東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

城南地区お住まいの方向けに4億円前後のフルローン物件が出ました。既に物件評価はしており、属性によっては出ると銀行評価が出ています。本部審査無しで支店決済で行けます。

 

金融資産が潤沢である事が必要でありますが、お問い合わせ頂ければ担当者と物件と銀行をセットでご紹介します。

 

by 向井啓和

積算の出るペット可マンションが未公開で出ました。私の大学の先輩の仲介案件です。

 

築20年は経過していますがＲＣで積算は十分出ると思います。利回りは11％弱です。駅からの距離が遠い分各部屋の広さも十分あり、中型犬や大型犬等を飼っても狭く感じない様に思えます。（一都三県所在です。）

 

2億以下なので融資も通り安いと思います。お早めにお問い合わせを。（ある程度以上の属性の方であればフルローンも可能でしょう。）

 

by 向井啓和

 

 

以前ご紹介した埼玉県の物件の写真が取れましたのでアップします。

 

こちら入居率がかなり悪いのですが、現在の管理会社の対応があまり良くないのが主な理由になります。

 

自己資金が豊富にある方であればフルローンに成る可能性もあります。大規模修繕は結構しっかりなされているのでコストは掛りづらいと思います。

 

まとまった空室があるので社員寮としての利用の可能性もあります。一番のポイントは一都三県で１億以下のＲＣという点です。

 

交通アクセスの悪い等の問題はありますが…

 

by 向井啓和

1億円以下のRCの物件が出ました。手元で計算しますと積算は全く問題無く出ますし、収益還元法でも融資に関しては恐らく問題なさそうです。（想定グロス利回り14%以上です!!）

 

ただ、難点は2つ程あり、一つは埼玉県ではありますがかなり都心からは離れている点で、もう一つは各部屋の家賃設定が低い事です。（3万円前後）

 

 

家賃が低い物件の場合修繕費に収益を食われてしまうと言う問題点がありますのでその点が不動産投資としては最適とは言えないかなとは思っております。

 

 

そうは言っても1億円以下でフルローンが出る可能性のあるRCの物件が1都3県では非常に少ないのでニーズがあるかなと思いご紹介します。売主直接なので他には情報は出ないと思いますのでお問い合わせください。

（写真は後ほどアップします。）

先日数週間融資の判定を待っていた案件が承認されて、今年になってのフルローン物件内定が5件目になりました。何れも難しい案件ではありましたが、振り返って見ると何らかの取っ掛かりがある案件や個性のある方々でした。

 

数件の銀行からは融資を断られても粘り強く可能性のある金融機関（主に地方銀行）にアプローチした結果だったと思います。

 

ただ、現在の傾向としては自己資金がある人、年収が多い人に融資をするという事は変わりがありませんし、その傾向が強まって来ております。

 

個別の問題としてはいかに銀行の担当者が頑張ってくれるか、支店にやる気があるかという事が重要になります。

 

by 向井啓和

不動産投資仲介を継続して早５年になります。あと数日で免許番号が（２）になります。

 

不動産会社で単に５年会社を継続させるのは至難の業ですが、不動産投資、投資用不動産、外国人との取引、フルローン物件の仲介等のニッチな顧客のニーズのあるところを地道に追及し続けた事が良かった様です。

 

また、ウェブサイトやブログ等のIT技術をいち早く導入したのも好を奏しているのではないかと思います。世界中の方とのコミュニケーションが取れます。

 

特に全てのお客様との出会いがこちらからの押し売りではなく、全てお客様自らの行動（メールでの問い合わせ、電話での問い合わせ、紹介）がスタートとなっての取引であるのがポイントです。

 

明日は医療関係の方の決済ですが、空ビルですがまたまた全額融資が出ました。（今回は某第二地方銀行が対応してくれました。）

 

by 向井啓和

 

 

神奈川県西部地区で積算が出る物件がありました。融資受けはする物件です。固定資産税評価額が高いので税金は高いですがフルローンに近い数字が出る物件かとは思います。

 

 

 

ただ、入居率が非常に低いので不動産投資で既に堅固なポートフォリオを構築されている方向けの物件です。

 

 

修繕も費用が掛りそうです。

 

by 向井啓和

 

最近富にギリシャ、ポルトガル等のPIIGSが取り上げられておりますが、日本も無縁でないですし、日本で不動産投資をしている人にも大いに今後関係してくるかもしれません。

 

日本もGDPに占める債務残高の割合が異常に高いと指摘されていますが、まだ消費税が欧米諸国に比べて5％と低いので、上げる余地があるから救いがあるという認識がされているようです。

 

それに国内の金融機関が低金利の日本国債をせっせと買っているので金利は相変わらず低いまま…

 

この状態でずっと行けばよいのですが、今後もしギリシア的な状況が日本であった場合に、変動金利で不動産投資をされている投資家の方にとっては受難かもしれません。

というのはソブリンリスクが上昇し国債の金利が上昇→その他の金利も上昇→銀行は変動金利を引き上げる→不動産投資の収益性が低下

 

 

というスパイラルに入る可能性があります。

 

 

 

よってフルローンで物件を買われるのは良いとしても、固定金利で金利リスクを抑えるか、手元に預金をある程度確保しておく必要があるでしょう。（いざとなったら期限前返済が出来る様に…）

 

by 向井啓和

 

 

積算価格の出る千葉県の一棟売りマンションを弊社担当に見て来てもらいました。大規模修繕をしていない物件なので若干買ってからコストが掛りそうです。

 

 

ただ、金融資産のある方ならフルローンが引っ張れる自信はあります。

 

 

この物件の難点は仲介は不可であるという事です。売主側が瑕疵担保責任の問題を回避したいが為に業者限定で売却を打診しているという事でした。

 

 

弊社でも買取を検討して出口ベースでもフルローンで売れるレベルでし上がればとは思っております…ただ、高く売るとフルローンにならないので一年位家賃収入を得ながらという地道な感じになるんでしょうけど。

 

①依頼者のお名前（Name）

 

②生年月日（Date of birth）

 

③メールアドレス（E-mail address）

 

④依頼事項　「支払利息証明書の発行」

 

by 向井啓和

 

 

2，3年前に弊社でフルローン（但し現在の市場環境では属性が良くないと本物件でも難しい）で物件を買われた方が売却するという事で投資用物件をご紹介します。

 

 

こちらは小田急線生田駅から徒歩6分程の好立地に立地しているRCのマンションです。金額は5000万前後なのですが、何と検査済書付きです！！

 

 

20年ほど前に建てられたこの様な物件で、しかも金額が1億以下の物で検査済書がある物件と言うのは殆ど皆無ですので、非常に貴重です。

 

 

建築規制の緩かった20年前等では検査済書はどちらかと言えば「売る事を前提として取る」という風潮が強く、将来に渡っても物件を所有するつもりである方の場合には取得しないケースが殆どでした。

 

 

しかも、小規模の個人が投資、建築する様な物件の場合は極めて稀です。

 

 

よって耐震性等に関してもある一定の信頼はおけますし初めて不動産投資をされる個人投資家の方には最適ではないかと思います。

 

 

本物件を弊社が数年前に仲介してからの入居状況も把握しておりますが、満室経営が長く続いていた様ですし現在も満室です。ご興味あればお問い合わせを

 

http://minato-am.com/