東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

信託受益権不動産を投資家に買ってもらう際に一番注意すべき所は、多くの場合信託受益権が売りに出る際にファンドの解約が伴っている所にあります。ファンドが解約されると瑕疵担保責任を負う主体自体が消滅するという点です。

 

 

現在ファンド物件は任意売却で売られており割安で購入できる場合が多いのですが、一方ファンドは「倒産隔離」されておりそのファンド自体が終了すると瑕疵担保等の責任を問う主体が引き継がれません。

 

 

一つのファンドが持っていた物件の瑕疵を他のファンドへ追求するという事は資産や債務の管理が分別でされているファンドの性質上出来ないからです。

 

 

後で問題があっても訴えようが無いというところが最も厳しいところですし、神経を使うところです。

 

東京の不動産投資のお問合せはhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資と言うと一棟物マンションやワンルームマンションを思い浮かべますが、店舗物件への投資というのは意外と面白いものです。店舗物件というのは当たれば半永久的、外れれば直ぐ退去というのが特徴です。

 

 

うちが投資している小規模ビル物件でも購入後10年間全く退去しないテナントがいます。

 

場所は東京港区大門になりましてJR浜松町駅や大江戸線の大門駅や都営三田線の芝公園駅などから3,4分のオフィス街の真ん中の建物です。

 

 

1階のおすし屋さん等は前所有者から合わせて15年くらい経過しています。2階も飲食店ですが階段しかない中でもおねえさん一人でがんばっています。

 

この二つのテナントは全く心配が要りません。これから10年でも20年でも続きそうな勢いです。

 

 

一方、同じ山手線の西日暮里駅至近のビルの3階の飲食店舗はテナントの回転が非常に速いです。過去5年で5,6テナント入れ替わっています。一見飲食店をしてみたくなる立地で居抜きで家賃も安いのでチャレンジされますがコンセプトを確立するまで我慢できないテナントが直ぐ出て行きます。

 

 

ただ、その場合でも空室期間は殆どゼロです。何故ならば飲食店の横のつながりで店舗紹介をするからです。オーナーによってはそういう事を嫌がりますが、家賃を払ってくれるまともな方なら拒絶する必要は無いのでこちらではOKにしています。

 

 

そのせいあってこちらも5年間にわたって空室率1%程度で推移しています。人がいるところの店舗物件投資というのは意外と馬鹿に出来ません。

 

by 向井啓和

 

アメリカの不動産投資で損をした人とたまたま会って話をする機会がありました。不動産管理法人を設立してファイナンスして転売目的物件を購入してそれを転売という考えだったそうです。

 

 

ただ、折からの不動産不況で損してその会社を閉めたそうです。

 

 

クリエイティブファイナンスと言って日本ではあまりなじみの無いオーナーファイナンス系の取引で儲けるという算段だったようですが、リスクが大きすぎた様です。（日本語で言えば手付金オプション取引とでも言ったら良いと思います。）

 

 

オーナーファイナンスは一見自己資金の投下が少なくて良い様に思えますがレバレッジの高い投資ですのでリスクが高いです。レバレッジ的には10倍前後かそれ以上になります。しかも多くの物件が戸建てやシングルテナント物件だった様で不況で入居者も出て売れずにしかもキャッシュフローも回らず失敗したとの事です。

 

日本のフルローンでの物件購入もリスクがありますがテナントが多数いる物件で行うのでリスクは日本の方がまだ低いと思われます。

 

 

アメリカも日本も同じ点はキャッシュフローが単独で回らない物件を無理やり買うと後で厳しくなるという事です。特に日本はキャピタルゲインを狙うことがナンセンスなのでより慎重になるべきです。

 

 

アメリカは移民で人口が増えますが、日本では今のところ人口が増えない予想になっていますので･･･

信託受益権物件の売買の注意点としていくつかご指摘したいと思います。不動産投資案件である程度の規模以上になってくると避けて通れませんので以下の点に注意されたら良いかと思います。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕の履歴を比較する。
２． 保証会社がどこかそしてその財務状態を調べる。
３． 入居者の退去通知や滞納状態に関して確認する。

 

等です。

 

 

１． ER（エンジニアリングレポート）と実際の大規模修繕があまりにも大きくかけ離れている場合には、ファンドが大規模修繕のコストを絞り利益優先になっている場合があります。

 

えてしてファンドは物件を短期保有するつもりで持っているので大規模修繕にお金を掛けません。購入後+アルファのコストが掛かることを見越して買付価格を考慮しましょう。

 

 

２．ファンド系物件で多いのがどこかの保証会社を間に入れている入居者が多いことです。問題はその保証会社が本当に保証出来る能力があるのかです。

 

保証会社を運営していたリプラスが代表例ですが保証があると思っていたのがその会社が倒産するとそれが消滅します。今後も保証会社の倒産等があるかも知れませんので気をつけましょう。

 

 

３．入居者の退去通知や滞納状態に関してはファンド物件の場合情報がストレートに来ません。

多くの場合、「賃貸管理会社→物件管理会社→アセットマネジメント会社→売主側仲介会社→買主側仲介会社→買主」

 

となっており、滞納情報等が伝わるのに時間が掛かります。いつも情報伝達が遅れる事に関しては苦慮しますが、この点はファンド物件の難点といって良いでしょう。

 

 

ただ、その分通常の物件よりも買い手の競争にさらされづらく安く買えるメリットはあります。（現在はだいぶそれでも競争が出てきていますが･･･）

 

by 向井啓和

不動産投資と税務申告は切っても切れない関係にあります。

 

 

毎年の確定申告は元より物件購入の戦略的な動きにしても税務上のアドバイスと密接に関わってきます。

 

 

例えば年収が高いが不安定な若い人の場合にはなるべく減価償却などが取れる物件が良いでしょうし、一方高齢になられて退職したら収入が減少するのが目に見えている人の場合には築年数の新しいキャッシュフロー重視となります。

 

 

年が若い人が古い物件を買っても修繕費やその他のコストを持ちこたえられても、高齢になられたら難しくなってきます。

 

 

更には相続を想定した準備活動や、実際に発生した後の不動産の売買等はうまく行えばお客様のメリットになります。

 

 

以前からその事は認識しておりましたが、多くのお客様からの税理士の紹介依頼等がある中で弊社としてもしくはその関連法人を通じて組み合わせたアドバイスは出来ないかと検討しております。

 

 

そこで現在税理士資格を持っているが主婦で毎日は仕事が出来ない、年齢の上で一旦退職したけど週5日は働きたくないと言う様な方を求人したいと思います。資産税、相続税を中心としたところが得意で所得税・法人税に関して一通りの理解がある方であれば良いと思います。

 

 

詳しくは社長の向井までご連絡ください。http://www.minato-am.com/company.html

 

by 向井啓和

個人投資家が買いやすいレジデンシャル投資物件が意外と健闘しているようです。去年年末に掛けては10％近い利回りでの売買事例もありましたが、個人の方も買いやすいと言う事で最近では7％後半前後での売買もあったそうです。（平成4年物）

 

 

以前も書きましたが3末に向けて底を付けてくる可能性があるという状況がある程度確認出来た感があります。

 

 

弊社お客様でも目線10％で張り付いて下がって来ない方もおられますが競争があるのであまり固執すると買いそびれるという環境になってきました。都内の良いところでは多少古くてもRCのレジであれば7％後半から8％前半、ロケーションが外れるところで漸く10％前後という数字が達成出来るという状態です。

 

 

レジデンス物を買うのなら実需の不人気エリアをお勧めします。（目黒区、世田谷区等買って住む人が多いエリアでは無いところという意味です。）

 

また、レジデンス物を1,2棟お持ちの方は寧ろ初心者が買えない売りテナントビル等に対象を広げられる事をお勧めします。

 

by 向井啓和

第二種金融取引免許を得て信託受益権売買の仲介をすすめていますが、何が大変と言って一番大変なのが信託受益権の売買における関係者が非常に多いことです。

 

 

ファンド解約物件等を安く買う不動産投資にはもってこいの信託受益権物件ですが通常の不動産売買と大きく異なります。売買の当事者のみならず、以下の様な法人が絡みます。

 

１． 信託銀行
２． SPCの債権者（シニアやメザニン）や出資者
３． SPCのアセットマネジメント会社
４． SPCのプロパティマネジメント会社

 

 

通常の売買であれば売主も買主も印鑑を持ち出して契約となりますが、信託銀行は印鑑を持ち出し出来ません。印鑑が持ち出せないという事イコール契約の数日前に契約書に印鑑をついてもらう稟議を経る必要があります。（印鑑を押せる権限者の不在等にも影響を受けます。）

 

 

また、売買が月末近辺や年度末になると集中し調印等のスケジュール調整に非常に手間取ります。

 

 

特に銀行を最低3行相手にしなければならないのが信託受益権売買の際の一番の頭の痛いところです。買主側の銀行とSPCの債権者である銀行と信託銀行です。SPCの債権者は場合によってシニア債権の保有者とメザニン債権の保有者に分かれている場合もあり、その場合は４行の金融機関の足並みをそろえながらやって行く必要があります。

 

 

それなりの収益になりますが、やっている最中はぐったりです。

先日テレビ東京のワールドビジネスサテライト（だったと思う）を見ていると、日産自動車が時短等を実施しているので社員に副業を認めるようにしているとのニュースがありました。

 

 

また、数日前の新聞を読んでいると週末企業に関して書かれた本がかなり売れ出したとの事です。

 

 

不況になったからと言っていきなり副業や週末起業というのも無理があるので日頃から準備しておかなければならないと思います。ただサラリーマンが本業の仕事をしながらやれる副業って何だろうと考えるとインターネット系のビジネスかアルバイトか飲食店の経営等なのかなと思います。

 

 

自己資金がある程度あれば不動産投資もおあつらえ向けの副業なんでしょうが、やはりある程度の勉強や研究があって始めてスタートすべきと思います。また、変な出資話が横行するのもこんな時期なんでしょうから気を付けないといけませんね。

 

 

不動産投資をされている方の中には宅建、土地家屋調査士、行政書士等の資格を得ながら将来の引退や独立に備えている方も多くおられます。まず、自分が騙されないように慎重にその対象やその周辺を学ぶという事が重要かも知れません。ノウハウ習得的な物だけでなく本腰を据えてじっくりやられている方が不動産投資もうまく伸ばしていると思います。

 

by 向井啓和

「フラット35」頭金不要の改正案を自民党がまとめたそうです。住宅金融支援機構という公的な機関が悪化するばかりの不動産市況のてこ入れの為に若年層を中心とした国民に不動産を買わせるべく基準を緩めるという事です。（案ですので確定ではありません。）

 

 

不動産投資用ではありませんが、住宅購入でフルローンを推進するということです。

 

 

数年前にアメリカのサブプライムローン推進時と同じような感じです。当時米政府はサブプライムローンは低所得者層でも不動産を買えるローンとして強く後押ししてローンの蛇口を全開にしました。その為審査がずさんになり、詐欺的なローンの申込みが多く問題が発生したわけです。

 

 

ただ、アメリカのケースとの大きな相違点はサブプライムローンが多くは固定期間付きの変動金利だったのにたいして、フラット35は35年間固定のローンである点です。クレジットスコアが悪化すれば金利が高く留まってしまうアメリカのローンに対して、日本の方は長期固定の低リスク商品です。その点は評価出来るかなと思います。

 

詳細はこちらで　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090312-00000001-jsn-ind

 

by 向井啓和

本日、自社ビル向け案件（ほぼ空ビル）の売買の決済があり新宿の方まで行って来ました。売主も買主の方も喜んでおりましたので良かったです。

 

 

その物件は価格が年初に大幅に下がりましたので、かなり割安感が出た為買付・契約まではすんなり行きました。ただ、空に近い状態だった為融資の方が時間掛かりました。

 

 

銀行は空室がある物件に対しての評価が厳しいので仕方がありませんが･･･

 

 

ちなみに先日同じ新宿区の新宿駅の大通りに面した古ビルの売り情報があり、本日物件をついでに見て来ました。新宿駅は世界最大の駅と言う事もありまして人通りが多いのは前からですが、現在色々なプロジェクトが進んでいてポテンシャルを感じました。

 

 

物件自体はかなり間口が広く目立つロケーションなので、ファッション関係や医療モールや小規模なオフィスビルには最適な物件かと思いました。

 

 

駅から1分以内で土地は路線価基準にして多少それより高いという感じの価格でしたので是非とも新宿で自社拠点をと思ってらっしゃる方には最適な不動産投資案件になるかと思います。

 

by 向井啓和