業者の競争が生まれない。

 

４． 売却において物件が特殊である為買手が付きづらい。

 

 

 

というポイントがあります。

 

１．に関してですが、一定の空室期間を経てからでないと特優賃の場合家賃を下げる事が出来ません。例えば、空室が多いので3月までに埋めるべくキャンペーンを打つという事が出来ません。民間と公的の差です。

 

２．に関してですが、建築当初のテナントの入り易い時期の補助は厚いにも関わらず、大規模修繕が必要になってくる頃でテナントが入らない時期に借主にとって魅力ある補助が出ない。

 

３．に関してですが、特優賃は指定業者のみの取り扱いで競争が生まれづらく、物件選びの差は物件のスペックや補助によって大きく影響される。よって、古いものほど苦しくなるという状況に陥る。

 

４．に関してですが、上記1，2，3の様な特殊性がある為、空室が長期化しやすく世間のレベルと浮世離れしてしまう為、売却に苦労する。

 

メリットも沢山ありますが、まずはデメリットを認識ください。

 

 

借りる方のメリットはこちらが分かりやすいです。http://www.219.co.jp/tokuyutin5.htm

 

 

by 向井啓和

本日、突然全く知らない法律事務所から封書が届き、送り先が関西方面でもあり驚きました。

 

 

「何かで訴えられたか」と思ったら、大した事なくほっとしました。

 

 

賃貸で事務所を貸している会社の本社が破産法の申請を申し立てるという事で、そのお知らせとその聞き取り調査の書式が送られてきただけでした。

 

 

債権債務の調査という事ですが、家賃の振込も9月末になされており全く予兆無かったので意外でした。家賃の支払いは他の支払いに優先して行っていたのかも知れませんが…

 

 

預り敷金も2，3か月あったので早々に退去願えば殆ど被害無しという事です。

 

 

10年近くマンション、アパート、ビル経営をしていると幾つかこういう事はある物です。数年前は夜逃げされて困りましたが、連帯保証人が居たので全く問題なく分割払いで回収しましたけど。

 

不動産投資のトラブルで問題なのは余分な時間を費やすという事が最大の問題です。

不動産投資のトラブルのご相談は

 

 

by 向井啓和