東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

久しぶりに競売物件の調査に行って来ました。不動産投資を始めた10年前にはほぼ毎日、東京地方裁判所の閲覧室に昼休み行って書類を見ていましたが、ここ2，3年は任意売却物件の方が忙しく見ておりませんでした。

 

 

ただ、任意売却と競売はコインの裏表になるので面白そうな物件があればフォローして行く必要があります。

 

 

本日見て来たのは東京の城南地区の店舗の区分所有物件です。もっと賑わいのある所かと思っていましたがそうでもなかったです。

 

不動産競売は意外と外国人も競売に参加してまして、友人のカナダ人の方は王子に自宅を相模原の方に別宅を、オーストラリア人の方も都内で入札して自宅を買われた様です。

 

 

日本語も完ぺきに理解できないのに凄いなと感心するのと同時に、日本の競売システムへの信頼度の高さも要因なのかなとも思います。

 

by 向井啓和

 

 

先日中央線沿いの任意売却物件を見てきました。建物の状態はまあまあでしたが、3点ユニットバスなのがマイナスポイントでした。

 

 

ただワンルームルームではありますが、天井が比較的高いので解放感はありました。

 

 

こちらは破産物件なのでこれからどうするか決まるという所です。難しい物件なので買取という事で見てきました。

破産物件のお問い合わせは

 

 

by 向井啓和

港区の任意売却が出ました。RCの築浅マンションです。固定資産税評価額が4億近く、売値は5億行くかどうかの所です。利回りは結構出そうですし積算も売値より高くなくとも近いレベルにあります。

 

 

港区で利回りベース9%近く出ると言うのはかなり稀ですので要チェック物件ですが、詳細は何も出せません。お問い合わせください。

信託受益権物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

本日RC築浅マンションの決済をして来ました。お客様は不動産投資を始めたばかりの方でしたが無事アパートローンも通り決済となりました。

 

 

こちらは埼玉県の東武東上線沿線の駅から徒歩10分弱の物件です。

 

 

積算価格が売却価格を上回っています。金融機関が埼玉エリアではフルローン出づらいのでこちらは9割程度の融資でした。

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

千葉の破産物件アップデートです。写真を添付します。

 

 

築年数は新しめですが、修繕を殆どしていなかった為写真で見るよりも若干さびれた感じがします。

 

 

某地方銀行ではフルローンが出ましたので、その某地方銀行で過去にフルローンの承認をもらった方等には最適かと思います。駅からの距離は近いですし便利かと思います。破産物件という事で新規入居が旧所有者のままでは見込めない為空室が多めになっています。

 

 

積算価格は４億近いですが、現在の価格は１億位低い状態です。

 

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by 向井啓和

 

 

会社更生法申請中の会社の寮として利用している物件を見てきました。RCのワンルームマンションですが、こちらを寮として利用している様です。（その為一旦は空室になります。）

 

 

都内23区のJRの駅から5分の立地なので入居は十分望める立地ではありました。

 

 

詳細が何も無いので検討のしようがありませんが、退去後のコストを適当に想定して買いに入らなければならないのかも知れません。そうなるとある程度安く買わないと怖いところです…

 

 

こういった物件は瑕疵担保の問題もあるので個人や一般法人には直接売却出来ないので回ってくるのですが…

 

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千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

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by 向井啓和

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

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by 向井啓和

 

 

9月末に向けての任意売却物件が出てきました。今回出て来た物件は商業ビル系が多いです。青山、銀座、横浜、渋谷等の立地になりますがどれもテナント付け中ですが入居率が低く厳しい感じです。

 

 

商業ビルやオフィスを買われるのであればこれから大チャンスが到来します。続々と新し目の物件が家賃設定高め、空室率高めで出てきます。それをいかに空室率を下げるか、いくらの家賃設定で行けば問題ないのか見極める目が必要になってきます。

 

 

写真は横浜の任意売却物件の玄関です。

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by 向井啓和

この数日サービサー案件がバタバタと数件から数十件出て来た様です。不良債権処理が徐々に進んできた感じです。不動産投資で安い物件を押さえるにはサービサーや管財人の持っている任意売却物件を素早く押さえに行く必要があります。

 

 

（数週間前からデューデリジェンスをしている会社の担当から不良債権の入札があると聞いておりました…）

 

 

新興不動産会社の不動産投資案件に融資を出していた銀行やノンバンクが金融市場の底打ちを機に一部損切りに入ってきた感じです。

 

 

金額は3,4億以上の物件が多いので中々一般向けにはなりづらい所ですが…ただ、時々そういった物件に混ざって1,2億の物件も出て来ますのでフォローしていきたいと思います。

 

任意売却物件・信託受益権物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和