東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

久しぶりに競売物件の調査に行って来ました。不動産投資を始めた10年前にはほぼ毎日、東京地方裁判所の閲覧室に昼休み行って書類を見ていましたが、ここ2，3年は任意売却物件の方が忙しく見ておりませんでした。

 

 

ただ、任意売却と競売はコインの裏表になるので面白そうな物件があればフォローして行く必要があります。

 

 

本日見て来たのは東京の城南地区の店舗の区分所有物件です。もっと賑わいのある所かと思っていましたがそうでもなかったです。

 

不動産競売は意外と外国人も競売に参加してまして、友人のカナダ人の方は王子に自宅を相模原の方に別宅を、オーストラリア人の方も都内で入札して自宅を買われた様です。

 

 

日本語も完ぺきに理解できないのに凄いなと感心するのと同時に、日本の競売システムへの信頼度の高さも要因なのかなとも思います。

 

by 向井啓和

 

先日東京都港区三田5丁目の三田ハウスというマンションの店舗部分を買われてお店をされている、リールの堀さんに同じ三田ハウスの売りマンションを紹介しましたら「まだ早いと」怒られてしまいました。

 

 

もっと儲かってからとの事です。

 

 

ちなみにアンチエイジングと美容をテーマにされているお料理教室や講義はいつも大盛況だそうです。

 

 

そんな堀さんも商品開発に加わった商品をご紹介します。

ナチュラルローソンで売られているそうです。メタボな男性でも満足の量です。

 

by 向井啓和

本日不動産投資で消費税還付の件で以下のニュースが出ておりました。

 

 

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000530-yom-soci

 

 

「賃貸住宅めぐる消費税不適切還付…検査院指摘　10月3日14時54分配信 読売新聞」

 

 

簡単に内容を要約すると、本来非課税売上しか発生しない「住宅賃貸」物件を購入するにも関わらず、物件購入の前に消費税の課税業者になるべく課税売上を意図的に作り、課税事業者登録をし、その後に「住宅賃貸」物件を購入し、「住宅賃貸」物件の建物部分に係る消費税の還付を受けると言う事に対して脱法行為ではとの指摘がされている様です。

 

 

特に意図的に課税売上を作る部分では「自動販売機」が良く利用されているそうです。ただ、自販機の売上は月行って5万等なのでこれが12カ月でもせいぜい60万の課税売上です。

 

 

従って、通常1000万以上の売上があれば消費税の課税業者の届出を出す義務がありますが、その前の段階のかなり少額の課税売上で課税業者登録が出来る点が問題なのかと思います。

 

 

一方「オフィスビル賃貸」や「店舗の賃貸」を元々やっていた場合にはそもそも売上自体が課税売り上げになります。

 

 

同じ賃貸でも「住宅として貸す」のと「店舗事務所を貸す」のでは前者が非課税売上なのに対して、後者が課税売上になります。

 

 

従って、後者は元々課税業者として消費税をまともに納めているのです。

 

 

今後、後者の様なまともな還付はともかく自販機利用の裏技は通用しなくなるでしょう。

 

 

あまりにかけ離れた策はいずれ通用しなくなります。（ちなみに弊社の場合は99％以上がもともと課税売上でした。）

 

 

今後なんらかの通達なり出るんでしょうね。税理士でも人を選ばないで付いて行くとまずそうですね…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

23区内で投資用不動産向きの店舗付き賃貸マンションが出ましたので写真アップします。

 

 

建物は築年が経っておりますが年数以上に見栄えがしました。不動産投資ではレジデンスオンリーの方が好まれる様ですが、店舗物件の「気楽さ」は所有した人にしか分かりません。

 

 

店舗は借主が原状復帰しますし、繁盛したら10年賃貸なんかざらです。修繕コストが格段に掛りません。

 

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

 

渋谷区の渋谷駅近隣のお洒落なエリアで売りビルが出ました。写真は「近隣の物」になります。休日は人通りも多くテナントの入居率も非常に高い状態です。

 

 

ビルなので一般投資家では手が出ずらいですが、こんな好立地でも良い売り物が再度出始めたという事です。

 

 

商業用不動産の回復が世界的には厳しい中で日本の繁華街は意外と検討しているのではないかと思います。

 

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

日本の不動産投資やファイナンス状況に影響を与えるので、アメリカの商業用不動産の記事が出ていましたので簡単に要約します。（NYTIMES　9月1日－商業用不動産の受難は今始まったばかり）

 

 

「前略・・・多くのアナリストはデフォルトや差押えや倒産が1990年代前半の状況を上回るだろうと指摘しています。「数件の取引で支えられても、寄せて来る波を止める事は出来ない」と表現しています。

 

 

ドイツ銀行の商業用不動産担保証券のアナリストのリチャードパルクス氏は野球に例えて「私たちは今一回～二回のさなかにいる」と指摘し「これからとても難しい時期をくぐり抜けなければならない」とコメントしています。

 

 

「地方では価格が5割下落して、価格が最も上昇したマンハッタン等ではそれ以上の下落を示しています。今後2，3年に満期を迎える65％の商業用不動産ローンは借換出来ないでしょう。何故なら担保価格の下落と借換基準の厳格化が影響します。」

 

とコメントしています。

 

 

要は失業率が上昇し、給与が下落して、財布の紐が堅くなり、商業施設で物が売れなくなり、商業施設のテナントが撤退し、撤退されたビルのローンの返済が滞り、そのローン債権を組み込んだCDOやモーゲッジバック証券が下落して、それを持っている銀行の資産が目減りし、融資基準が厳しくなる、という循環です。

 

日本の不動産市場にも同様な流れはありますが・・・・日本の場合ずっとそんな感じの基調でしたので多少は慣れがあるでしょが・・・アメリカ市場がどう立ち直ってくるかはファイナンスの面で日本の不動産市場に大きな影響を与えます。

 

投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

東京都渋谷区明治通り沿いに売りビルがでました。金額は1億台です。

 

 

利回りは低いのですが立地は秀逸です。土地の担保価値や実勢価値が高く、将来の開発の可能性のある物件という事でキャピタルゲイン狙いの不動産投資を検討の方にはもってこいの物件です。

 

 

写真は明治通りです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by　向井啓和

投資用不動産の購入において誤解の多い事ですが、「不動産投資でインカムゲイン狙いとキャピタルゲイン狙いが両立するか否か」という命題があります。

 

 

通常金融機関等が好む不動産投資のあり方としてはキャッシュフローを潤沢に取れるインカムゲイン対象の不動産投資になります。一方、投資家サイドとしては出来ればキャピタルゲインも取れそうな物件という事で人気のエリアを好む傾向があります。

 

 

金融機関としては人気のエリアであってもキャッシュフローが取れない、もしくは薄い場合には融資の判断になりません。

 

 

通常キャピタルゲインが狙える物件は商業地や近隣商業地に該当する用途地区でありまして、レジデンス物中心のインカムゲイン狙いの投資では該当しないエリアになります。

 

 

よって自己資金の投入の少ないフルローン投資を含むハイレバレッジ投資の場合には、ほぼキャピタルゲイン狙いが出来ない物件の購入になると考えた方が宜しいと思います。（銀行の意向が強く働くので）

 

 

せいぜい将来運よくキャピタルゲインが取れても1割～2割ですが、それもコストや税金を引いてしまえば微々たるものとなります。

商業地等のキャピタルゲインの場合には2，3倍取れる事もある事を考えますと僅かな物となります。

 

 

ただ、商業地等のキャピタルゲインが得られる可能性のある物件の場合には銀行の融資があまり出ないという難点があります。何故ならキャピタルゲインが望めそうなエリアの物件は住居物件と言うよりは事務所店舗が入っている様な商業地物件になるからです。

 

 

もし事務所店舗等の入っている物件を購入する場合には自己資金を半分近く入れて低レバレッジで臨むしかありません。場合によっては全額キャッシュで購入という事も必要になってきます。

 

 

「キャッシュフローが取れてネット10％で回っていて、将来キャピタルゲインも期待できる物件」なんて殆ど存在しないのが現実です。「スリムでグラマーな女の子」を探すような物です。まあ奇跡的に見つかるかもしれませんが…

投資用不動産のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日渋谷区で好立地の賃貸併用住宅が出ました。

 

 

駅からの距離も近くメインストリートに面しており土地の価値はかなり高い所です。問題は車通りがあるので若干の騒音や振動がある事です。ただ、１階や2階でビジネスをされると非常に良いロケーションです。

 

 

フードビジネス等に小さいですが適した立地です。

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

確かこの不動産投資ブログでも書いていた気がしますが、テナントの分散は物件評価のプラスポイントになります。ただ、一般的に不動産投資をされる方は１階が空いたらどうするのか、２階が空いたらと考えられますが、立地が良ければそうやすやす空きません。

 

 

むしろ居住用より安定している位です。

 

 

例えばこの物件ですが、東京都内の２３区に所在してますが一階テナントにセブンイレブンが入っています。家賃収入の大きなパーセントを占めるこの様な物件をどう考えれば良いのか…

 

 

まず、一階店舗の契約形態を良く理解する必要があります。通常コンビニの入る様な一階の店舗の場合家賃も高く、敷金も結構な額になります。その為、賃貸契約の解約の通知期限も契約終了の６カ月前等が普通になっています。

 

 

つまり、退去の申出を受けてから６か月の間現在のテナントが入居しながら他のテナント候補の先に打診することが可能です。都内のコンビニが入る様な立地は殆ど市場に出る前に決まってしまうのはそれが理由です。

 

 

最近多いのがコンビニから１００円ショップ系やスターバックス等の軽飲食店への転換等です。また、飲食店へテナントを変える場合には家賃の値上げも十分考えられます。

 

因みにですが、セブンイレブン等のコンビニの出店にあたっては非常に厳しい立地の調査をします。

 

 

一番重視されるのは店前の通行量の調査です。時間帯を幾つかに区切り、曜日も平日と土日に分けて計ります。また、近隣にタバコ屋さんや酒屋さんがあるかないか等もチェックポイントになります。

 

 

（近隣に酒屋さんやタバコ屋さんが無いとお酒やタバコの扱い等で売上の面で有利になる可能性があるからです。）

 

 

当然ですが半径何百メートル内に住んでいる人口や世帯数などもチェックして出店候補を絞っていくことになります。

 

一般に考えられている様に一階が店舗の物件は一様にパスするというのは良い物件を見逃している事になります。

 

（ただ、銀行が嫌がるので避けると言う理屈もありますが…）

一棟売りマンション等のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和