東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

東京商工会議所が以下の様なガイドラインを作成しました。

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電力問題が日本に取って非常に重要な問題になって来ましたが、その一助になればと省エネ電球の取扱を始めました…

 

 

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省エネ電球（無電極電球）ですが残念ながら家庭用での利用には向きませんが、業務用では結構有効に利用されそうな商品でした。

 

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計画停電の影響もあり都心の街の灯りが減って来てこれがあるべき姿なのかと思う一方、被災地の復興においては日本の省エネ技術の粋を注いでもらえればと思います。

 

 

そんな中テレビ東京のトレンド卵でも紹介された省エネ電球の製造者から縁あって弊社の担当が話を聞く事が出来たのでご紹介します。

 

 

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/trend_tamago/20101210_wb_tt.html

 

 

LED電球に比べて安価である一方、消費電力の少なさはLED照明並みの消費量であると言う事で弊社でも取扱を検討しました。明日詳細な話を聞いたうえで細かくご紹介します。

 

 

不動産投資で言えば、駐車場、倉庫、スポーツ施設、等の商業施設での利用が最も適している商品かと思います。

 

by 向井啓和

本日の日経新聞の東京・首都圏経済面に出ておりましたが港区白金台の老朽化したマンション2棟の共同建て替えがあるようです。

 

 

東京でも港区は外国人が多かったり、地価が高かったりでマンション開発の先駆け的な所でして今後多くの老朽化したマンションの建替えの話が増えて来ると思われます。

 

 

築41年の白金台マンションと築28年のクラウン白金台を解体して総戸数が98戸から190戸になるそうです。

 

 

居住者にお年寄りが増えているので追加出資が難し為戸数を増やしての分譲となるようです。

 

 

今後もこの様な動きが出て来るかと思われますが、マンションの供給が増える事を意味します。つまり、マンション価格は上がりづらいと言う事です。

 

 

区分のマンションの不動産投資の将来性が厳しいのはこういう所からも見て取れます。もしキャピタルゲインが取れたら相当幸運です。

 

 

by 向井啓和

 

 

マンション建替え規制緩和の記事が本日、日経新聞の一面に出ておりました。
http://www.nikkei.com/access/article/

 

「政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する。」との内容です。

 

本日はそれでマンション開発業者の株が上昇している様です。

 

さてこの影響ですが、不動産投資には二つの点を指摘出来ます。

 

まず、容積率が上昇して本当にマンションの建て替えが進んで来ると不動産の供給が増加するので、価格下落要因、家賃下落要因になるという事です。

 

今まで100戸のマンションが120戸のマンションに変わるという事であれば20%の供給増になります。よって区分ファミリーマンションの「単純な投資」はますます割に合わなくなってくるかもしれません。

 

一方、新規の不動産投資の視点からみると建替が近いと思われる好立地のボロボロマンションが意外と面白い投資対象になるかもしれません。駅から2，3分の都心物件は築40年オーバーの物も多いですが敢えてそう言った物件が儲かる可能性があると言えます。

 

ボロボロマンションばかり買っている外国人の投資家も居ますが、将来建替え時の増分価値が大きい物件が投資対象としては意外と面白いです。

 

マンション建築が盛んになった初期の物件は一等地に建ちその分価値増加の可能性が高いのです。

 

by 向井啓和

 

年末の大掃除をし始めましたら、名前の無いCDがあり中を見てみると去年レノベーションした友人の物件が出て来ました。

 

写真映りが良いのでアップします。

 

 

戸建で昭和40年代以前の建物をかなり割安に買いレノベーションした物件です。場所は新宿区早稲田の近辺だったので入居者は直ぐ決まりました。

 

 

不動産投資という観点からみると物件購入価格の7割程度の資金を使ってレノベーションしたので趣味に走ってしまったきらいは ありますが…

 

 

ただ、全体的には1600万位で土地付き戸建が所有出来た様です。全部建替えるよりはCO2も資金もセーブ出来たのでは？

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産の価値を考えるにあたって、今後は特にグリーン（公園、樹木、草花、水路運河等）が重要になると言われています。東京都心でもヒートアイランド現象が指摘されていますが、樹木と水路運河が風の流れ道を作っていると言われています。

 

 

現在もそうですが、グリーンのあるエリアに近い所の物件の価値は下がりづらく、入居率が高止まりするという事に成るのでしょう。家賃がどうのこうの言っても結局は人間の感性の影響を受けますので居心地の良い場所には人が集まります。

 

 

不動産投資には「計算」と「観察」の両方が重要になります。「計算」は数理的ですが、一方「観察」は5感全てが感じ取るものです。賃貸で入居申し込み入れる人も無意識のうちに両方を織り込んで決めてるはずです。

 

上記写真はいずれも東京都港区の各所のものですが、いずれも昔ながらの樹木や公園等が憩いの場を提供しております。

 

 

港区に限らず東京でも緑の多いエリアが近くにある場所は人気があります。例えば、田園調布（多摩川）、青山表参道（並木道）、番町麹町（皇居）、代々木（代々木公園）、広尾（有栖川公園）、等など。

 

 

by 向井啓和

建築家の左高啓三氏とミーティングのつづきです。左高氏の考案したシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

サタカシステムが面白いと思ったのはパズルの様に天井高の異なる居住空間を作れるところです。スキップタイプやメゾネットタイプの組み合わせが出来ますし、構造の組み合わせ次第では将来の改築をにらんだ建築が可能となります。

 

 

ファミリー、単身者、オフィスビル事務所、店舗等の組み合わせが可能となります。将来のニーズの変更に合わせてのある程度のコンバージョンやリノベーション等の自由度が高まります。

 

 

左高氏は「日本のマンションの欠点は２つある。１つは天井高が非常に低いということ。もう１つが収納が圧倒的に少ないということ。」と指摘しておりました。

 

 

確かに私共が外国人の方を案内すると築年の古いマンションは特に、「天井が低い」、「梁がなんでこんなところにあるのか」、「誰がこんなマンションを建てたのか会ってみたい」、「なんでこういう風に間取りをしようと考えなかったのか」等など批判を受けます。

 

 

特にフランス人の方の好みにあう日本のマンションはかなり少ないというのが実感です。殆どがコストを安くあげて利益を出すためなので設計士の責任ではないのかもしれませんが…

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和

本日、建築家の左高啓三氏とミーティングしました。左高氏の考案し日本、ヨーロッパ、アメリカ、中国で特許を取られたシステムを取入れて不動産投資に活かせないかと言う事でのミーティングでした。

 

 

左高氏はサタカシステムというエコロジーとゆとりと柔軟性を持った工法は日本人の貧弱な居住空間の改革につながるのではないかと考えておられます。

 

 

「日本人の縮み志向は、天井の低い圧迫感のある居住スペースの影響が多かれ少なかれある」と指摘されました。氏はヨーロッパを中心に海外での経験も長いこともあり日本の天井が低い事を嘆いておりました。

 

 

「建物の快適度は平面で考えるのではなく、立体で考えるべきである。ゆとりある建物は圧迫感がない。」とのことです。

 

 

また、左高氏は経済性や柔軟性やエコロジーも考慮されてもおられます。続きは次回以降ご紹介します。

 

「サタカ　システム」は正スラブと逆スラブを交互に組み合わせていく工法
3.6ｍの階高なのに天井高が3.75ｍもとれているという摩訶不思議な工法です。共用廊下から一歩部屋の中へ入るとそこは別世界。現状のマンション工法では考えられない広々とした部屋空間が広がります。

 

http://ss-sataka.com/system.htm

 

 

by 向井啓和