東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

2008年10月8日  不動産投資のメリット

本日も日経平均株価（日経225）がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。

 

改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October（流血が止まらない10月）という表現がぴったりかなと思います。この株式市場を含めた金融市場の恐ろしさを横目に不動産市場を見てみるとこちらも良くはありません。

 

ただ、個人投資家の方々はのんびりと構えています。「3月位までに2棟目買いたいです」とか、「売値8億の物件を5億とか4億台後半で指値を入れて」等。今不動産投資メインの個人投資家（ある程度年収があり、貯蓄がある方）は改めて不動産投資のメリットを感じていると思います。

 

私の言う不動産投資とは現在建っている既存の新築や中古物件への投資を意味しますが、これに関しては入居率や修繕の読みさえ間違わなければ非常に安定的な資産運用になっています。大規模な商業施設や大規模なビルではなく、普通の真面目に仕事をして暮らす一般の方が入居者になっている東京を中心とした仕事の多いエリアが投資の中心です。東京の通勤圏、通学圏等の居住者の多い場所を投資対象としていれば気にする点は地震等の災害と入居者の選別がメインになってきます。

 

日々の値動きで心を揺さぶられることもありません。ロスカットや追い証も恐れる必要はありません。株価や外為レートが気になって仕事が手に付かないという事もないでしょう。株式投資も数年単位の長期投資覚悟であれば2倍、3倍のリターンを取れる可能性もありますが、不動産投資の場合には流動性がそもそも低いのでキャピタルゲイン狙いの売買を勧めるのではなく、インカムゲインのキャッシュフロー中心の投資を勧めています。

 

株式投資やFXと同じくレバレッジが掛ってはおりますが、利息と元本の支払さえ毎月出来れば「期限の利益」に保護されて借りたお金を数10年に渡りゆっくり借り続けて行く事が出来ます。一方の株式投資でレバレッジをかけた場合6か月で信用取引は期日が来ますし、先物、オプション等も短期の期間しか取引出来ません。また、FXもレバレッジを掛けられますが現在の様に日中大きくレートが「飛ぶ」中では怖くて入れないしマーケットを常に注視すべく専任しなければ難しい所があります。

 

我々は普通よりちょっと頑張って仕事でお金を稼いで来た人々がその仕事に専念・継続しながら出来る資産運用を志向しております。仕事を持った個人投資家が本当の意味で副業的に行える投資に向いているのは不動産投資だという思いを強くした今の金融市場（マーケット）です。http://minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

不動産投資において物件を数多く見る事は非常に重要な事ですが、一方ある程度の投資エリアが決まっている場合にはそのエリアを隈なく歩き回ることによって思わぬアイデアが浮かんだり実際に売り物件に巡り合う事があります。散歩の効用です。

 

 

例えば品川区西大井の辺りにお住まいでその辺の物件を探すもしくはその辺で投資を考えている方の場合いには職場から自宅までの間で色々なルートで自宅まで帰ってみるのです。例えば、いつもは大井町から帰宅しているとしましたら、時には大森駅から帰宅したり、西大井駅から帰宅してみたり、ちょっと遠いですが大崎駅や品川駅等から歩いて帰ってみるのです。

 

 

その際に表通りのルートのみならず裏通りのルート等様々なルートで自宅まで帰ってみましょう。健康にも良いですし、普段見過ごしている道の何気ない変化にも気付く事ができます。例えばテナント募集の看板の数だとか、新しい時間貸し駐車場の出現とか、更地の現場とか、工事中の現場とか、ボロボロで修繕をしている建物だとか、駐車している車の車種だとか、新しいお店の開店等などの情報が得れます。同じ職場から自宅の間のエリアであるにも関わらず違う駅から歩いてくると全く違った側面が見えてくるものです。

 

 

テナント募集看板が多いほど入居率の低下を想像し、新しい時間貸し駐車場は将来のマンションの建築やそれに絡む地上げを想像する事ができます。また、駐車している車の車種や新車度合いを見ていくとその辺の人が可処分所得が高いのかそうでないのか等も分かってきます。道には不動産投資するに必要な情報が散らばっています。ただ、それを自分がキャッチできるか否かです。

 

 

その際特に現在注目すべきは売り物件の情報や、民事再生法申請した会社の物件の情報が街歩きの散歩の最中に得られるのです。新築の工事現場等でほぼ完全に建物が建っているにも関わらず誰も住んでいる気配がなく賃貸募集をしている気配もない物件です。良く見てみると張り紙があり民事再生法申請中の会社の物件で建設会社が完成後にお金の支払が無く引き渡しを留保している等の情報が提示されています。もちろん新築のマンションですので、高額な金額になるでしょうが不動産投資の実際の勉強になる事は間違いありません。散歩やウォーキングもアンテナを高く張って行うと思わぬ情報を足で得る事が出来る様にもなります。（これらがまさしく任意売却の物件となります。）

 

散歩によって地域情報と物件情報のうち特に普段軽視されがちな地域情報が目から飛び込んで来て散歩によって得られます。車で移動しているとあまり得れない情報です。

 

不動産投資における散歩の効用でした。http://minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資に直接関係ないかも知れませんが、株式投資関係のお話です。

 

正月休みの1月2日バラエティしかやっていないのでブルムバーグニュースを深夜見ていると、今年の有望投資先としての話をインタビューする内容がありました。こちらはアメリカ時間でアメリカ人向けの放送なのでどうせアメリカのインフラ関連の株式だとか石油関係の株式の話をするかと思ってましたら、何と一番の注目投資先は「日本」だというのです。

 

Charles De Valux (International Vaule Advisers社)という方がその様に応えていて驚きました。インタビューアーも「何故日本？アメリカではないの？」見たいな質問をすると彼は「日本の株式市場は40%以上下落しているし、PBRも一倍割れしている程割安であるし、過去19年にわたった弱気相場の後でローカル（日本の投資家）も戻って来ている」との理由で日本への投資を正当化したのでした。

 

確かに株式投資の世界では日本はグロース（成長）よりもバリュー（価値）の点から高く評価されています。今後グローバルな投資ファンドが日本株を拾っていく兆候が出てくるのではないかと思います。日本のメディアで取り上げられる頃には悲しいくらい世界の先端の情報からは離れているという事との一つの表れかもしれません。（メディアはいつも後追いでしかないという事です。…悪い現象は誰でも指摘できますよね）

 

不動産投資も今年は外国人投資家や日本在住の外国人が活発に動きそうです。東京都心やその周辺物件情報はこちらhttp://minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

日本のマスコミの報道を読んでいると非常に悲観的になりますが、そんなに悲観する必要も無いかと思えてくる今日この頃です。本日友人の友人のインド人の人と話をしました。彼は日本で物件を持っているがそれのリファイナンスをしたいとの事で相談、現在のスプレッドがかなり高いのでそれを下げたいとの事でした。転職してから間もないのでとりあえず2，3か月の給与状態を提示してくれというところでそちらの話はひとまず終えました。

 

ただその人の友人は鉱業（mining)関係で大きく儲けたので、儲けた現金を使って日本でトロフィービルディングを購入したいとの事です。トロフィービルディングとはそのエリアで目立つ物件とでも言えば良いのでしょうか。金額は5億～30億という話でしたのでそんなにトロフィーという程の物件は都心の一等地では買えませんが…。ただ、中央区、港区、渋谷区辺りの商業エリアで物件を提示してほしいとの事でした。イメージするのは銀座、青山、六本木、原宿、恵比寿あたりなのかなとは思っています。以前の物件を掘り出して提案してみようかと思っています。

 

これ以外にもアメリカで不動産投資をしているファミリーオフィスの方からも買いニーズの依頼を受けました。運用資産が1000億という事でかなり大きな数字ですが、日本の不動産が割安なので購入したいというお話でした。そちらの方には千代田区の売り物件を紹介しています。不動産会社が民事再生法を申請したとか倒産したというニュースが流れれば流れる程海外の投資家が興味を持ってくるという状態になっています。その為市場に若干強気に成りつつあるところでした。

 

by 向井啓和

 

カナダのランドバンキング（宅地造成、商業地開発）の会社から誘いがありプレゼンテーション参加。アメリカやカナダ等の北米の不動産市場に関して興味があり、自分の情報のアップデートの理由もあり参加しました。

 

彼らはカナダのオンタリオ州を中心とした北米の商工業の発達したもしくは今後発展すると思われるエリアの荒地や農業用地等を自社で購入してそのうち5%のみ自社保有してそれ以外を投資家に売却するというビジネスモデルで展開しているとの事。

 

日本でもバブルの時には原野商法という詐欺的な投資案件の話がありましたが、その辺の信頼性等を確認しました。説明によるとその会社は29年の歴史があり、4年から6年で土地のインフラやビジネスプランを練って建物を建てる業者に転売して利益を得るとの事。その間、95%の投資家への連絡や情報提供をして行くことがビジネスであるとの事でした。

 

開発型投資案件の良い点はリターンが高いところですが、一方、リスクもそれなりにあります。（リターンは複利ベースでカナダドルで15%前後のリターンとの事）ただ、一番のリスクは開発がいつ行われるかが明確でないことです。

 

開発会社の開発時期のターゲットと実際に開発が行われる時期のずれが大きければ大きいほど投資案件の資金化に時間がかかります。また、所有しているのは土地でありしかも他の所有者と共有の様な状態になっており、勝手に土地として売却出来ない等の問題もあります。

 

ただ、リセールといって他の投資家に売却する事も可能であるとの説明でした。リセールが出来れば資金の流動性が保たれるので投資しやすいかと思います。ただ、他の会社の案件で開発案件に投資したがその開発会社が倒産して投資資金が戻らなかったという話も聞いております。もう少し内容を詰めないと取り扱うべきか否か決められないです。

 

一応、アニュアルレポートとリーガルオピニオンを求めました。アニュアルレポートとはその会社の決算報告書の様なもので、リーガルオピニオンとは日本で投資勧誘するにあたっての資格要件などに関しての弁護士の意見書です。

 

その内容が全く問題なく、魅力的な案件で大きな資産の一部を5，6年寝かしても良いという方にはこの様なランドバンキングの投資も悪くはないかと思いますが、ハイリスクであるのは間違いないです。

 

by 向井啓和

面白い記事が出ていましたので御紹介します。

「2008年12月8日、米ブルームバーグは、アジア20都市を対象にした不動産投資先の人気調査で、東京が上海を抜いてトップに躍り出たと報じた。広州日報が伝えた。調査は、非営利の不動産開発研究機関「アーバンランド研究所（ULI）」と世界4大会計事務所の1つ「プライスウォーターハウスクーパース（PwC）」が共同で実施した。調査結果は、世界的な金融危機が投資家の心理に変化をもたらしたと報告。09年の投資活動については、投資家がリスク回避を重視する傾向が高まると予測した。

 

対象20都市のうち、東京が最も将来性が最も高くリスクが低いと評価された。シンガポールが2位で香港が3位。リスクの項目で11位となった上海は、総合で5位に転落した。金融危機の影響で東京の不動産市場は昨年より下落したが、調査に協力した業界関係者の間では「世界の他の不動産市場より魅力的だ」とする見方が多かったという。（翻訳・編集/NN） レコードチャイナhttp://www.recordchina.co.jp/group/g26560.html」

 

世界市場の中での東京の評価を浮かび上がらせるのは、高成長ではないが金融危機の有事には安定していて成熟しているからです。高成長の時には上海だとかその他のエリアが注目されていますが、現在はその逆です。高度経済成長を経て今も革新する部分がありつつ、文化や芸術も注目されるようになってきたからかと思います。

 

日本の投資不動産市場に影を落とす二つの問題点、高齢化と少子化この二つのマイナスポイントはあるにせよビジネスの中心地である首都圏の不動産は海外からも評価されています。問題点はあるにしても消去法的にも積極的にも世界的に見ても東京の不動産投資が認められている一つの証になるかと思います。by 向井啓和

http://minato-am.com/

不動産投資に役立つ情報や苦労話等を本ブログを通じてご紹介していけたらと思います。東京を中心としたエリアにはなりますが、その地域に絞った情報提供をさせていただきます。