東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

先日ブルムバーグニュースを見ていてあれっと思ったお話です。

 

 

ロンドンにある中国銀行の支店が中国出身の人やロンドンの地元ローカルの人に対して不動産融資を積極化していくという事でした。

 

 

その際に中国銀行の責任者の方は「ヨーロッパでは金融機関が消極的であるがその穴を埋める為に積極的に動くつもりであり、将来的には銀行口座のある人には中国株への投資口座も提供していきたい」との事でした。

 

 

世界中に散らばっている中国人への不動産投資をサポートし、海外からの資本も中国国内に呼び込むという面白いビジネス展開の話でした。

 

 

こらは日本の金融機関ではあり得ないお話です。日本の金融機関の場合には「日本人でも」非居住者（海外に赴任している人等）であれば例え日本の不動産を買うのにも非常に大きな苦労をします。（殆ど不可能な位のハードルです。）

 

 

日本の組織や企業は日本人に対しても一たび海外に出た人に対しては非常に冷たいのが特徴で、この中国銀行のスタンスと際立って異なります。

 

 

今後この中国銀行の動きが日本でも見られるかどうかは必見のところです。まずは一番グローバルなロンドンから初めて次はアメリカ…そのうち日本でも同様のビジネスを展開するかも知れません。

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by 向井啓和

 

 

 

管理状態の良い神奈川県のファンド売却の投資用不動産を内見してきました。外観も良いのですが、中もかなり綺麗に整理されています。一部上場の大手法人の社宅としても一部利用されている事もあり購入後の問題も少ないと思います。

 

 

金額は5億以上になりますが、将来の安定度は高いと思います。

 

 

積算価格も5億オーバーの数字が出ますし、融資付けも比較的容易ではないかと思います。神奈川県で1棟物のマンションをお探しの方にとってはチャンス物件かと思います。

 

 

築年は約15年経っていますが、丁度大規模修繕を一通り全部やった後の状態でもありますのでメンテナンスコストも低めで対応出来ると思います。

 

 

神奈川県の1棟物不動産情報も豊富ですhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

時々ですが投資用不動産の物件資料で「リースバック条件付き」とか「リースバックも可」という事が備考欄に書かれています。

 

 

これらの物件の特徴を簡単にご説明すると「物件は売るけど場所はそのまま利用したい」という事です。

 

 

例えば、自社ビルの一階でレストランを経営されている方が不況でお客の入りが減ったので一時的に厳しくなった。

 

 

現在所有しているビルそのものには執着はなくビルを売却して少し楽になりたいという場合で、それでも一階の店舗は好立地なので利用し続けていたいというケース等が当てはまります。

 

 

そんなケースが多い中小型案件のリースバック物件は要注意です。リースバックして入居するテナントが一旦破たん寸前まで来ていて自社ビル等不動産物件を売却する訳でして状況はそれ程良くありません。

 

 

リースバックして再入居するテナントの属性を良くチェックする必要があります。

 

 

特に一棟全部を自社ビルとして使っていた場合等はかなり厳しく見る必要があります。

 

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不動産投資において駅から何分という立地は皆さん異常に気にされますが、「河」から何メートルとか「海」から何メートルという立地はあまり気にされません。というか殆ど気にされません。

 

 

ただ、タイムリーな所では現在日本列島に接近している台風9号の様な台風が襲った場合等には大きな影響があります。また、日常的にも少し強い強風が吹いている場合も影響があります。

 

 

特に、海や港に近い物件は兎も角、河川でも汽水域の近隣の物件は意外と影響を受けます。

 

 

汽水域は河川に満潮時に海の塩分濃度が高い海水が逆流してくる下流域の事を示します。

 

 

また、運河地帯等もそういったエリアに該当します。

 

 

例えば東京大田区の大森でも鮫洲方面とか、江東区の亀戸とかそんなエリアが過去物件を見た中で塩害が酷かったです。台風などの強風で塩分が含まれた汽水域の水が運河から風で運ばれて霧状にマンションの鉄骨に当たる。そんなイメージです。

 

 

こういったエリアの物件を見る際には鉄で出来ている部分の状態のチェックを入念にしましょう。むき出しになっている非常階段部分等はぼろぼろだったりします。

 

 

非常階段を見てあまりに腐食が激しいので買うのを止めた事があります。河川や湾岸からの距離等も将来の大規模修繕の事も考えた場合重要なポイントになります。景色が良く入居者の人気度は高いのですが…

 

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東京の不動産投資市場を考える時、人があつまるイベントや魅力というのが重要になります。昨日東京湾花火大会に行って来ましたがその際の写真を添付します。

 

 

日本には四季があり、春夏秋冬それぞれに楽しいイベントがあります。また、日本は南北に長く雪山から南国リゾートまでそろっています。この魅力を生かすべきなのかと思います。またそれは外国人の方が分かっているのかなと思います。

 

 

インターナショナルな視点で見ると東京の不動産は違った目で見れます。今後大きく発展する中国やアジアの富裕層が観光やビジネスで東京により集ってくる事を考えると日本の人口減少、少子高齢化だけの理由で不動産価格が下がるという事には成りません。

 

 

ちなみに最近富に多い問い合わせが中国系の人からのものです。日本でビジネスに成功した人が更なる成功を積み上げる為に一棟物のビルを購入したり、店舗付きビル等を購入したりといった例が散見されます。（弊社問い合わせの約3割が中国系の方だと思います。）

 

 

ラグビーワールドカップの招致が決定しましたし、東京オリムピックがもし来る様な事になれば東京湾岸エリアを中心に不動産市場がダイナミックに動いてくるのではないかと思います。

東京の投資用不動産のお問い合わせはhttps://blog.minato-am.com/

 

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東京都の城北エリアの隣が駐車場の売りビルが出ました。築年数がかなり行ってまして長期のローンは出ませんが13%以上の利回りがあります。（飲食店や事務所が入った雑居ビルです。）

 

 

隣が駐車場で更地ですし、逆の隣の建物も古いのでその一体全部の開発と言うのも将来的には考えられそうな物件です。京浜東北線の王子駅から徒歩4分程度と利便性も高いです。

 

 

暫く現在の満室状態で回して行って将来建替え等の可能性がある物件です。価格が1億5000万前後なのでキャッシュで買う人にはうってつけかなと思います。

 

 

投資用不動産のご紹介はhttp://www.minato-am.com/

 

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この数日サービサー案件がバタバタと数件から数十件出て来た様です。不良債権処理が徐々に進んできた感じです。不動産投資で安い物件を押さえるにはサービサーや管財人の持っている任意売却物件を素早く押さえに行く必要があります。

 

 

（数週間前からデューデリジェンスをしている会社の担当から不良債権の入札があると聞いておりました…）

 

 

新興不動産会社の不動産投資案件に融資を出していた銀行やノンバンクが金融市場の底打ちを機に一部損切りに入ってきた感じです。

 

 

金額は3,4億以上の物件が多いので中々一般向けにはなりづらい所ですが…ただ、時々そういった物件に混ざって1,2億の物件も出て来ますのでフォローしていきたいと思います。

 

任意売却物件・信託受益権物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県の一棟売りマンションが出ました。9月末までの決済案件です。

 

 

結構建物も良さそうです。海が近く良く釣りに行くところなのでファミリー層にある程度人気度があるエリアだとリサーチ済みです。（海まで徒歩１分位です。）

 

 

海の側の建物は塩害が心配ですが、入居率もほぼ100%で利回りも10%以上と言う事なので主要駅からの距離はありますがお勧め出来る物件かと思います。

 

 

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by 向井啓和

投資用不動産のRCマンション等のフルローン物件を購入してから苦労するポイントとしては、固定資産税等が高くネットキャッシュフローが圧縮される点があります。

 

 

積算価格が出るRCのフルローン物件　→　不動産価値が高い不動産物件　→　不動産担保価値が高い物件　→不動産担保価値の高い物件を持っている人は担税力がある。　→　固定資産税が高い。

 

 

という事になり、固定資産税が高くなります。固定資産税課税標準額の1.7％が固定資産税と都市計画税の合計額という事で一見数字的に大した事ない様に思われます。

 

 

が、実は収支ベースに直してみると大きな比率を占めます。

 

 

例えば2億で買った物件は仮に10％のグロス利回りであったとしても年間のグロス収入は2000万になります。

 

 

同じ物件で固定資産税課税標準額が同じく2億であった場合（積算が高くフルローンが付く物件というのはえてして固定資産税の課税標準額も高くなります。）には固定資産税の方はと言いますと減額前で340万になります。

 

（特例や減額等があり実際には結構減りますが…）

 

 

つまり、なんと収入額の1割近くを固定資産税と都市計画税が占めてしまうという状態もあり得ると言う事です。

 

 

積算が高いフルローンが可能なRCの物件の場合良い点もありますが、ひとたび入居率が低下した場合には固定支出の比率が更に上昇する可能性があります。

 

 

一方、中古の木造や鉄骨造の物件の場合RC程は人気が高くないのですが固定資産税も含めたレベルで見るとキャッシュフローは意外と良い場合も多くあります。特にアパートの耐用年数を貸出期間の最長期限としない金融機関を利用した場合に各年のキャッシュフローはかなり良いものとなります。

 

 

必ずしもフルローンでレバレッジを掛けて買い進むのが全ての人に取って適切で無いのは以上の様な理由からも指摘出来ます。

 

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日渋谷区で好立地の賃貸併用住宅が出ました。

 

 

駅からの距離も近くメインストリートに面しており土地の価値はかなり高い所です。問題は車通りがあるので若干の騒音や振動がある事です。ただ、１階や2階でビジネスをされると非常に良いロケーションです。

 

 

フードビジネス等に小さいですが適した立地です。

 

 

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by 向井啓和