東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

小規模な任意売却物件が一棟ありましたが、たまたま同じ物件が人気になってしまいました。新宿駅に一本というロケーションの為、東京都下の「田舎」であるにも関わらず不動産投資の対象となっております。

 

 

同じ物件にほぼ同時に2組の方が興味を持たれて現在検討中となっています。

 

 

早めに決着がつきそうな感じです。新宿、渋谷、池袋、東京、品川等のターミナル駅へ一本で行くロケーションの物件はやはり強いですね。

 

 

東京での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

税理士と話をして更なる不動産投資のサポート要因を指摘されましたのでご紹介をします。特定の長期所有土地等の所得の特別控除（措法65の5の2）です。

 

 

「法人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの期間内に取得をした国内にある土地等で、その取得をした日から引き続き所有し、かつ、その所有期間が5年を超えるものの譲渡をした場合において、・・・・」

 

 

と法人が5年超保有した事を要件として長期保有の際のキャピタルゲインの課税が軽減される様です。（色々と前提があるようなので下記参照＆税理士にご相談ください。）

 

 

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/hojin/kaisei2009/pdf/01.pdf

 

 

5年以上の長期保有目的でありキャッシュフローを取りながらいずれはキャピタルゲインを得るという目的であればかなりメリットがありそうです。ただ、棚卸資産は適用されない様なので転売業者の様な動きをしている場合は優遇されないようです。

 

 

ただ、個人が資産運用法人を作って動く分には十分メリットがありそうです。

 

こちら今年と来年の2年限定です…

 

東京の不動産投資は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

平成21年は不動産投資に最も最適な年となるでしょう。国が不動産投資（事業用不動産）を強力にバックアップしてます。税制上のメリットが大です。平成21・22年土地先行取得による他の土地譲渡益課税繰延がスタートしますが、詳細は税理士の方に聞いて頂ければと思います。

 

 

簡単に言えば「法人と個人事業者が、平成21年1月1日～22年末の2年間に土地を購入、特例適用申請しておき、10年内に他の土地を譲渡した場合、譲渡益の８割(平成22年取得は6割)を課税繰延べできる制度です。」そして土地と言うのは国内の土地等・建物・付属設備・構築物等が該当するそうです。

 

弊社資産税専門の税理士のブログはこちらです。
http://expresstax.exblog.jp/9309278/

 

 

不動産投資の情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

品川駅が東京都品川区ではなく、東京都港区にあるというのは意外な感がありますが、東京に住んでいる人でも知らない人がいます。品川駅周辺も不動産開発等動きがあり熱くなって来ました。

 

 

一つは

 

 

ホテルパシフィック東京が休館するというニュースです。品川駅近辺は羽田空港や成田空港へのアクセスも良く、新幹線も通るのでホテルのニーズは高いのですが建物が老朽化してきたことや、より高い土地の利用価値を考慮しての事かと思います。
http://www.pacific-tokyo.com/eventfair/fair.php?atg=20090325202513&preview=on

 

 

同じ品川駅近辺ではリーマンショックで話題の京浜ホテルもあります。将来開発されるのは間違いないところです。

 

 

更に駅からは距離がありますが、衆議院議員宿舎はどうなったんでしょうか？高輪口を出て坂を上ってちょっと歩きますが高層マンションにしても低層マンションにしても最高の立地ではあります。確か8万坪位あると聞きましたが、広尾ガーデンみたいな高級感のある開発が出来るのではないでしょうか？（伝聞なので正確な数字は保証しませんが・・・）

 

 

品川駅で一番足りないのは他のターミナル駅である新宿や渋谷や東京駅にある百貨店の存在です。いずれかの立地で今後百貨店が進出する事を期待したいと思います。

また、ハード面のみならずソフト面でも動きが出てきました。「よしもと」が品川プリンスでお笑いをオープンする様です。
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/081213/25111.html

 

 

JRの駅の中でも乗降客数が伸びている品川駅がもっと活気づくと良いなと思っています。また、この駅へのアクセスを考慮した不動産投資も良いのではないかと思います。（例えば、京浜急行や横須賀線等沿線もターミナル駅が魅力が上がれば良くなるかも知れません。）

東京都港区の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

先日久しぶりに港区六本木界隈に昼間に行ってきましたが、かなり変わっていたのに驚きました。ほんの数カ月行かなかっただけですが、新築のビルが建っていたり、古いビルがあった所が取り壊されて更地になっていたり…

 

（金額が張るので不動産投資のターゲットにはなり得ない所と思っていましたが今後暫くはチャンスかも知れません。）

 

 

特に新規に建築されたビルがテナント募集で空室があるのには驚きました。サブプライムから来た金融危機で外国人旅行者や、外国人のエクスパットが減ったのが原因かもしれませんが一年前では考えられない状態です。

 

 

地上げの途上と見られるビルや土地も多く見受けられますし今はこのあたりの開発も小休止と言ったところなのかもしれません。

東京都の不動産投資情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京都をはじめとした首都圏の不動産投資を考えるにあたって駅をはじめとした鉄道との関係を無視出来ませんが、本日（2009年4月19日）の日経新聞の11面に関連した記事が出ておりましたので、ご紹介します。

 

 

「「電車の遅れ、目立つのはなぜ」というタイトルで、最近のJRやメトロのラッシュ時の遅れに関して調査しその理由を探っています。東京メトロの説明によると「違う路線の相互乗り入れが増えている影響もあります」との事で、網の目のように路線がつながる東京メトロでは、遅れが他の路線に波及してしまう。との事。

 

 

更に、後ろの電車が遅れると等間隔運転をする為に前の電車を時間通り発車させないこともあるとの事。

 

JR東日本によると、大崎駅は一日の平均乗降客数が約１１万５０００人とこの７年で２倍に増えたとの事。

 

また、ラッシュの状態を計る駅での停車時間も新宿駅並みに増えていて、JR山手線品川駅でも同様の事。…

 

再開発等で乗降客数が増えている首都圏の主な駅

JR東日本大崎駅  １０２．２%
JR東日本秋葉原駅 ５７．７%
JR東日本品川駅  ２７．９%
東京メトロ有楽町線豊洲 １１１．３%
都営大江戸線勝どき １７３．６%
東急東横線武蔵小杉 １１．６%
東武伊勢崎線西新井 １３．５%」

と紹介されています。秋葉原はビジネスと商業で伸び、大崎、品川はビジネスと商業と住居の混合で伸び、豊洲、勝どき、武蔵小杉、西新井は住居関連で伸びたと推測されます。不動産投資において人口の集積と人の流れのトレンドを知ることは重要な事です。約２０年前の恵比寿駅界隈と今を比べると非常に大きいのは恵比寿ガーデンプレイスのオープンでした。

 

 

近隣の大規模な開発はそのエリアの地価の上昇に大きな影響を与えます。

東京での不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

新規フルローン可能物件が千葉県で出ました。金額は6億台と大きいですが、積算価格がどう少なく見積もっても8億以上出る物件です。

 

 

瑕疵は機械式駐車場が壊れている事と、一部路面に陥没個所が見受けられる事です。それを購入後直せばかなりお買い得な物件です。駅からの距離が離れてはいますが車移動がメインのエリアになっていますのでしゃくし定規に考えない方にはもってこいかと思います。

 

 

もう1棟は3億前後の物件ですが、こちらも弊社お客様が空室が多数ある時点で購入した物件ですが現在満室になっています。

 

 

現在千葉県、埼玉県、神奈川県ではフルローンが行ける物件があります。問題はフルローンが出る金融機関をどれだけしっているかと、動きの良い支店を把握しているかです。

 

 

千葉県、埼玉県、神奈川県でフルローンでの不動産投資を検討される方は　http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京の不動産投資ですが、海外から見て買う理由と買わない理由をあげてみます。

 

 

買わない理由
１． 日本は地震が多い
２． 日本語が分からない、システムが分からない

 

買う理由
１． なんだかんだ言っても法が整備されていてシステムが安定している
２． 世界第二の経済大国である
３． 所有権が保全されていて安全である
４． 何となく魅力的である

 

 

人口そのものは移民政策を取らない限り増えないかもしれませんが、アジアの富裕層が増えて来れば多くの観光客が安定的に日本に訪れる事になってくるでしょう。

 

 

日本の意外な物がコンテンツとして人気があります。例えば東京築地の魚市場、新宿の飲み屋街、秋葉原始めマニアックなお店等・・

 

 

香港人の友人はジャズが好きで日本にいるときは毎週の様にジャズバーへ行ってましたが、「日本の様なクオリティの高い演奏が聴けるところはあちらには無い」と言っております。日本に来た際には必ず2，3回行ってます。

 

 

食べ物もそうです。日本でしばらく住んだ外国人はフランス人を除いて日本のレストランはバラエティに富んで素晴らしいと褒めています。

 

 

食文化を始めポップカルチャー等など文化の成熟度が認められてきたようで、海外の雑誌でも東京がグルメシティNO1に選ばれたそうです。http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/59275047.html

銀座や表参道の不動産が虎視眈々と狙っている買い手がいるのも分かる気がします。オリムピックが万が一にも決まってしまったらマズイ事になります…

 

 

東京の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

本日弊社買取の為の物件調査で法務局に行ってきました。普段は現地の法務局に行きますが、本日は保有物件の謄本を提出するように信用組合から言われており一か所で済ますべく東京港区の法務局に行きました。（不動産投資につきものですがいつもイライラさせられます。）

 

 

港区の法務局は忙しそうでした。不動産不況と言われているので空いてきたかなと思いきや全く違います。失敗しました。

 

 

法務局で物件の地番を調べれば良いと思っていましたが、地番検索は同一区内だけだという事で愕然としました。地番情報くらいオンラインで全国各地つなげばいいのにと思いましたが仕方なく電話で各法務局に確認しました。

 

 

そうするとある法務局の対応が悪くしかも地番を間違えて伝えてくれた為に更に無駄な時間を費やしてしまいました。行政の効率化が叫ばれていますが、地番検索くらいオンラインで出来るようにして頂きたいと願うのは私だけでしょうか…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

以前、地方銀行数行がフルローンを出して不動産投資のサポートをしてくれると書きまして、＋α担保余力等があれば都市銀行も出るという事を書きました。その結果が出ましたのでご報告です。

 

 

やはり担当銀行マンの言っていた通りフルローンが都市銀行でも出ました。4億台です。年収はそれ程高くないが返済済みの不動産物件を持っている人でしたので担保余力が高いのが理由の様です。年収も重要な一つの要素ですが都市銀行の場合は担保余力もかなり重点を置いているようです。

 

 

ストレステストも金利6％まであげてやりますので厳しいですが、通らないわけでは無いという事です。

 

 

フルローンで不動産投資を考える場合には過去の流れが非常に重要だなと思います。大別して二通りに分かれます。

 

 

１． 年収が高くて金融資産が多い人
２． 不動産投資の経験が長く既存物件で完済物件等を持っている人

 

 

上記に該当する方はフルローンでの不動産投資のサポートも致します。http://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和