東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

不動産投資の一つの失敗例（？）をご紹介します。

 

 

と言っても失敗を招くような事を何かしたというわけでは無く、物件購入後暫くして問題が明るみに出たというケースです。

 

 

弊社一階のそば屋「ゆでたろう」から排水の抜けが悪いとの指摘があり、以前も虫が湧くとの苦情もあり確認させると、何と排水官がずれてつながっていないとの事でした。（写真の様に床に穴をあけて確認しました。）

 

 

何かの工事によって起こったそうです。テナントの工事なのか、近隣の下水工事や、電線地中化工事が原因なのかわかりませんが…

問題は解決されましたが、不良債権化した任意売却の中古物件には問題は付き物という一つの例になるかと思います。

 

 

任意売却物件は価格が安く買えますがそれなりの覚悟は必要ではあります。この程度の隠れたる瑕疵は「ご愛嬌」と考えられない人には無理な投資ではあります。

 

任意売却物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

小規模な任意売却物件が一棟ありましたが、たまたま同じ物件が人気になってしまいました。新宿駅に一本というロケーションの為、東京都下の「田舎」であるにも関わらず不動産投資の対象となっております。

 

 

同じ物件にほぼ同時に2組の方が興味を持たれて現在検討中となっています。

 

 

早めに決着がつきそうな感じです。新宿、渋谷、池袋、東京、品川等のターミナル駅へ一本で行くロケーションの物件はやはり強いですね。

 

 

東京での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日信託受益権物件の売買を仲介しましたが、その際にお客様から出た質問を元に売買の際に疑問となりそうな点をご指摘します。今後不動産投資物件で3,4億以上の物件の多くが信託受益権物件になると想定されますので研究が必要です。

 

 

まず、不動産投資において重要なコストの計算ですが、通常の不動産売買と異なるのは以下の様な点です。

 

１． 信託受益権の売買契約書の印紙税が信託受益権売買の方が安い

 

２． 信託受益権売買の登記の方が不動産登記の登録免許税よりも高い

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが一般的であり、現金での購入の場合は信託受益権のままでも可

 

４． 信託受益権として持っている場合には信託報酬という通常の不動産所有には掛からないコストが掛かる。

 

 

 

１． 信託受益権の売買契約書は2億の物件だろうが、10億の物件だろうが契約書は200円の印紙で済みます。その点では印紙税が信託受益権 のまま売買する方がコストが低く抑えられます。10億円を越えると通常の不動産売買契約書では40万の印紙税が掛かります。それが200円です。

 

２． 信託受益権物件の登記の方が何故か不動産登記の際の登録免許税よりも高いというポイントがあります。不動産登記の費用は各種の景気 対策や減税のお陰で低く抑えらられているのに対して信託受益権の登記になりますと減税の恩恵を受けない形になります。

信託受益権解除の際には土地、建物ともに1000分の20の税率となり、所有権移転の際には、土地が1000分の10、建物が1000分の20の
税率となります。

 

３． 信託受益権売買にローンを使う場合には不動産の所有権登記をするのが銀行の抵当権設定登記をする前提として一般的であり、 現金での購入の場合は信託受益権のままでも可となります。

 

４． 更に信託受益権として保有し続ける場合には信託報酬と言う信託銀行へ払う費用が発生します。それが例えば年率0.3%等発生します。

 

 

こうしてみると信託受益権の形態で物件を所有し続けるのは個人が行うには負担がありますし、本来は登記の費用など不動産登記と同程度の税率にすべきではと思われます。

 

信託受益権物件の売買仲介や物件情報等は　http://www.minato-am.com/new_arrival/detail_21.html

 

by 向井啓和

不動産投資を検討されている人に紹介した物件に関して、売れたか売れていないかその後の状況を聞くことがあります。その状況を聞くと、この3月末までの価格の形成を見ていると「底入れしてしまったかもしれない」という残念な気になってきます。

 

 

新聞や統計データの発表は「必ず」実際の市場の状態との間にタイムラグがあります。新聞等には書かれていませんが、賃貸収入を得る投資用不動産の価格は取りあえずは一番底を着けた感じです。（特にレジデンシャル物）

 

 

例えば世田谷区成城であった一棟売りRCマンション、駅から遠かった為何故かお客様の反応が鈍かった物件ですが、それも当初売りたかった最低価格を4000万～5000万上回って契約されたそうです。

 

あるいは同じく世田谷区等々力の物件もかなり早くはけてしまいました。

 

大田区蒲田の物件も下町的な感から人気はありませんでしたが、そちらも妥当と思われる価格帯では決まってました。

 

どうやら我々の利回りの相場感も若干低めに修正して行かなければ行けないなという状態です。

 

 

一方、個人が買いづらいオフィスビルや店舗系はまだ価格に底入れ感が出てきていない感じもあるので既に投資経験のある方は寧ろ商業物件の方がこれからはねらい目かなという気がしております。

一棟物不動産投資物件のご紹介は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日契約した案件で久しぶりではありますが、フルローン（実際はオーバーローン）が出ました。その銀行審査の結果を待っての売買の契約でした。

 

 

一部の銀行が一部の顧客に対して物件さえ良ければフルローンでも対処するという事を確認出来た取引でした。

 

 

ただ、どこの銀行でもどの顧客でも出るわけではありませんのでその点をご理解ください。簡単な基準を示すと以下の様になります。

１． 金融資産が2000万、3000万以上ある。
２． 年収が1000万以上である。勤め先がしっかりしている。
３． 残債務が少ない。
４． ある程度の常識と見識がある。

 

 

まず、この全てをクリアしている人が足きりラインをクリアしたと言う感じです。なかなか厳しいラインですが･･･

 

 

これをクリアして、且つ、物件単体で収支が回り積算価格が物件売却価格を上回っている場合のみフルローンの対象となります。また、対応している銀行や支店は限られていますのでどこに行っても良いと言うわけではありません。実際に実績のある業者とタッグを組んで進めて行くしかありません。

 

 

物件対象エリアは首都圏ですが、えてしてフルローンが出る物件のあるところと言うのは「のんびりした、垢抜けないところ」が多いのも事実です。そういった所であっても投資できる人のみが最終的には成功しています。（例えば東京都渋谷区でフルローン物件等殆ど聞いた事はありません･･･）

東京近郊のフルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

信託受益権不動産を投資家に買ってもらう際に一番注意すべき所は、多くの場合信託受益権が売りに出る際にファンドの解約が伴っている所にあります。ファンドが解約されると瑕疵担保責任を負う主体自体が消滅するという点です。

 

 

現在ファンド物件は任意売却で売られており割安で購入できる場合が多いのですが、一方ファンドは「倒産隔離」されておりそのファンド自体が終了すると瑕疵担保等の責任を問う主体が引き継がれません。

 

 

一つのファンドが持っていた物件の瑕疵を他のファンドへ追求するという事は資産や債務の管理が分別でされているファンドの性質上出来ないからです。

 

 

後で問題があっても訴えようが無いというところが最も厳しいところですし、神経を使うところです。

 

東京の不動産投資のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

昨日見てきました物件の中で不動産投資初心者向けの物件がありましたのでご紹介します。

 

 

場所は千葉県で東西線のもより駅から徒歩5分の立地になります。土地は約55坪で築年が昭和63年と若干古い鉄骨になります。現在の年収は約650万ですが、価格に関しては任意売却になりますので交渉が可能となります。6000万以下も可能と思われます。

 

 

特に現金比率を高めに投資される方であればキャッシュフローも全く問題ありません。

 

 

間取りは1K×2、2DK×5となります。千葉県でも東京寄りの千葉は家賃も安くむしろ入居率が安定的に見込めます。特に現在のような金融危機時には悪くないのではないかと思います。

 

 

実際昨日弊社で千葉県八千代台のアパートを買われたお客さんと話をすると現在満室だと言っておりました。一方東京の家賃の高い部屋は空いていると嘆いてもおられましたが。7万以上の10万以下の家賃レベルの所が一番リスクが少なそうな感じです。家賃が安すぎる場合には修繕コスト負けしてしまうのでお勧めではありませんが…

 

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by 向井啓和

 

 

本日も任意売却物件調査に港区と横浜市に行って来ました。不動産投資には打ってつけのビジネスの中心地である一方、おしゃれな感じもあるのが共通しています。

 

港区の方は白金エリアの区分所有物件です。新築マンションに付いている店舗事務所部分の売却だという事で近場でもあるのでみてきました。

建物は築浅でおしゃれな外観でした。事務所は現在中堅企業が賃貸しており売却価格から逆算するとグロスで10％近く行きます。

 

シングルテナントのリスクはありますがエリアが良いので面白いかもしれません。更なる価格交渉も可能でしょう。

 

 

もう一方は横浜市の物件です。一本大通から入っており静かなところですが（特に土日）、駅から一分の立地なのでこちらも家賃次第ではテナントは容易に入るのではと思われました。

 

ただ、店舗部分のテナントのリスクが大きいなというのが実感です。こちらはグロス13％以上も狙える感じです。

 

毎日新規未公開物件が入ってきますので随時ご紹介します。詳しくはhttp://www.minato-am.com/まで。

 

by 向井啓和

 

最近毎日任意売却物件の調査で大忙しです。東は千葉の市川、浦安から、都内は千代田区、港区、世田谷区辺りの都心や城南エリア、中野区、新宿区辺りまで連日物件調査や確認に奔走しております。1月になってから更に、昨年民事再生や倒産した会社の物件がドンドン出だしました。

 

物件的にも売却希望価格と融資銀行の評価額が逆転する様なレベルで数字上はフルローンが可能な状態の物が散見されます。

 

昨日は夕方ですが、千代田区一等地の小規模なオフィスビルを見てきましたが築年数もまだ2，3年で非常に良かったです。利回りターゲットも10％近く行くという夢のような状態です。私も自己資金が潤沢であったら買いたい位の物件です。

 

本日は他の担当が世田谷区の住宅街としてはこちらも一等地の一棟マンションを見てきましたがこちらもかなりの物件です。

 

今回の金融危機はバブル崩壊の後始末慣れしているので、物件の動きや不良債権処理が非常に早く感じられます。倒産してから3か月から半年で出てくるイメージです。前回のバブル処理に10年以上費やしたのに比べると雲泥の差です。とんでもない拾い物物件が現在は大放出されています。

 

ここで買える人は100年に一度のチャンスをつかむ事が出来ます。躊躇せずお問い合わせを　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

東京都心で任意売却の売りビルがありました。全体像の写真アップ出来ないので玄関だけアップします。建物はほぼ新築で全てのテナントが埋まった段階です。山手線の内側の売りビルでして、駅からも1分程度と商業テナントビルとして非常に有望な物件になります。

 

 

一階がコンビニで地下一階が店舗です。2階から上はおしゃれなオフィスビルとなっています。金額は5億以上の物件になります。住居系ではなくオフィス店舗系が好みでしたらお問い合わせください。利回りは10%です。

 

 

現在どうにもならなくなった業者やファンドからの売り物件が増加しています。一方、ドンドン投資用不動産に関しては動いてもいます。お問い合わせはお早めに。

http://www.minato-am.com/