東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

本日3月末までの案件の為の融資証明依頼書と融資証明書を得る事が出来ました。融資金額が多くフルローンに近い借入であった事と購入物件がファンド物件だった為、通常は必要ありませんがあった方が良いと思い依頼しておきました。

 

ファンド物件の場合には売却の意志決定が一人でなされるのではなく合議制でなされる場合が多いので、融資を通ったと言っても信用してもらえないとの読みもありました。

 

「論より証拠」というのが不動産投資には当てはまりますので…

 

後は3月末に向けてどういう判断が出て来るか…待つしかないのですが…

 

 

（安く買ってもらうには苦労があります。）

 

 

by 向井啓和

 

 

先日横浜市青葉区で土地の広めの一棟物マンションが出ました。築年数が古めですが「資産価値」が高い物件です。

 

 

将来賃貸併用マンションに建替えるとかレノベーションして最上階を自家使用するとか面白みのある物件です。

 

 

積算価格から5000万程度下での売却が可能ですので割安です。

 

 

ファンド物件30件程来ており物件調査に大わらわです…

フルローン投資の失敗で怖い話を聞いたのでご紹介します。ある都市銀行にてですが、不動産契約書に基づいて融資の稟議を通して、ローン契約の申し込みも得てローンを実行したのですが後日契約書の「偽造」が発覚したそうです。

 

それでローンの全額一括返済を求めらたそうです。

 

良くある古典的な手法ですが、銀行に提示する売買契約書（例えば1億2000万）と実際の売買契約書（1億円）を二つ作成してそれにそれぞれ署名押印して銀行には偽の契約書を提出したそうです。

 

銀行としては1億2000万に対して1億円を融資したわけですが、実際の売買契約書が1億円であれば当然ながら9000万とかその前後の数字になっていたはずです。（通常の取り扱いの場合）

 

よって借主の約定違反となり期限前一括返済を銀行から迫られたようです。

 

現在フルローンで物件が誰でも買えると指導している業者には同様の事をしている先もあるそうですが、刑法における「有印私文書偽造」という罪になり得るのを理解されているか疑問です。

 

時々お客様から前回はフルローンで買ったのですがと書類を見せてもらいますが、明らかに物件の実力以上の借入をされており詳細を聞くと同様な回答を受けます。

 

こういう話は自分はうまくやっていても誰かが債務不履行になる等してその際に他の融資も調べたりして発覚するものです。今後、正規でフルローンを獲得した方は兎も角そうで無い方は上記の様なリスクを背負っている事になります。

 

by 向井啓和

 

最近投資用不動産を買うお客様である程度勉強されている方は「積算価格の高い物件ありませんか？」「積算価格が出る物件ありませんか？」と聞いてこられます。

 

 

「積算価格が出る物≒担保価値が高いもの」という認識で銀行ウケするという事や、フルローンが出るからというのが理由では無いかと思います。

 

 

ところが本当に積算が出る物件がそんなにお得かというお話ですが、キャッシュフローベースでは意外とマイナスの点もあります。

 

 

特に「登録免許税」「不動産取得税」や「固定資産税」の税金や管理や修繕のコストの面等でもサイズがある故のマイナス点もあります。

 

 

売却価格が１億円で積算価格１億の物件と１億５０００万の物件で比較すると、単純化すると登録免許税や不動産取得税が１．５倍です。

 

 

また、固定資産税も長期に亘りかなり重くのしかかってきます。

 

実は同じ利回りベースであるならば積算が出ない方がキャッシュフローがプラスに出ます。

 

 

皮肉な話ではありますが、同じ利回りの物件であれば「担保価値が高い物件」よりも「担保価値が低い物件」の方が収益的には債務不履行になる可能性は低いです。

 

 

また、単純な積算の通りにいざという時に物件が売れるかという話ですが、実際には積算が高い物件というのは積算が高くなるまで放置されている物件とも言えるので必ずしも売れ易いとは言えません。

 

 

（もちろんそんな中でも良いものもありますが）

 

本当の物件力というのは銀行の評価の基準では表現されないものです。

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

千葉県の某市で駅から5分のところに管財物件（破産物件）が出ました。金額は3億前後です。

 

 

重要事項説明まで全て揃っていますので、千葉エリアでローンが通って物件を買えなかった方ご相談ください。数日でなくなるとは思いますが…

フルローン物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

あるお客様で金融機関2行でフルローンの融資が…通ってしまい困っています。

 

 

弊社は「融資の内諾までは取っても、その後の本審査は先に結果が出た方を優先してもう一方には断る様にした方が良いですよ」とアドバイスをしておいたのですが両方共最後まで引っ張ってしまった様です。

 

 

銀行マンの担当の立場に立つと最悪な状態です。

 

 

9月の末案件で、ある程度のサイズの案件の審査を上げて審査部がOKを出しているにも拘らず、融資が実行出来ない訳ですから。しかもフルローンなので…審査部も厳しかったはずです。

 

 

「もうそこでは次回の融資は期待出来ないでしょう」と事前に指摘しておいたので理解されていると思いますが…

 

金融機関の融資を通すというのは通ってしまえばどうってことない様に見えますが、担当者の2，3週間に及ぶ作業が全て飛んでしまいます。しかもライバル行にそれが行ったと知ったら悔しくて仕方が無いでしょう…

 

 

金融機関数は多い方が良いので多少の金利の差であれば付き合いを広げておいた方が本当はプラスになるはずなのですが…

 

そんなこんなで断る方の金融機関に他物件もしくは他のお客さんを紹介しなければ成らなくなってしまいました。

 

フルローン物件のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

 

投資用不動産（収益物件）購入の為の銀行攻略法と言っても非常にオーソドックスな話です。

 

 

先日、弊社入社間もない営業マンの担当にお客さんが買いたい物件があるという事で銀行を数行紹介しました所、一度も会っていないのにどこの銀行も結構愛想良く対応してくれたという事です。

 

 

親身に不動産投資をするお客さんの案件に関して話を聞いて相手をしてくれたという事です。

 

 

一方、その後自分で何の「つて」も無い状態でHP等を見て金融機関に電話したところ空振りや検討違いな話ばかりだったと報告を受けました。

 

 

当たり前の話なのでが、金融機関は「紹介」を受けるか「自己開拓」する顧客以外は「客じゃない」と思っています。

 

「紹介」は簡単な事ですが、銀行が過去の取引先の知り合いや友人や先輩等から顧客企業等の担当を紹介してもらいそこから顧客開拓がはじまります。

 

 

「自己開拓」は商工リサーチや帝国データバンク等の情報やその他情報を銀行マン自身が自分の営業エリアで調べて自分で「アポ入れ」してする営業です。某営業の強い都市銀行でもこのやり方で顧客先を開拓しています。

 

 

(事前に財務内容や状態をある程度理解してから自分の顧客にしたい先だけアプローチを掛けます。)

 

 

銀行がメインの客にしているのはこの「紹介客」か「自己開拓客」にほぼ限られます。

 

一方多くの不動産購入者が実践している方法として紹介を受けずに自ら電話したり、訪問して融資の相談に行くという方法がありますが、あまり効果を発揮しません。

 

 

ある同期の銀行マンがこう言っていました。

 

 

「自分から誰の紹介も無く来る客なんかろくな客いないよ。そんなの誰も相手にしないから。銀行マンはそういうのが来たら詐欺師か泥棒と思っている位だよ。大体いい年して友人で銀行マンの知り合いがいないとか、業者から銀行の紹介も受けられないなんて可笑しいじゃん」との事です。

 

 

当たり前と言えれば当たり前なのですが「不動産投資」「マンション経営」「アパート経営」という投資と言っても事業性の高い投資をするのに人脈も無ければ金融界の常識も無いとなると銀行マンも相手にしないのも無理の無い話なのですが…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

永住権取得は外国人の方にとって非常に重要な法的な手続きになります。弊社お客様でも外国人の方や外国人の配偶者をお持ちの方を相手にする事が多々ありまして色々な場面に遭遇します。

 

 

不動産投資や不動産購入において銀行融資の審査の第一条件が永住権を持っているか否かになります。永住権を持っていれば金利も低く金額も多めに借りれる等のメリットがありますが、ちょっとした手続きの面倒さから何年も取らずに過ごされている人も散見されます。

 

 

そういった人に限って10年以上住んでいるにも関わらず申請せずに、突如自宅を購入したいといった時に永住権保持者で無いが為に高金利の借り入れや限定された借入先からの融資を利用せざるを得なくなるという状態になります。

 

 

金利が高くても借りれれば良いのですがそれも難しい場合があります。

 

 

永住権の取得は不動産購入や不動産投資にとって必須の項目になります。何より経済的なメリットを直接受ける事が出来ます。

 

 

弊社では永住権取得後に「みなとアセットマネジメント株式会社から不動産を購入された方」には永住権取得のコストをタダにしてあげるキャンペーンをしております。詳しくはお問い合わせください。

http://blog.realestate-minato.com/（英語ブログ）
http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

ファンド解約物件ですが、今年の末に掛けてあるいは来年当初に掛けてですが大量に出て来ると思われましたが、実際には見えている程出てこない状態かもしれません。

 

 

見えている状況程というのは現在売り物件そのものは見えておりますが、ファンド解約物件として出て来るはずの物件が短期で損切りして出てこない可能性もあるとの事です。

 

 

通常半年程度のジャンプという形で融資期間を延長しその間に売却するのが想定されましたが、現在は融資銀行が遅延損害金等の引き当てを事前に取りその分長期のジャンプを許容するという姿勢に転じている様です。

 

 

つまり、比較的長めのジャンプ（融資期間の延長）を銀行が許容し出した為に早く損切りする必要が無くなってきたのが現状です。本来であれば以前も書いている様に国土交通省の統計等によると今年と来年に急激に売却物件が増えるはずなのですが…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

投資用不動産に最適なフルローン可能物件がありました。積算価格と収益価格が釣り合うレベルで物件が出ました。急ぎの案件なので外壁写真だけご紹介します。

 

 

ファミリーマンションタイプですが、入居率も良く人気エリアなのでお勧めです。

 

 

それと東京都中央区日本橋の売りビルもかなりの高利回りで出ました。（未公開物件で想定利回り15％です。）

 

 

フルローン物件に関してはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和