東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

 

 

 

これから空き自社ビルの一部を使ってパーティールームの時間貸しをする事にしました。

（JR品川駅徒歩五分程度）

(さらに…)

 

 

東京マラソンご苦労様でした！！会社から応援させてもらいました。

 

実は、みなとアセットマネジメント株式会社は第一京浜沿いの東京マラソンのコース上にあります。その為、うっかりマラソンがある事を忘れていると案内の為に車を出す事が不可能となります。（今年、弊社担当者がそんな状態に陥りました。）

 

http://www.tokyo42195.org/2011/map.html#

 

 

東京マラソンのコースはテレビ放送もされるのでバッチリ弊社の『東京圏の不動産投資』の看板が映っていた様です。

 

自社ビル使用を考えた不動産投資の場合には物件の視認性を重視される事をお勧めします。立地によっては無料でテレビに出してもらえますので…

 

by 向井啓和

 

 

弊社ビルの一階にゆで太郎という立ち食いそば屋が入居しておりますが本日は特に大盛況でした。（店舗の外にも食券購入の列が続いています。）

 

理由は簡単です。品川駅と弊社の間にあった『牛丼の吉野家』が店じまいしたからです。そちらの吉野家もランチタイムには常に席待ちが居る様な状態でしたので恐らく家賃の上昇等が影響したと思われます。

 

あるいはそもそも吉野家とビルのオーナーの間では定期借家契約が結ばれていてその期限が満了したのかも知れません…何れも推測ですが

 

店舗等の不動産投資の場合繁華性の高い盛り場近辺での投資が良い様にも思えますが、実は店舗が少なくてオフィスが多い所などが意外と良いものです。

 

店舗が少ない立地の場合その理由を良く考える必要があります。本社ビル等の多いエリアの場合は一階を飲食店で貸す事も少なく総じてオフィス人口の割に飲食店が少ないと言う状態が発生します。

 

by 向井啓和

品川駅周辺が相当変わりそうです。（不動産投資にも長期的に影響ありそうです…）

 

羽田空港国際化とリニアモーター始発駅決定という２大ニュースが発表されていました。空港が海外への玄関であり、一方リニアの始発駅にも品川駅がなってくると国内交通網の心臓部を担う一大ターミナル化が進んで行きそうな予感がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20090423/532231/?P=4

 

確か以前ブログでも書いたのですが、新宿や東京駅は便利であるのですが、私鉄各線も乗り入れて余っているスペースがあまり無いという状況に比べて線路の配置も並列で作られており工事もし易い様に思えます。（新宿等は路線が交差している為複雑化しています。）

 

また、芝浦方面にはまだまだJRの遊休地が残っておりその点等も有利になりそうです。今後、マイナーな京浜急行と都営浅草線沿線等にも賃貸市場や地価の面でプラスの影響が出そうな感があります。

 

 

詳細は上記のリンク記事を

 

by 向井啓和

 

 

不動産投資の一つの形態として時間貸し駐車場等への投資がありますが、最近気付いた事をまとめてみます。

 

 

１．駅の周りが意外と空きの駐車場が多い。
２．住宅地が好調である。全般的にデフレであり値段の下がる所が多いが、値段が上がるエリアが住宅地等で見られる。

１．について

 

 

弊社は港区高輪の品川駅の近辺にオフィスを構えておりますが、会社設立の5年前では駐車場を借りるのが至難の業でした。実際に4年前は駐車場まで徒歩5分位でした。更に、機械式駐車場で待ち時間が2，3分から5分と長く不便でした。
（入庫されている車が多い為か車を出すのに一苦労でした。）

 

 

現在はといえば、自社から1分程度の所の機械式駐車場に変更しており、且、出庫までほぼ1分です。近隣のオフィスが営業車を減らしているか、賃料の安い所にオフィスを変更してきているのが如実に分かります。

 

 

景気悪化→オフィスのコストカット→営業車両の減少→月極め駐車場の増加→時間貸し駐車場の増加

 

２．について

 

 

私が良く利用する同じ港区内の住宅地の駐車場が駐車料金の微妙な条件変更をしていました。以前は30分200円でしたのが、現在は25分200円です。世の中全体がデフレの中で相対的にみたらかなりのアップになります。

 

 

近隣は古めの低中層マンションが多い住宅地ですが恐らく人口が多いのでしょう。もしくは、マンション関係の修繕の業者等の利用が多いのか…この辺は推測なので分かりませんが。

 

ただ、全体的に東京の時間貸し駐車場はオフィス街よりも住宅地ということなんでしょうか。（新宿渋谷等の繁華街は別だと思いますが）

 

 

by 向井啓和

オリムピックの誘致が本日から明日に掛けて決まりますが、東京の前評判が上がらない様です。景気刺激効果や不動産市場の活性化に寄与するので経済界からは期待されているのですが…

 

 

ちなみにですが、もし東京が決まった場合にどんな所が恩恵を受けるか考えてみました。

 

 

不動産市場でみたエリア

１． 銀座・築地地区（築地市場の移転等を絡めた開発が想定出来る。

 

（民主党政権下では移転は進まないかもしれないが））

 

２． 月島・豊洲地区（様々な競技の会場等に近く一部江戸の風情も残っており注目度が上がる。）

３． お台場地区（遊休状態の土地があり可能性を秘めている。）

３． 芝浦地区

オリムピック誘致は主に東京ベイエリアの不動産に関して影響を与えそうです。

 

 

ただ、どこに決まろうとその地域の経済の活性化につながりグローバルに見ると日本にもプラスになると思いますが…

 

シカゴであればアメリカ経済の刺激策になり、日本企業の最大顧客であるアメリカ復活のプラスになるでしょうし・・・

 

 

リオであればBRICSの一員が更なる飛躍を遂げる要素になるでしょうし、それは日本の輸出企業に取ってマイナスではないはず…

 

不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

弊社みなとアセットマネジメント株式会社は港区高輪に位置しておりますが、最寄駅は品川駅になります。品川駅近隣は今後かなり面白くなりそうです。不動産投資でも注目したら良いかと思っています。

 

 

まず一点目ですが、リニアモーターカーの発着所になるそうです。東京名古屋間ですが。東京駅や新宿駅は一杯いっぱいでライン増設難しい様です。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090618-00000050-zdn_mkt-bus_all

 

 

また、品川駅近隣には最近空になった国会議員宿舎やパシフィックホテル（建て直しを検討）、京浜ホテル（リーマン問題でテレビで大々的に取り上げられたホテル）があり、海側にもまだスペースは十分確保されています。

 

 

また、山手線泉岳寺駅設置構想と言うのもあります。（京浜急行とJRの協議事項かと思いますが…）海側の住宅（タワーマンションエリア）がJRの線路で遮断されて山手線の内側に入るルートが確保されていません。その為品川駅か田町駅近辺の線路の下のトンネルを通らなければなりません。

 

 

品川駅と田町駅の間は山手線の駅の中で他の駅間に比べて最も距離が離れているそうです。写真でも分かる通り整備用の線路も多い様で開発の余地がありそうです。関係しそうなエリアは住所的には港区高輪、港区三田、港区芝浦、港区港南、品川区北品川辺りになります。

 

 

by 向井啓和

 

 

トリビアな話題ですが…

東京都港区品川区近辺の不動産投資のご相談はhttp://www.minato-am.com/

先日火災保険で長期契約で一度に全額支払う場合に受けられる場合の割引を、自動引き落とし方式でも受けられると書きましたが火災保険会社の担当が「間違えていました」と連絡がありました。正しくは、火災保険の長期契約で全額払い（全期前納）の場合のみ長期割引が受けられるそうです。

 

（普通はあり得ないので何度か確認してそれで間違いないとの事で「自動引き落とし」でも割引になるとブログにアップしました。ただ、残念ながらやはりそうではありませんでした。その理由は下記にご紹介します。これはファイナンスの非常に初歩的なお話です。）

 

 

①全期前納の場合と②自動引き落としの場合の比較をしてみれば一目瞭然です。（損保会社の立場での計算をしてみます。）

 

 

前提条件として

 

 

A　5年の長期契約で考えてみます。

 

B　その間の資金利回りを1%で変動が無いと仮定します。又、全ての資金を複利運用するとします。

 

C　５年分の火災保険料総額が5万円と仮定します。

 

D　保険料の払い込みは各期の初日に行われると仮定します。利息に付く源泉税は単純化の為に考慮外とします。

 

 

①保険料が全期前納の場合金利が各年に複利で付きますので５年後には５万円×１．０１^５（５乗）≒５２,５００円となります。

 

②一方各期１万円払いの場合は

１万円×１．０１^５（５乗）≒１０,５１０円（１年目の払い込み分が５年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^４（４乗）≒１０,４０６円（２年目の払い込み分が４年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^３（３乗）≒１０,３０３円（３年目の払い込み分が３年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^２（２乗）≒１０,２１０円（４年目の払い込み分が２年間複利運用された額です。）

 

１万円×１．０１^１（１乗）≒１０,１００円（５年目の払い込み分が１年間複利運用された額です。）

 

上記を合計してトータル≒５１,５２０円となります。

 

①－②は約１，０００円となり、保険会社は全期前納で受け取るよりも各期１万円受け取る場合には１，０００円分実入りが減ってしまいます。また、事務手続き上のコストが通常掛りますのでもっと保険会社としては実入りが減り普通はファイナンスの常識ではあり得ない話なのです。だから、驚いてブログにアップしました。

*ちなみに、②でご説明したのは現在の１万円を５年間（もしくはその他の年数）複利で運用したらいくらになるか？それを「将来価値」（Future Value　“FV”）と言います。

 

 

このFVは不動産投資における非常に重要な考え方である「割引現在価値」（Present Valueと英語では言います。“PV”）を求める際の反対の考え方なのでご紹介しました。PVの概念は収益還元法の基本原理です。

 

不動産投資のご相談をファイナンスの観点からお答えしますhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和