東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

みなとアセットマネジメント株式会社も5月末でようやく創業5年を迎えます。不動産投資に関する投資物件の仲介をメインにして運よくこの難局を切り抜けられたのもお客様のご支援あってのことと思います。

 

ブログ上ながらお礼を申し上げます。

 

信託受益権の売買等も年に数件は出来る様になって来ましたので、今後は更にフローが増えて来るはずです。

 

国土交通省の不動産証券化の実態調査というデータを見てもらえば一目了然ですが、平成18年、19年組成の信託受益権（ファンド物件）がピークとなります。http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf

 

昨年度は平成17年度の証券化案件の流動化を主にしていたことになりますが、今年度と来年度はいよいよピーク時に組成された信託受益権の案件が出て来ることになります。

 

恐らく一番高い頃に設定されたファンドの物件なのでノンリコースローンの抹消が出来るかどうかがポイントであるのは変わりありませんが・・・

本日3月末までの案件の為の融資証明依頼書と融資証明書を得る事が出来ました。融資金額が多くフルローンに近い借入であった事と購入物件がファンド物件だった為、通常は必要ありませんがあった方が良いと思い依頼しておきました。

 

ファンド物件の場合には売却の意志決定が一人でなされるのではなく合議制でなされる場合が多いので、融資を通ったと言っても信用してもらえないとの読みもありました。

 

「論より証拠」というのが不動産投資には当てはまりますので…

 

後は3月末に向けてどういう判断が出て来るか…待つしかないのですが…

 

 

（安く買ってもらうには苦労があります。）

 

 

by 向井啓和

金融庁の検査を受けた金融機関の不良債権が年度末に向けて急きょ動きそうです。不良債権として区分されている物件を一年以上処理せずにぐずぐずしていた先が本気になりました。

事務所ビルや築浅の5億以上で１０億前後の物件が本格的に売却となりそうです。

 

今後も不良債権を不良債権として区分しているにも関わらず、ノンリコースローン等を延長や条件変更に応じていた金融機関が年度末や半期末をターゲットに対処してくるでしょう。

 

東京千代田区の好立地の物件も損切りしそうです。

 

by  向井啓和

信託受益権の損切りを年度内にするか否かの決断の時が近づいて来ました。（融資金融機関とファンド共にですが）

 

 

2月1日以降に3月末までに売却する信託受益権の不良債権処理の山が来ますが、概ね2月15日以降からでは損失処理に十分な時間が残されないのでそれまでに3月末までの案件は出て来ると考えられます。

 

 

ただ、去年もそうでしたが、今年も物件は出るは出るのでしょうが規模が相当圧縮されて来る感じでしょう。

 

 

相当数のファンド物件がリファイナンスやジャンプ（返済期日の延長）をして損切りを先伸ばしている感があります。

 

 

ちなみに明日15件程度の売り物件情報が入ってきます…

 

by 向井啓和

 

 

 

本日久しぶりに不動産投資に最適な城南地区の一棟物ワンルームマンションを見て来ました。なかなか味わいがあります。頭の良い人向け物件です。（信託受益権物件）

 

 

こちらは借地権の物件ですが、底地権者が財務省になります。つまり国です。国が相続税やその他の税金の代わりに物納として得た土地の上に借地権の建物が建っているのです。

 

 

融資をする金融機関も通常は借地権を避ける嫌いがありますが、公的な機関が所有しておりいずれ所有権への転換も可能でそういう場合融資を出すでしょう。

 

 

利回りは借地権のままで約10％で、底地を路線価の30％で購入した場合の利回りは8.5％前後です。

 

城南地区（港区、目黒区、品川区辺りのどこかです…）のJR駅徒歩圏の場所で、建物の内部や外部も大規模修繕等がされており入居の心配はなさそうです。

 

by 向井啓和

 

 

 

今年最後の物件調査の最後は港区の築浅投資用マンションのこちらになります。投資用不動産としての利回りはそれ程期待が出来ませんが、人気のそこそこ高い駅から徒歩3分以内なので入居率の問題は低いと思われます。

 

 

築年数も3年前後ですので、当面はこれと言って気にする事はないのかなという所です。

 

 

自己資金を2，3割入れて手堅い不動産投資にはもってこいでは。

 

by 向井啓和

 

 

都心3区に所在する中古のオフィスビルが出ましたのでご紹介します。金額は桁が一つ上がってしまいますが、利回りベースでは14%程度を望めそうです。

 

 

ただ、問題は物件が容積率を結構オーバーしている点です。

 

 

立地は都心でかなりオフィス需要のある所ではありますが、相続等で買換えをされる必要がある方等には悪くないかと思います。建物が古いということもあり、多くのテナントとは定期借家契約で賃貸をしているそうですし…

 

 

不動産投資をかなり昔からされいて担保余力がかなりある方か、土地の収用や相続や株式売却等で自己資金の厚い方でないと厳しいでしょうが。

最近収益物件・事業用物件の動きが活発化してきました。一旦止まっていた売却の動きが局所的に活発化してきているのが理由かもしれません。

 

 

考えてみると2009年中の不動産投資には様々なメリットがありそれらは今後も継続するか不明であります。以下に挙げてみます。

 

 

１． 相変わらずの超低金利

 

２． 事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例

 

３． 価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加

 

 

 

 

１. 「相変わらずの超低金利」ですが、デフレ環境の酷い日本ですがそれでも金利は上昇するかもしれません。特にポイントは国債の大量発行を控えている点です。長年の自民党政権時代の負の遺産が一気に噴き出し、政府は税収減に見舞われており国債の発行を増額せざるを得ない状態です。

 

 

ここで何が問題かと言いますと、アパートローンの貸し出し金利のベンチマークとなる国債金利やそれに付随して動くスワップ金利が上昇することになるからです。

 

 

銀行の立場でこの状況を見ると銀行は資金を「貸し付けても」良いし「有価証券を買っても」良いのです。市場金利が上昇すれば アパートローンに出すよりも市場で流通している金利の上昇した有価証券を買った方がメリットがあります。

 

 

その為、相対的に、市場金利が上昇すればアパートローン金利も上がらざるを得ない状態になります。（特に固定金利融資を希望される場合に）

 

 

２． 「事業用不動産の先行取得の特例や譲渡益課税の特例等の税制上の特例」ですが、こちらのうち先行取得の特例に関しては平成21年12月31日までの方が課税の繰り延べのメリットが大です。詳細は以前も不動産投資ブログで紹介しましたので、そちら をみて頂ければともいます。

 

 

ちなみに参考までに税理士法人のこの特例について説明されているHPをご紹介します。
http://www.fuchie-act.com/info/tax_reforms_h21_4.html

 

 

３． 「価格の安い割安任意売却物件、破産物件の増加」ですが、こちらはあるたとえが良く実態を示しています。
「洪水は大雨が上がって後にやってくる。」

 

 

去年の9月にリーマンショックがあり、株価は今年の前半に世界的にも底をつけました。ただ、これらの大雨の後暫くしてから任意売却物件や破産物件やファンド解約物件は出て来るものです。今がまさにその状態です。恐らくこれから暫く続くでしょう。

 

 

そんなこんなで平成21年中の投資用不動産の購入は様々なメリットがあるので活発な動きが見られます。
最後まであきらめずに粘りましょう。

 

by 向井啓和

港区の任意売却が出ました。RCの築浅マンションです。固定資産税評価額が4億近く、売値は5億行くかどうかの所です。利回りは結構出そうですし積算も売値より高くなくとも近いレベルにあります。

 

 

港区で利回りベース9%近く出ると言うのはかなり稀ですので要チェック物件ですが、詳細は何も出せません。お問い合わせください。

信託受益権物件のご相談はhttp://www.minato-am.com/

 

 

会社更生法申請中の会社の寮として利用している物件を見てきました。RCのワンルームマンションですが、こちらを寮として利用している様です。（その為一旦は空室になります。）

 

 

都内23区のJRの駅から5分の立地なので入居は十分望める立地ではありました。

 

 

詳細が何も無いので検討のしようがありませんが、退去後のコストを適当に想定して買いに入らなければならないのかも知れません。そうなるとある程度安く買わないと怖いところです…

 

 

こういった物件は瑕疵担保の問題もあるので個人や一般法人には直接売却出来ないので回ってくるのですが…

 

不動産投資のお問い合わせはhttp://www.minato-am.com/