東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

GWが終わり、不動産投資を検討している方から昨日・今日と立て続けに問い合わせが来ています。今日、明日と投資物件の案内と都心の高級マンションの案内が数件入りました。

 

 

株式市場もだいぶ戻して来ておりマインドがかなり好転してきたかも知れません。特に今まで超弱気だった外国人の方からの問い合わせも数件ありました。

 

 

アメリカの金融機関のストレステストに関しても、「バンク・オブ・アメリカは予想を上回る３４０億ドルの資本増強を必要としている」との報道がなされたものの、資金調達手段が多様にあることから、ストレステストの結果は懸念されていたほど悪くはならないとの見方が優勢となり、午後からは金融株の上げが指数を牽引した様です。

 

 

ブルムバーグ等の報道を見るとストレステストがあまりリスクシナリオを厳しく見ていないという批判も多くあります。ソロス氏等もベアマーケットリバウンドという見方のようですが…

 

 

悪いニュースを完全に（？）織り込んでしまった様な展開です。不動産投資も一旦干上がった物件が市場に出てくるかどうかがポイントかと思います。

売り物件の供給が今後も少ない様であれば不動産市場も「じり高」基調になってしまうかも知れません。

 

 

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by 向井啓和

不動産投資をする際、もしくは不動産投資をする方へアドバイスする際に常に念頭に置いているのが不動産投資への迷いです。

 

 

誰でも購入前には何回か迷います。私自身も物件持っていますが必ず物件購入時には迷います。また、そのタイミングは大体３、４回くらいあります。

１．    買付を出した後売主がOKした際（もっと安く買えたのではないかと迷い）

２．    ローンが通った後（もっと安い金利の先あったのではないかと迷い）

３．    決済の前（ただ漠然と大丈夫か他にもっといい物件あるんではと不安に思います。）

４． 　決済の後小さい瑕疵や修繕必要個所が見つかった時（もっと良く調査しておけば良かったな、拙かったかなと思います。）

 

不動産投資で稀に居る一番怖い人は殆ど自分の頭で考えずにリスクを感じない人です。リスクに対して不感症になっている人が一番恐ろしく、近寄りがたい人です。不動産投資において迷いや不安を感じるのは当然の事です。むしろリスクに対して向き合う健全な姿勢だと思います。

 

 

ただ、その迷いが次の段階に行っても消えずにぐずぐずしていると最高の投資案件を見過ごしてしまう事になります。

 

 

自分が望んでいた様な物件が出てきて、買い付けも通って、ローンもOKになって、契約さえすればという段階まで進めてもらったのにも関わらず、迷われたりするとその人はチャンスの女神の前髪をつかみ損ねることになります。

 

 

批判的、客観的に物事を見ることは重要である一方どこかの段階で仲介業者や売主への信頼感を持てない人は難しいなと思います。

 

（一度あったケースでは一カ月掛けて銀行融資を得たにも関わらず、売主が地方の人で時間の融通が利かないと知りながら買主が我を通されて心象を悪くし、売ってもらえなかった事があります。契約日の日取り調整だけでおじゃんですから仲介業者は馬鹿を見ましたが…）

 

 

 

不動産投資に限らず株式投資でもそうですが、買う直前までいろいろ悩んで買いに入った物は意外と高パフォーマンスを上げます。一方、あまり考えたり悩まず買うと後で思わぬロスを被ります。不思議な物です。

 

 

そんな中で私たちが気をつけているのが、お客さんがあまり「熱く」なり過ぎない様にすることです。自分が望んでいた様に利回りも高く、RCで、築浅で、積算が出て、フルローンも出てとなってくるとお客さんが熱くなりすぎて却ってそれがマイナスに作用するからです。頭が熱くなり過ぎるとしばらくマイナスの要素が目に入らず推移しますが、冷めた瞬間に急に色々なことが気になってくるからです。

 

by 向井啓和

 

 

 

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不動産投資はポイントを押さえていれば本当に副業として（本業としても）気楽だなと思います。株式投資も行っている筆者ですが、不動産投資の10分の１にも満たない額で行っていますが海外市場の動向や各企業の動向等気にすべき事が非常に多くあります。それも日々変わっていきます。

 

例えば昨日のアメリカの市場は小売売上高が大幅減という事で３％前後株価指数が下落しましたが、そういったニュースを見ると株式投資している身としては翌日の事が気になる物です。

 

（昨日発表になったアメリカの１２月の小売売上高は前年同月比で見ると9.8％のマイナスで、衣料、家具などの需要が集中するクリスマス商戦の不振が裏付けられた格好です。）

 

このニュースでそれ以前に下げていたイギリスの株価指数FTSEも6％前後下げていました。ヨーロッパも情勢は厳しい様です。

 

また、シティやドイツ銀行等の業績不安から金融機関の株式は軒並み下落していました。夜中見ていたブルムバーグニュースではシティは一時10％超の下落をしていました。（終値は分かりませんが）

 

世界市場の動向に直接的に左右される株式市場に対して、間接的に入居率や延滞率に影響が出ますが不動産投資は気楽な物です。購入後に心配すべきは大規模修繕や管理等。サラリーマン投資家の方でも数か月に一度気になる事があると言った事かと思います。

 

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by 向井啓和

2008年10月8日  不動産投資のメリット

本日も日経平均株価（日経225）がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。

 

改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October（流血が止まらない10月）という表現がぴったりかなと思います。この株式市場を含めた金融市場の恐ろしさを横目に不動産市場を見てみるとこちらも良くはありません。

 

ただ、個人投資家の方々はのんびりと構えています。「3月位までに2棟目買いたいです」とか、「売値8億の物件を5億とか4億台後半で指値を入れて」等。今不動産投資メインの個人投資家（ある程度年収があり、貯蓄がある方）は改めて不動産投資のメリットを感じていると思います。

 

私の言う不動産投資とは現在建っている既存の新築や中古物件への投資を意味しますが、これに関しては入居率や修繕の読みさえ間違わなければ非常に安定的な資産運用になっています。大規模な商業施設や大規模なビルではなく、普通の真面目に仕事をして暮らす一般の方が入居者になっている東京を中心とした仕事の多いエリアが投資の中心です。東京の通勤圏、通学圏等の居住者の多い場所を投資対象としていれば気にする点は地震等の災害と入居者の選別がメインになってきます。

 

日々の値動きで心を揺さぶられることもありません。ロスカットや追い証も恐れる必要はありません。株価や外為レートが気になって仕事が手に付かないという事もないでしょう。株式投資も数年単位の長期投資覚悟であれば2倍、3倍のリターンを取れる可能性もありますが、不動産投資の場合には流動性がそもそも低いのでキャピタルゲイン狙いの売買を勧めるのではなく、インカムゲインのキャッシュフロー中心の投資を勧めています。

 

株式投資やFXと同じくレバレッジが掛ってはおりますが、利息と元本の支払さえ毎月出来れば「期限の利益」に保護されて借りたお金を数10年に渡りゆっくり借り続けて行く事が出来ます。一方の株式投資でレバレッジをかけた場合6か月で信用取引は期日が来ますし、先物、オプション等も短期の期間しか取引出来ません。また、FXもレバレッジを掛けられますが現在の様に日中大きくレートが「飛ぶ」中では怖くて入れないしマーケットを常に注視すべく専任しなければ難しい所があります。

 

我々は普通よりちょっと頑張って仕事でお金を稼いで来た人々がその仕事に専念・継続しながら出来る資産運用を志向しております。仕事を持った個人投資家が本当の意味で副業的に行える投資に向いているのは不動産投資だという思いを強くした今の金融市場（マーケット）です。http://minato-am.com/

 

 

by 向井啓和