東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

ゴールデンウィークなので休むつもりでしたが、急きょ他の買い手と競っている案件を他の担当が詰めるという事で出てきました。

 

 

不動産投資において迅速な決断は重要です。何億円の物件を買うのに100万単位の差値を検討して他の競合に取られたり、契約日を決めきれない中で他に取られたり等日常茶飯事の事です。

 

 

そんな中「直ぐにでも契約する」という気迫は売主や元付け業者にも伝わります。物件を引き寄せる要因になります。

 

 

いつまでも刻んで買い上がっていると、他に取られてどうしても買っておきたかった物件が買えないことになります。

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資をする際、もしくは不動産投資をする方へアドバイスする際に常に念頭に置いているのが不動産投資への迷いです。

 

 

誰でも購入前には何回か迷います。私自身も物件持っていますが必ず物件購入時には迷います。また、そのタイミングは大体３、４回くらいあります。

１．    買付を出した後売主がOKした際（もっと安く買えたのではないかと迷い）

２．    ローンが通った後（もっと安い金利の先あったのではないかと迷い）

３．    決済の前（ただ漠然と大丈夫か他にもっといい物件あるんではと不安に思います。）

４． 　決済の後小さい瑕疵や修繕必要個所が見つかった時（もっと良く調査しておけば良かったな、拙かったかなと思います。）

 

不動産投資で稀に居る一番怖い人は殆ど自分の頭で考えずにリスクを感じない人です。リスクに対して不感症になっている人が一番恐ろしく、近寄りがたい人です。不動産投資において迷いや不安を感じるのは当然の事です。むしろリスクに対して向き合う健全な姿勢だと思います。

 

 

ただ、その迷いが次の段階に行っても消えずにぐずぐずしていると最高の投資案件を見過ごしてしまう事になります。

 

 

自分が望んでいた様な物件が出てきて、買い付けも通って、ローンもOKになって、契約さえすればという段階まで進めてもらったのにも関わらず、迷われたりするとその人はチャンスの女神の前髪をつかみ損ねることになります。

 

 

批判的、客観的に物事を見ることは重要である一方どこかの段階で仲介業者や売主への信頼感を持てない人は難しいなと思います。

 

（一度あったケースでは一カ月掛けて銀行融資を得たにも関わらず、売主が地方の人で時間の融通が利かないと知りながら買主が我を通されて心象を悪くし、売ってもらえなかった事があります。契約日の日取り調整だけでおじゃんですから仲介業者は馬鹿を見ましたが…）

 

 

 

不動産投資に限らず株式投資でもそうですが、買う直前までいろいろ悩んで買いに入った物は意外と高パフォーマンスを上げます。一方、あまり考えたり悩まず買うと後で思わぬロスを被ります。不思議な物です。

 

 

そんな中で私たちが気をつけているのが、お客さんがあまり「熱く」なり過ぎない様にすることです。自分が望んでいた様に利回りも高く、RCで、築浅で、積算が出て、フルローンも出てとなってくるとお客さんが熱くなりすぎて却ってそれがマイナスに作用するからです。頭が熱くなり過ぎるとしばらくマイナスの要素が目に入らず推移しますが、冷めた瞬間に急に色々なことが気になってくるからです。

 

by 向井啓和

 

 

 

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「不動産投資の失敗」というキーワードで検索される人が多い様なので、関心が高いと思いますので不動産投資の失敗に関して書こうと思います。

 

 

不動産投資の失敗事例の多くは大体以下の様に大別されます。

 

１． 目的意識がはっきりせず「不動産投資をすると節税出来る」等の言葉に釣られて行った場合

 

２． 金額が小さい物件だからと言ってリスクの大きさを考慮せずに行った場合

 

３． 短期投資や短期間で資産倍増、三倍増等の達成の困難な不動産投資を行った場合

 

４． 借入金融機関の選択や借入タイプや期間の選択を間違えた場合

 

５． 遠隔地の物件で管理が手薄になる場合

 

１． 一番多く見受けられるのがこのタイプかも知れません。何となく、節税出来るという言葉に引かれて新築ワンルームマンション等を 買っている人が一番多く見受けられます。本来は一棟物物件を購入出来る、もしくはする予定があるにも関わらずに行って後で 後悔して居る人もおります。一番驚いたのが某メガバンクの銀行マンの方がワンルームマンションを買った後に相談に来られた時です。

 

 

２． 「金額の大小」と「リスクの大小」は異なると言う事、必ずしも比例しないという事を理解されていない方にこのタイプが多いです。 よっぽどの好立地の物件の場合はそうでもありませんが、シングルテナントリスクといってテナント一人（社）が抜けると家賃が 入らなくなるというリスクを認識されていない場合です。

 

 

３． 短期間に欲張り過ぎて購入と借入を膨らまし大規模修繕やその他のコストの準備も無く買われている場合です。セミナー等で盛り上げ られて熱くなり過ぎた方に良く見られます。「不動産取得税？其れ払わなきゃいけないんですか？」と半年に2物件買われた人と話を して唖然としました。

 

 

４． 最初に購入される方に多い間違いですが、本当は一棟目等はメガバンクからの借入で物件を購入出来た人が業者の勧めによって金利の 高いノンバンク等から借入た場合。順番を逆にすれば何棟か購入できるチャンスがあっても、先に高い金利の先から借りてしまうと 選択が狭まります。（但し、メガバンクから借入出来ない人は仕方ありません。その場合には事前にそう言ったお話しをします。）

 

 

５． 地方在住の方で電話営業を受けて、東京や名古屋、大阪の物件を買う場合です。特に新築ワンルームマンションの販売業者は電話営業 を朝から晩までさせて販売しています。ワンルームマンションを結局安く手放している方を見ると結構地方の方が多くおられます。

その他不動産投資の失敗例は多々ありますが、失敗は小さく、成功は大きく行く様に学んでいく必要がありますね。
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by 向井啓和

アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

 

 

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

 

 

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

 

 

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

 

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

 

 

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

 

 

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

信託受益権物件の売買の注意点としていくつかご指摘したいと思います。不動産投資案件である程度の規模以上になってくると避けて通れませんので以下の点に注意されたら良いかと思います。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕の履歴を比較する。
２． 保証会社がどこかそしてその財務状態を調べる。
３． 入居者の退去通知や滞納状態に関して確認する。

 

等です。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕があまりにも大きくかけ離れている場合には、ファンドが大規模修繕のコストを絞り利益優先になっている場合があります。

 

えてしてファンドは物件を短期保有するつもりで持っているので大規模修繕にお金を掛けません。購入後+アルファのコストが掛かることを見越して買付価格を考慮しましょう。

 

 

２．ファンド系物件で多いのがどこかの保証会社を間に入れている入居者が多いことです。問題はその保証会社が本当に保証出来る能力があるのかです。

 

保証会社を運営していたリプラスが代表例ですが保証があると思っていたのがその会社が倒産するとそれが消滅します。今後も保証会社の倒産等があるかも知れませんので気をつけましょう。

 

 

３．入居者の退去通知や滞納状態に関してはファンド物件の場合情報がストレートに来ません。

多くの場合、「賃貸管理会社→物件管理会社→アセットマネジメント会社→売主側仲介会社→買主側仲介会社→買主」

 

となっており、滞納情報等が伝わるのに時間が掛かります。いつも情報伝達が遅れる事に関しては苦慮しますが、この点はファンド物件の難点といって良いでしょう。

 

 

ただ、その分通常の物件よりも買い手の競争にさらされづらく安く買えるメリットはあります。（現在はだいぶそれでも競争が出てきていますが･･･）

 

by 向井啓和

リプラスが去年破綻した影響で、投資用不動産の賃貸契約の保証が切れた案件が散見されます。リプラスの対応が悪かったせいもあって、そういった物件に住む入居者が家賃の支払を遅れ目にする様になったことから滞納者が多く見れるのも特徴です。

 

 

物件情報の開示の際に滞納が無い物件でも「半数の人がリプラス保証でその保証が消えました。」というお話は物件の契約直前で開示しなければならないと売買が流れるケースが多い様です。

 

 

実際に保証がないからと言って滞納者から取りっぱぐれるかといったらそうでもないですし、実際上のリスクはそれ程高くは無いのが実情ですが契約の「直前」にそれが発覚して投資家にお伝えするとなると投資家の方が消化仕切れないのかなと思います。

 

 

昨年9月末前後に契約決済した物件でも同じ問題がありましたが、それには急いで他の保証の「あて」を見つけて事なきを得ました。不動産投資のお手伝いは一筋縄では行かないですね・・・

 

by 向井啓和

不動産投資のアドバイスをされる指導者である成功した投資家の言葉を忠実に守られている方に不毛と思われる事をされている方がおられます。

 

 

１． 買付はとにかく100件提示すれば1件は当たるのでとにかく安く指値をするように
２． 時間をデッドラインまで引き延ばして買手が自分のみの状態にすれば価格交渉が可能であるから時間を費やすように
３． カードローンを使って自己資金を捻出すればフルローンで物件を購入できる　etc

 

 

恐らくバブル崩壊直後の昔の時代では通用したかもしれない小手先の手法で今では逆効果でもあります。

 

 

バブル崩壊後の昔はともかく、現在はREITや不動産私募ファンド等に優良物件が集中しており、優良物件を買うには「同じ」ファンドや関連ファンドから買って行く必要があります。それらのファンドでは人の行き来もあります。

 

 

同じ様な事を続ける人に対して「またこの人ですか」という反応をされてしまいます。REITやファンドの場合に債権者である銀行や信託銀行のスケジュールもありますので、ビジネスライクでない常識の無い対応をする人とは取引しないという不文律もあります。

 

 

銀行の審査を通して何度も決済を得ていながら様々な駆け引きをする為取引に至らない人に対しては、審査を進めなくなってくるのは当然の結果です。

 

バブル崩壊直後と今の大きな違いは買い手は非常にたくさんいるという事です。

 

 

10年前は投資用不動産のウェブサイトは一つもありませんでしたが、今では大量にある事からもニーズがそれだけあるとご理解頂けると思います。

http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資で良い物件を安く買うには二つの方法があります。一つが出回る前に物件情報を得て、早めに買いに動くという事で、もう一つが出回っている物件が価格改定をする際にその情報を早めに得て動くという事です。

 

 

出回る前に物件情報を得るというのは不動産業者でも大変ですが、一方価格の変更という情報は実は結構見過ごされているのではないかと思います。先日弊社で契約された物件は年末から年始に掛けて３０％近く大幅ダウンのあった物件でした。４億の新宿区のビルが３億以下になってしまったのです。

 

 

その情報をいち早く掴めたのは何故かと言いますと、物件確認専任のパートさんに仕事をしてもらっているからです。パートさんは朝から晩まで図面のある業者に電話をかけ続けます。そうしますと１００件中２０件、３０件は売却が決まっており、それ以外はまだ売れていないという状態になります。

 

 

残りの７０件～８０件の中で価格の変更のあった物件は１０件、２０件だとしますとその中の１，２件はとんでもなく大幅に価格が下がっている物があります。

 

 

例えば今回のヒアリングで出てきたのは藤沢の戸建て住宅だったり、池袋の１階店舗だったり、八王子の区分事務所だったりします。中には、当初提示価格の半値近くになっている場合もあります。（八王子の物件は去年は４億、去年の秋に２億７８００万、今回のヒアリングで２億２８００万です。まだまだ下がる感じを秘めた状態です。）

 

 

掘り尽くされたと思われる鉱脈も探してみると砂金が混じっているという事があるので馬鹿に出来ません。今後特に価格改定が頻繁になると想定されるのでもっとパートさんの仕事量を増やさなければと思った次第です。大幅価格ダウンの不動産投資物件はサイトには出さないので直接お問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資のアドバイスを提供していていつも思うのが、結果的にうまくいっている人達に共通しているのが家族の同意を得ながらやっている人と言えます。

 

 

1億円を超えるような年収の方の場合には家族の方も殆ど気にせず連帯保証人になられていますが、やはり普通の年収の方のご家庭の場合、「大きな借金を背負うリスクがある」と連帯保証人になる方も認識されます。

 

 

また、リスク云々のみならず家族の意思決定の重要な事項において「自分がのけ者にされた」と感じられたり「いつも勝手に○○は物事を決めて・・」と感情的に許容できない状態になられる場合が多々あります。

 

 

反対にうまく買われている方を見ていると旦那さんと奥さんが共に物件を見に行ったり、相談に来られる時も奥様と来られたりといったケースが多いです。一人の目で見るよりも二人の目で見た方がより細かなところも気がつくというものです。

 

 

ある昔のお客様などは兄弟3人が共同で運営している会社で買う物件の調査、内見、管理を分担して行っておられました。ご両親が亡くなられてもその思いを継続されているという事なんでしょうか。

 

また、物件を売る業者や担当との話も一人で聞いていてそれを奥様に話すと「あなた騙されてるんじゃない？」「都合のいいことしか言わないわよ！」となってしまいますが、自分も疑問点を直接質問出来るとそれで気が済むという場合もあります。

 

 

日本には「*三本の矢」の逸話がありますし、ヨーロッパの金融を支配したと云われるロスチャイルド家の紋章が五本の矢であります。家族が合意して結束して事にあたると大成するという一つの証かと思います。大切なお金の使い道（投資であれ消費であれ）を決めるのです、しっかり話合って行きましょう。

 

物件のご相談はご家族単位で受け付けます。http://www.minato-am.com/

 

*三本の矢
ある日､元就は三人の息子（隆元・元春・隆景）を枕元に呼び寄せ､1本の矢を折るよう命じた｡息子たちが難なくこれを折ると､次は3本の矢束を折るよう命じたが､息子たちは誰も折ることができなかった。元就は一本では脆い矢も束になれば頑丈になるということを示し､三兄弟の結束を強く訴えかけた…というもの。これが有名な「三本の矢」の逸話である。[6]

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

 

 

by 向井啓和

 

 

昨日千葉県の物件調査を数か所行い、その後東京に戻って来て暗くなる前に物件写真取れました。目黒区も一本入ると道が狭いので苦労します。

 

 

物件はRCの一棟物で３億前後の物件です。10％をターゲットとした価格辺りで決まりそうだという事です。東急東横線沿線で駅からは10分以上離れていますが、人気エリアなのでリスクが低そうな物件でした。大規模修繕もされている様です。

 

 

余談ですが、城南エリアでも港区、渋谷区、目黒区、世田谷区全て道が狭く複雑で困ります。港区でも青山辺りは道が狭いのみならず、突然階段に変わったりしますので切り返しも出来ずとんでもない状態になります。

 

 

先日SMAPの木村拓哉さんがテレ朝の企画で港区の坂５０個を走破するという「全力坂」という企画をやっておりましたが、このエリアは道が狭いのにプラスして坂も多いのも特徴ですね。車での移動に苦労します。

 

不動産投資情報は　   http://www.minato-am.com/

by 向井啓和