東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

フルローン可能な築浅のアパートです。売主の事情によって出し値よりも弊社ルートであれば安く出来そうです。

 

銀行の融資はある一定の属性の方であれば本部決済無しでＯＫになります。

 

小田急線沿線なので山がちな所です。

 

by 向井啓和

たまたま、東京都港区白金のタワーマンションの一室が競売になったのでウォッチしていたのですが、非常に割高に決った様です。

 

 

http://bit.sikkou.jp/xxW08_sv_0120Action.do

 

31件の入札があり、売却基準価格の1500万前後が3000万前後で決った様です。

 

不思議且つ馬鹿げた話ではありますが、倒産した人の所有している物件が一般に売りに出している所有者の物件よりも高く決ると言うパラドックスが生じております。

 

現在賃貸入居中なので収益還元法で割り戻すと1900万～2000万前後であればまあ妥当かなとは思っておりましたが、それが3000万では…

 

都心の場合は金額の低い物件の競売は高く買う為の市場となってしまった感があります。やはり任意売却で物件を買うのが一番と言うのは変わりませんね…

 

by 向井啓和

 

 

先日横浜市青葉区で土地の広めの一棟物マンションが出ました。築年数が古めですが「資産価値」が高い物件です。

 

 

将来賃貸併用マンションに建替えるとかレノベーションして最上階を自家使用するとか面白みのある物件です。

 

 

積算価格から5000万程度下での売却が可能ですので割安です。

 

 

ファンド物件30件程来ており物件調査に大わらわです…

信託受益権の損切りを年度内にするか否かの決断の時が近づいて来ました。（融資金融機関とファンド共にですが）

 

 

2月1日以降に3月末までに売却する信託受益権の不良債権処理の山が来ますが、概ね2月15日以降からでは損失処理に十分な時間が残されないのでそれまでに3月末までの案件は出て来ると考えられます。

 

 

ただ、去年もそうでしたが、今年も物件は出るは出るのでしょうが規模が相当圧縮されて来る感じでしょう。

 

 

相当数のファンド物件がリファイナンスやジャンプ（返済期日の延長）をして損切りを先伸ばしている感があります。

 

 

ちなみに明日15件程度の売り物件情報が入ってきます…

 

by 向井啓和

 

 

年末の大掃除をし始めましたら、名前の無いCDがあり中を見てみると去年レノベーションした友人の物件が出て来ました。

 

写真映りが良いのでアップします。

 

 

戸建で昭和40年代以前の建物をかなり割安に買いレノベーションした物件です。場所は新宿区早稲田の近辺だったので入居者は直ぐ決まりました。

 

 

不動産投資という観点からみると物件購入価格の7割程度の資金を使ってレノベーションしたので趣味に走ってしまったきらいは ありますが…

 

 

ただ、全体的には1600万位で土地付き戸建が所有出来た様です。全部建替えるよりはCO2も資金もセーブ出来たのでは？

 

by 向井啓和

本日帝国データの新聞の帝国タイムス(12月5日）を読みましたが、外食産業の倒産が過去最悪のペースに達しているそうです。不動産投資にも如実に影響してくる話なので注意が必要です。

 

 

同紙によると「不況型倒産」が79%とトップとなっている様です。また、業態では居酒屋とバーが約3割を占めているそうです。

 

 

倒産の理由としては競合激化と個人消費低迷が背景との事です。

実感出来る話ですが、つい2，3年前はワンコインランチというイメージでしたが、今では300円を切るコンビニ弁当が出る状況で700円、800円の定食を売る飲食店は厳しい戦いを強いられているということでしょうか。

 

 

不動産投資で店舗を買う際にはデフレに強い業態が入っている店舗が良いですね。

 

 

例えば、価格競争の少ない業態である病院、銀行、コンビニ等のテナント入居物件か、既に低価格のデフレに強い外食産業の入っている店舗物件がリスクが低いでしょう。（例えば、立ち食いそば店、100円ショップ、格安な量販店等）

 

 

一棟売りマンションで立地の良い物件の場合には一階が店舗という事が多いので避けては通れませんね。

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の物件の評価について流行りすたりがありますが、今は軒並み「積算信者」が席巻しています。過去は「DCF法信者」というのもいましたが…

 

 

ここ数年の流れを見ていると不動産投資における「不動産の本当の価値」や「不動産の将来性」を正しく評価するというよりは、短絡的に「積算」が出るから「収益還元法の価格が幾らだから」等の銀行の数字に右往左往してきました。（自戒も込めてですが）

 

 

そんな中で最近問合せを受ける人から「積算価格は幾らですか？」「この物件の情報は新しいですか？」「出回ってますか、出回ってませんか？」という質問を受けるケースが増えています。

 

 

正直同じ質問にはうんざりします。「積算価格」よりも本当に重要なのはその物件の「通常あるべき市場価格が幾らか」でそれからどれだけかい離しているか否かなのです。

 

 

例えばですが六本木交差点の土地が路線価では坪約2250万円ですが、実際に売り地があれば市場価格は5000万で6000万でも価格が付きます。それが、仮に坪3000万で売られていたらどうでしょう？

 

 

路線価より高いので割高でしょうか？

 

 

「市場価格」という分かりづらい価格を基準にするよりも「評価価格」である路線価等が分かり易いのは分かり易いですが、短絡的過ぎるかなというのが率直な所です。

 

 

また、「出回っているか否か」等業者の様な事を言う初心者投資家は墓穴を掘るのが目に見えています。要は物件が出回っているのか否かではなくその物件が安いか否かなのです。

 

 

そういう人たちを見ていると日本人のブランド意識を強く感じてしまいます。要は「出回っていない印しのブランド付き物件」を追っかけているが「割安な良い物件」を見過ごしている人が多すぎるという事です。

 

 

その一つが写真の物件です。「任意売却物件ではない一般物件ですが」、明らかなミスプライス（安く価格を設定しすぎた売り物件）物件です。都心5区の高級住宅地です。一般の物件の中に掘り出し物があるという証です。

 

by 向井啓和

今月に入り特に土地収納で現金が入る方や、相続案件の最後の詰めで年内に事業用不動産や収益物件の買換えをしなければならないという方が増えています。後2週間もすれば静かになってくるのでしょうが、同時に金融機関経由で話が入ったり直接問い合わせが入ったりしており捌ききれない位です。

 

 

日本人の気分的な物もあるのでしょうが、相続税の納税の都合上なるべく早く年内に売却しなければならないというニーズがある一方、土地の収用や買い替え案件を買わなければならないという案件が交錯しています。借金を返済して身軽に成りたいという心理もあるのでしょうか。

 

 

年内で最も忙しい時期ですかね今は…

 

by 向井啓和

 

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

１． 相変わらずの超低金利

 

２． 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

３． 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

１. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。（特に固定金利融資を希望される場合に）

 

 

２． 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

３． 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

 

 

本日また破産物件を契約して来ました。弁護士事務所での契約となりました。弊社はこれから夢を描いている買主の方の側なので良いのですが、売る側はなかなかつらいなという感じです。

 

 

不動産投資で良い物件を買うにはどうしても売る方が泣く泣く売るという物件を買うので仕方がないのですが、微妙な空気が流れます。

 

 

その契約の前にまたまた積算価値はともかく、実勢価値の高い物件が出ました。暗くなってますが、急いで撮ってきました。

 

 

土地も真四角で、角地で、日当たりが良く、城南地区で、富裕層が多いそんなエリアです。

 

by 向井啓和