東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

省エネ電球（無電極電球）ですが残念ながら家庭用での利用には向きませんが、業務用では結構有効に利用されそうな商品でした。

 

(さらに…)

遊休土地の活用において数十年における長期では無く、短中期で運用する場合に重要になるのが建物を建てるか建てないかです。

 

特に都心等の固定資産税評価が高い土地の場合には土地の固定資産税だけでも重いのに建物を建てて家屋の固定資産税を払うとなると大変です。

 

不動産活用を考えるにあたって簡易な建物を建てる場合に、固定資産税上の家屋と認定される定義を理解されておくと有効な場合があります。主に家屋の判定には以下の三点が考慮されます。

 

１． 外気遮断性

 

 

２． 土地定着性

 

 

３． 用途性

 

１の外気遮断性とは、「屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること」が求められます。例えば球場等の場合観客席で屋根が掛っている部分は家屋と認定されます。観客席でも屋根の無い部分は家屋と認定されず固定資産税がかかりません。

 

２の土地定着性ですが、例えば列車を改造したレストラン等も土地に基礎で定着している場合には固定資産税上の家屋と認定されているようです。一方、キャンピングカー等を改造した店舗等で異動が容易なものはこの土地定着性が認められません。

 

３の用途性ですが、例えば自走式駐車場の場合には屋根も壁もない場合であってもそれ自体が駐車場として用途を満たす建物となり固定資産税上の家屋となります。

 

不動産投資において費用がなるべく最小化出来るように固定資産税の勉強も重要になります。

 

 

by 向井啓和

不動産活用の手段としてPPP（public private partnership)が脚光を浴びて来ております。

 

PPPとは官民協力事業を意味しており自治体や法人が所有している土地等の不動産を有効活用する手法の一つです。

 

自治体と民間が隣り合わせの土地を所有している場合や、等価交換等で土地の交換をした後に不動産開発までのスキーム等を検討するケースが多い様です。

 

例としては大手法人や市町村の遊休土地（福利厚生施設等）を民間のスポーツ運営者に委託して活用してもらう等があります。

 

現在弊社では相談段階でその様な話が来ており運営者等と詰めております。

 

by 向井啓和

 

 

 

東京港区の骨董通りにほど近い売り事務所が出ました。土地が所有権では無いですが、結構割安な価格まで下がりそうです。

 

中の状態は結構綺麗ですが、リフォームをされた方がよりお洒落になるのではないかと思います。

 

ちなみに青山辺りも結構裏通りが歯抜け状態になっています。100円パーキングとして取りあえず利用されている場所が非常に多かったです。

 

 

by 向井啓和

不動産投資のおまけと言っては何ですが＋αの収入を取れる可能性のあるものをご紹介します。

 

 

１． 看板収入

 

２． 自動販売機収入

 

３． 時間貸し駐車場収入

 

４． 電線、電柱による収入

 

５． 高架線の電線の地上権による収入（迷惑料的な要素）

 

１． 看板収入は全般的に下火です。特に現在広告がネット広告にとって代わられているせいか相当立地が良くないと借手が居ませんので注意が必要です。

２． 自動販売機収入は微々たるものです。月1万円前後が相場です。また、見た目が悪化したり、空き缶等のゴミがおかれる等のデメリットもあります。電気代との兼ね合いも考える必要があります。

３． 時間貸し駐車場に敷地の一部を借りてもらうというのも購入物件の利回りアップには使えます。

４－５ 電線、電柱、高架線下の土地というのは電力会社から地代的なお金をもらえます。

 

 

 

モバイル基地局以外にも色々利回りアップというのは図れる可能性がありますので…

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の一つの形態として時間貸し駐車場等への投資がありますが、最近気付いた事をまとめてみます。

 

 

１．駅の周りが意外と空きの駐車場が多い。
２．住宅地が好調である。全般的にデフレであり値段の下がる所が多いが、値段が上がるエリアが住宅地等で見られる。

１．について

 

 

弊社は港区高輪の品川駅の近辺にオフィスを構えておりますが、会社設立の5年前では駐車場を借りるのが至難の業でした。実際に4年前は駐車場まで徒歩5分位でした。更に、機械式駐車場で待ち時間が2，3分から5分と長く不便でした。
（入庫されている車が多い為か車を出すのに一苦労でした。）

 

 

現在はといえば、自社から1分程度の所の機械式駐車場に変更しており、且、出庫までほぼ1分です。近隣のオフィスが営業車を減らしているか、賃料の安い所にオフィスを変更してきているのが如実に分かります。

 

 

景気悪化→オフィスのコストカット→営業車両の減少→月極め駐車場の増加→時間貸し駐車場の増加

 

２．について

 

 

私が良く利用する同じ港区内の住宅地の駐車場が駐車料金の微妙な条件変更をしていました。以前は30分200円でしたのが、現在は25分200円です。世の中全体がデフレの中で相対的にみたらかなりのアップになります。

 

 

近隣は古めの低中層マンションが多い住宅地ですが恐らく人口が多いのでしょう。もしくは、マンション関係の修繕の業者等の利用が多いのか…この辺は推測なので分かりませんが。

 

ただ、全体的に東京の時間貸し駐車場はオフィス街よりも住宅地ということなんでしょうか。（新宿渋谷等の繁華街は別だと思いますが）

 

 

by 向井啓和

不動産投資の一つのマイナーな分野として賃貸駐車場への投資がありますが、中にはかなり純利回りの高いものがあります。それも平置きの駐車場です。

 

 

駐車場への投資の場合に手を出して行けないのは機械式の駐車場です。一見利回りが高そうに見えますが、メンテナンスのコストや手間が掛り避けた方が良いと思います。

 

 

現在、新宿区と台東区にそれぞれ１億以下の駐車場と１億９０００万前後の駐車場があります。それぞれに建物を建てると言う事を考えると問題がありますが建てずにそのまま収益を獲得し続けるのであれば悪くない投資となります。

 

 

利回りは８％と１０％オーバーとなります。

 

 

平置きの駐車場はグロス利回りとネット利回りの差が小さいという事でも優位な投資対象です。現金での購入や相続資産の買換え等急ぎ案件であれば建物のチェックをする必要もありませんので投資価値もあるかと思います。

 

by 向井啓和

 

 

 

不動産投資で頭が痛いのが、建物の修繕費や管理費です。特に建物が古くなってくると大規模修繕で一棟物の不動産投資の場合には1000万からの金額が飛んでいきます。その点「建物がない不動産投資」は最高に楽ちんです。

 

 

その一つが平置きのタイムパーキングでして写真の物件は昨年の運営実績から計算して約10％のグロス利回りを期待出来ます。また、費用というのは固定資産税くらいですのでグロス利回りとネット利回りの差が小さいのがこの投資の特徴です。

 

 

ただ、金融機関のスタンスは若干グレーな投資案件ではあります。

 

 

建物が無いと減価償却がありませんのでキャッシュフローベースで税金が多くなってしまうというリスクはあります。（まあ儲かって税金を払うという事ですので良いのでしょうが）

 

 

逆に建物が無いという事で金融機関としては建物の耐用年数を考える必要がないので融資しやすいと言えばしやすいかも知れませんね。

 

 

要は土地だけの担保価値と収益価値の合計で考えられますので、土地の場合はある意味耐用年数が半永久的に長くなるので融資期間は取れるかもしれません。

 

 

将来はそこに最悪賃貸アパートやマンションを建てると言うのもありではあります。

土地活用のご相談を含めた不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

先日東京港区港南の品川駅徒歩10分の貸し駐車場のチラシが入っていて驚きました。なんと月極めで21000円との事です。結構安いです。

 

確かにエリア的にはちょっとビジネスエリアから離れており、タワーマンションが林立するエリアからも若干離れています。

 

 

ただ、そんな中でも2，3年前と比べてやはり3割以上安いなという印象です。

 

 

景気の悪化からか特に車を持つ人が車を手放したり、企業も台数を減らしたりという現象が進行しているのを如実に感じます。

 

 

開発途上の地上げ未完成立地が時間貸し駐車場になったり、月極め駐車場になったりと供給はどんどん増えております。そんなこんなで貸し駐車場ビジネスは敢えて好き好んで行う不動産投資の手法ではないと言えると思います。

 

 

事実一棟物の不動産投資と時間貸し駐車場ビジネスを両方やっている投資家の方は「全然一棟物の方が良いですよ。…」との事でした。一時期に比べて駐車違反のチェックが厳しくなくなった事も多少影響があるんでしょうけど…

 

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

本日は久々に東京都内だけの投資用不動産の物件調査に行って来ました。まずは、港区から目黒区、世田谷区、新宿区、文京区へと色々と気になる物件を調査して来ました。

 

 

その中で2物件ご紹介、一つは文京区の物件で地下鉄の駅からかなり近い一棟物のビルです。ただ、ご覧の通り修繕がしっかりなされていません。

 

 

これを見ると大規模修繕はお金がかかるのでとりあえずクラックから水が入らないように隙間だけ埋めたという感じの修繕に見えます。

 

 

ただ、この物件はかなり建物の延べ面積が広く、使いようによってはかなり面白い物件だと思いました。初心者向けでは無いですが買ってから大規模修繕にお金の掛けられる人からするとかなりお安く購入できる物件です。

 

（駅2分位の立地でレノベーションが好きな人にはたまらない？）

 

 

また、もう一棟は住宅地にある小規模オフィスビルという物件です。こちらは駐車スペースが結構あるので商業地ではないですが、オフィス需要もありそうですし、空室になっても店舗でも事務所でも行けそうな物件でした。

 

 

都内を回って気づいた事は駐車場が増えたような気がします。どこもかしこも歯ぬけの様に時間貸し駐車場が増えました。開発途上で頓挫した案件の残骸ですかね…特に新宿区と千代田区の境の飯田橋近辺は裏は結構スカスカでした。

東京都内の不動産投資物件のご依頼は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和