東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

不動産投資の大きな誤解を一つ指摘します。良く不動産投資のブログやサイトで書かれている「3年で2億の不動産資産を構築したノウハウ」云々ありますが、誇大広告と言って良いでしょう。

 

 

「3年で2億の不動産資産と負債を負った…」というのが正しいところでして、不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めたばかりでノウハウなんてあると思えません。

 

 

不動産投資が本当に失敗せず成功の過程に入ったと言えるには、物件を購入してその後返済が進み、大規模修繕も行い、それでも満室か高稼働率で物件を運用している必要があります。本当に成功したと言えるのは残債がゼロになるか、残債と資金収支累計額が同額になった時点ではないかと思います。

 

 

（資金収支累計額が残債と同額になるという事は期限前完済が可能になったという事を意味します。）

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by 向井啓和

先日会ったフランス人との会話の中で日本の不動産投資はあまり興味ないが、日本にしか無い物に結構興味があるんだなと気付かされました。

 

例えば「納豆」。納豆は多分外国人の最も嫌いな食材の一つですが健康に良いのでフランスの農場を買って納豆を作るという話をしてました。（冗談半分ですが）

 

 

また、日本が得意とする分野も結構色々あります。例えば環境関係、省エネ関係、医療衛生関係等…

 

 

今回のブタインフルエンザでは日本のマスクが飛ぶように世界中で売れている様です。紡績関係の会社の株価も上がっていますね。世界中の政府等が備蓄に走るとまだまだ作っても作っても足りませんね。

 

 

（紡績関係の会社は多くは明治時代から続いている会社です。内部留保も沢山蓄えていると思われますし、そういった会社は簿価の非常に低い不動産も持っています。）

不動産投資のご相談は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

保証協会融資で不動産投資が出来るというのはあまり知られていません。不動産投資をしてアパートマンション経営をされている方は賃貸物件の経営という事業をしている事になりますので保証協会の保証が出ます。

 

 

最初の不動産投資には使えませんが2，3棟目以降で地域金融機関との取引がある方は金融機関の担当者と仲良くしておいた方が良いですよ。

 

 

既に信用金庫や信用組合や地方銀行で借入がある方も良い担当者が金融機関サイドにいれば話を聞いてくれるでしょう。金融機関としても保証協会が保証するのでリスクを軽減出来るので積極的に対応してくれると思います。

 

 

（金利は低いが期間が短いのが特徴です。よって物件を複数持っていてキャッシュフローが潤沢であれば利用の余地があります。）

 

 

ただ問題は金融機関の担当者が勉強しているかです。結局は人なんですよ不動産投資のローン付けも。

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by 向井啓和

毎年GWになると不動産会社は暇になります。長期の休暇を皆さま取られますので海外へ出かけたり遠方に旅行に行ったりで、不動産投資という感じになりません。

 

 

また、銀行も休みになりますし、同業者も休みになりますし、売主や、管理会社も休みになります。売主や管理会社が休みになると内見が出来ないですしレントロールの確認や大規模修繕のチェックも出来ません。

 

 

人が休む時に仕事をしても仕方がないんですね。その為弊社カレンダー通りですが土日祝日はお休みします。

 

 

お問い合わせのご連絡は5月7日以降になると思っていてください。

 

 

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by 向井啓和

大規模修繕をいつするかは不動産投資をする上で重要な戦略上の意思決定になります。また、そこを間違えると不動産投資で失敗する可能性のあるところでもあります。

 

 

弊社お客様でも修繕が十分されていない東京都内の物件を現況で安く買われてその後の大規模修繕をどの程度するかで悩まれています。

 

 

大規模修繕で費用を掛けるか掛けないかのポイントは足場を組んでやる大規模修繕をやるか、部屋の中や屋上などから「軽くやる」大規模修繕かによって異なります。

 

 

ある程度の規模のマンションになると足場を組むだけで1日、2日掛りコストも数百万となります。どうせ足場を組むなら当分足場を組まなくて済むようにしっかりとやるべきです。

 

 

意外と「小分けに大規模修繕」をしようと思うとコストが掛るものです。大規模修繕をやるまではうじうじしますが、やってしまえば後は気分爽快？となるので大規模修繕をするときは思い切って大規模に行かないといつまでも問題が後に引きます。

 

 

また、東京都心よりも千葉や埼玉の業者の方が費用は安いのですが、大規模修繕の責任を取らすにはある程度近い業者にやらせる方が実は効率が良いです。

 

 

（もし大規模修繕しても問題があれば小さな手直しをタダでやってもらうなど出来ます。それが安い遠隔地の業者だとそんなこと対応してくれません。）

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by 向井啓和

税理士と話をして更なる不動産投資のサポート要因を指摘されましたのでご紹介をします。特定の長期所有土地等の所得の特別控除（措法65の5の2）です。

 

 

「法人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの期間内に取得をした国内にある土地等で、その取得をした日から引き続き所有し、かつ、その所有期間が5年を超えるものの譲渡をした場合において、・・・・」

 

 

と法人が5年超保有した事を要件として長期保有の際のキャピタルゲインの課税が軽減される様です。（色々と前提があるようなので下記参照＆税理士にご相談ください。）

 

 

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/hojin/kaisei2009/pdf/01.pdf

 

 

5年以上の長期保有目的でありキャッシュフローを取りながらいずれはキャピタルゲインを得るという目的であればかなりメリットがありそうです。ただ、棚卸資産は適用されない様なので転売業者の様な動きをしている場合は優遇されないようです。

 

 

ただ、個人が資産運用法人を作って動く分には十分メリットがありそうです。

 

こちら今年と来年の2年限定です…

 

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by 向井啓和

平成21年は不動産投資に最も最適な年となるでしょう。国が不動産投資（事業用不動産）を強力にバックアップしてます。税制上のメリットが大です。平成21・22年土地先行取得による他の土地譲渡益課税繰延がスタートしますが、詳細は税理士の方に聞いて頂ければと思います。

 

 

簡単に言えば「法人と個人事業者が、平成21年1月1日～22年末の2年間に土地を購入、特例適用申請しておき、10年内に他の土地を譲渡した場合、譲渡益の８割(平成22年取得は6割)を課税繰延べできる制度です。」そして土地と言うのは国内の土地等・建物・付属設備・構築物等が該当するそうです。

 

弊社資産税専門の税理士のブログはこちらです。
http://expresstax.exblog.jp/9309278/

 

 

不動産投資の情報はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

品川駅が東京都品川区ではなく、東京都港区にあるというのは意外な感がありますが、東京に住んでいる人でも知らない人がいます。品川駅周辺も不動産開発等動きがあり熱くなって来ました。

 

 

一つは

 

 

ホテルパシフィック東京が休館するというニュースです。品川駅近辺は羽田空港や成田空港へのアクセスも良く、新幹線も通るのでホテルのニーズは高いのですが建物が老朽化してきたことや、より高い土地の利用価値を考慮しての事かと思います。
http://www.pacific-tokyo.com/eventfair/fair.php?atg=20090325202513&preview=on

 

 

同じ品川駅近辺ではリーマンショックで話題の京浜ホテルもあります。将来開発されるのは間違いないところです。

 

 

更に駅からは距離がありますが、衆議院議員宿舎はどうなったんでしょうか？高輪口を出て坂を上ってちょっと歩きますが高層マンションにしても低層マンションにしても最高の立地ではあります。確か8万坪位あると聞きましたが、広尾ガーデンみたいな高級感のある開発が出来るのではないでしょうか？（伝聞なので正確な数字は保証しませんが・・・）

 

 

品川駅で一番足りないのは他のターミナル駅である新宿や渋谷や東京駅にある百貨店の存在です。いずれかの立地で今後百貨店が進出する事を期待したいと思います。

また、ハード面のみならずソフト面でも動きが出てきました。「よしもと」が品川プリンスでお笑いをオープンする様です。
http://jp.ibtimes.com/article/biznews/081213/25111.html

 

 

JRの駅の中でも乗降客数が伸びている品川駅がもっと活気づくと良いなと思っています。また、この駅へのアクセスを考慮した不動産投資も良いのではないかと思います。（例えば、京浜急行や横須賀線等沿線もターミナル駅が魅力が上がれば良くなるかも知れません。）

東京都港区の不動産投資はhttp://www.minato-am.com/

 

 

by 向井啓和

東京都をはじめとした首都圏の不動産投資を考えるにあたって駅をはじめとした鉄道との関係を無視出来ませんが、本日（2009年4月19日）の日経新聞の11面に関連した記事が出ておりましたので、ご紹介します。

 

 

「「電車の遅れ、目立つのはなぜ」というタイトルで、最近のJRやメトロのラッシュ時の遅れに関して調査しその理由を探っています。東京メトロの説明によると「違う路線の相互乗り入れが増えている影響もあります」との事で、網の目のように路線がつながる東京メトロでは、遅れが他の路線に波及してしまう。との事。

 

 

更に、後ろの電車が遅れると等間隔運転をする為に前の電車を時間通り発車させないこともあるとの事。

 

JR東日本によると、大崎駅は一日の平均乗降客数が約１１万５０００人とこの７年で２倍に増えたとの事。

 

また、ラッシュの状態を計る駅での停車時間も新宿駅並みに増えていて、JR山手線品川駅でも同様の事。…

 

再開発等で乗降客数が増えている首都圏の主な駅

JR東日本大崎駅  １０２．２%
JR東日本秋葉原駅 ５７．７%
JR東日本品川駅  ２７．９%
東京メトロ有楽町線豊洲 １１１．３%
都営大江戸線勝どき １７３．６%
東急東横線武蔵小杉 １１．６%
東武伊勢崎線西新井 １３．５%」

と紹介されています。秋葉原はビジネスと商業で伸び、大崎、品川はビジネスと商業と住居の混合で伸び、豊洲、勝どき、武蔵小杉、西新井は住居関連で伸びたと推測されます。不動産投資において人口の集積と人の流れのトレンドを知ることは重要な事です。約２０年前の恵比寿駅界隈と今を比べると非常に大きいのは恵比寿ガーデンプレイスのオープンでした。

 

 

近隣の大規模な開発はそのエリアの地価の上昇に大きな影響を与えます。

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by 向井啓和

本日弊社買取の為の物件調査で法務局に行ってきました。普段は現地の法務局に行きますが、本日は保有物件の謄本を提出するように信用組合から言われており一か所で済ますべく東京港区の法務局に行きました。（不動産投資につきものですがいつもイライラさせられます。）

 

 

港区の法務局は忙しそうでした。不動産不況と言われているので空いてきたかなと思いきや全く違います。失敗しました。

 

 

法務局で物件の地番を調べれば良いと思っていましたが、地番検索は同一区内だけだという事で愕然としました。地番情報くらいオンラインで全国各地つなげばいいのにと思いましたが仕方なく電話で各法務局に確認しました。

 

 

そうするとある法務局の対応が悪くしかも地番を間違えて伝えてくれた為に更に無駄な時間を費やしてしまいました。行政の効率化が叫ばれていますが、地番検索くらいオンラインで出来るようにして頂きたいと願うのは私だけでしょうか…

 

 

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by 向井啓和