東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

 

弊社お客様で京王線急行停車駅から徒歩5分の所に投資用マンションを持っています。この物件を売却されたいとの事でご紹介します。

 

 

 

正直利回りはそれ程高くありませんが、以下のメリットがあります。

 

 

１． 積算価格がほぼ売却価格の1億4500万を若干下回る程度である事。（公示地価ベースで1億3500万前後）

 

２． 若いファミリー層には適切な物件である事。（40㎡弱の若干狭い間取りではありますが）

 

３． 新宿駅まで30分以下で行ける事。

 

４． 空室が2室ありますが、その2室を利用すれば賃貸併用マンションという事でご自身も入居出来る事。

 

５． 価格帯が低い割にはRC造である事。

 

 

 

こんな物件は考え方としては暫くは賃貸併用マンションもしくは投資用マンションとして持っていて将来的には建直しやフルリノベーションで自宅としての比率を上げて行く事等が考えられます。

 

by 向井啓和

 

 

 

 

年収が富裕層という程高くなく（1000万前後）、又、自宅をお持ちでなくお子さんもまだいない若いカップル等には良い物件かもしれません。（空室が出来たらその部分を将来子供部屋にして行く等の事も考えられます。）

 

 

最近契約や決済や更新等の手続き上の作業が多く外出できませんでしたが、久しぶりに何件か物件を見て来ました。

 

 

一つの例が東京都港区の一棟売りマンション（但し、一階に店舗事務所が入ります。）です。

 

 

立地は港区の中でも下町色のある白金エリアですが、ワンルームのニーズは高く安定性は高い物件ですが、あまり高利回りは期待できないです。

 

 

こちらのブログを始めたのはリーマンショックのちょっと前かその前後でしたが、物件は一貫して減って来ていますね…

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産の価値を考えるにあたって、今後は特にグリーン（公園、樹木、草花、水路運河等）が重要になると言われています。東京都心でもヒートアイランド現象が指摘されていますが、樹木と水路運河が風の流れ道を作っていると言われています。

 

 

現在もそうですが、グリーンのあるエリアに近い所の物件の価値は下がりづらく、入居率が高止まりするという事に成るのでしょう。家賃がどうのこうの言っても結局は人間の感性の影響を受けますので居心地の良い場所には人が集まります。

 

 

不動産投資には「計算」と「観察」の両方が重要になります。「計算」は数理的ですが、一方「観察」は5感全てが感じ取るものです。賃貸で入居申し込み入れる人も無意識のうちに両方を織り込んで決めてるはずです。

 

上記写真はいずれも東京都港区の各所のものですが、いずれも昔ながらの樹木や公園等が憩いの場を提供しております。

 

 

港区に限らず東京でも緑の多いエリアが近くにある場所は人気があります。例えば、田園調布（多摩川）、青山表参道（並木道）、番町麹町（皇居）、代々木（代々木公園）、広尾（有栖川公園）、等など。

 

 

by 向井啓和

 

 

先日図面を見ていたら東京都中央区で銀座も徒歩で行ける立地に古ビルが出ていました。有楽町線や日比谷線の駅からも5分以内でかなり立地が良いと思ったので物件調査して来ました。

 

 

キャッシュフロー狙いの不動産投資には適しないのは明白ですが、自社ビル利用や住居利用もありではないかと思います。

 

建物は昭和40年代築と言う事で昭和レトロな感じでしたが、立地的には長期的には化ける可能性を秘めている物件ではありました。

 

 

都内の好立地では積算価格以下の物件は殆どないですが、積算価格との開きがこの辺りにしては小さい物件でした。

 

 

価格は1億3000万弱ですので、購入者のイメージとしては地方の企業の東京拠点等かなという所です。

 

 

現在東京の東側では古いビルをセンス良くレノベーションして事務所や店舗や居住空間にする流れもありますので、そんな趣味的な事をしてみたい人には面白い物件かもしれません。（東日本橋界隈等はそうした動きがあります。）

 

by 向井啓和

本日の大雨は酷かった様です。京浜急行のショッピング街の入り口でも雨漏りが発生していました。建物が老朽化しているのが原因かと思いますが、大手企業の管理物件でも完璧ではないという一つの例です。

 

 

どこでも多かれ少なかれ建物が古くなると管理が大変になるということです。

 

 

同じ思いしている人は多いはずです…しょっちゅう何か発生してきますので。まあそれも物件管理をする宿命なので。

 

 

 

 

不動産投資に限らず、不動産を買う人は大体晴れの日に物件を見に行きますが、本当は雨の日等の内見も十分意味を持ちます。寧ろ雨の日等に物件見に行った方が実態が分かります。

 

 

例えば、写真の様な雨漏りも事前に発見できるはずです。

 

 

不動産を買う時に、建物の構造上の問題等は雨の日や台風等の天候の日にこそ分かる物です。その為、屋上防水などの大規模修繕をする前に現場確認する等の時には良くリフォーム業者は一度大雨の日に物件を見せてくれと行って来ます。

 

 

晴天の中のオープンハウスが化粧バッチリの状態だとすれば、雨の日には物件のスッピン状態が見れます。不動産投資は長い付き合いになるのでどうせなら「スッピン」も見ておいた方が良いのでは？？

 

by 向井啓和

 

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

１． 相変わらずの超低金利

 

２． 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

３． 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

１. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。（特に固定金利融資を希望される場合に）

 

 

２． 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

３． 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

 

 

会社更生法申請中の会社の寮として利用している物件を見てきました。RCのワンルームマンションですが、こちらを寮として利用している様です。（その為一旦は空室になります。）

 

 

都内23区のJRの駅から5分の立地なので入居は十分望める立地ではありました。

 

 

詳細が何も無いので検討のしようがありませんが、退去後のコストを適当に想定して買いに入らなければならないのかも知れません。そうなるとある程度安く買わないと怖いところです…

 

 

こういった物件は瑕疵担保の問題もあるので個人や一般法人には直接売却出来ないので回ってくるのですが…

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

都内の任意売却のオフィスビルです。ファンドの破たん物件です。想定賃料が高すぎて入居者が居ないという状況です。景気悪化の中で今後もオフィスビル、商業ビルの売り物が出てきそうです。

 

 

東京都内でもレジデンス物は個人投資家を中心に売れておりますが、ビルは今後も苦戦します。

 

 

投資用不動産を数棟お持ちであれば今後はレジデンス物では無く商業・オフィスビルをターゲットにされた方が良いでしょう。

不動産投資の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

先日ブルムバーグニュースを見ていてあれっと思ったお話です。

 

 

ロンドンにある中国銀行の支店が中国出身の人やロンドンの地元ローカルの人に対して不動産融資を積極化していくという事でした。

 

 

その際に中国銀行の責任者の方は「ヨーロッパでは金融機関が消極的であるがその穴を埋める為に積極的に動くつもりであり、将来的には銀行口座のある人には中国株への投資口座も提供していきたい」との事でした。

 

 

世界中に散らばっている中国人への不動産投資をサポートし、海外からの資本も中国国内に呼び込むという面白いビジネス展開の話でした。

 

 

こらは日本の金融機関ではあり得ないお話です。日本の金融機関の場合には「日本人でも」非居住者（海外に赴任している人等）であれば例え日本の不動産を買うのにも非常に大きな苦労をします。（殆ど不可能な位のハードルです。）

 

 

日本の組織や企業は日本人に対しても一たび海外に出た人に対しては非常に冷たいのが特徴で、この中国銀行のスタンスと際立って異なります。

 

 

今後この中国銀行の動きが日本でも見られるかどうかは必見のところです。まずは一番グローバルなロンドンから初めて次はアメリカ…そのうち日本でも同様のビジネスを展開するかも知れません。

東京の投資用不動産のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和