東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

昨日千葉県の物件調査を数か所行い、その後東京に戻って来て暗くなる前に物件写真取れました。目黒区も一本入ると道が狭いので苦労します。

 

 

物件はRCの一棟物で３億前後の物件です。10％をターゲットとした価格辺りで決まりそうだという事です。東急東横線沿線で駅からは10分以上離れていますが、人気エリアなのでリスクが低そうな物件でした。大規模修繕もされている様です。

 

 

余談ですが、城南エリアでも港区、渋谷区、目黒区、世田谷区全て道が狭く複雑で困ります。港区でも青山辺りは道が狭いのみならず、突然階段に変わったりしますので切り返しも出来ずとんでもない状態になります。

 

 

先日SMAPの木村拓哉さんがテレ朝の企画で港区の坂５０個を走破するという「全力坂」という企画をやっておりましたが、このエリアは道が狭いのにプラスして坂も多いのも特徴ですね。車での移動に苦労します。

 

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by 向井啓和

 

 

昨日見てきました物件の中で不動産投資初心者向けの物件がありましたのでご紹介します。

 

 

場所は千葉県で東西線のもより駅から徒歩5分の立地になります。土地は約55坪で築年が昭和63年と若干古い鉄骨になります。現在の年収は約650万ですが、価格に関しては任意売却になりますので交渉が可能となります。6000万以下も可能と思われます。

 

 

特に現金比率を高めに投資される方であればキャッシュフローも全く問題ありません。

 

 

間取りは1K×2、2DK×5となります。千葉県でも東京寄りの千葉は家賃も安くむしろ入居率が安定的に見込めます。特に現在のような金融危機時には悪くないのではないかと思います。

 

 

実際昨日弊社で千葉県八千代台のアパートを買われたお客さんと話をすると現在満室だと言っておりました。一方東京の家賃の高い部屋は空いていると嘆いてもおられましたが。7万以上の10万以下の家賃レベルの所が一番リスクが少なそうな感じです。家賃が安すぎる場合には修繕コスト負けしてしまうのでお勧めではありませんが…

 

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本日久しぶりに時間が取れて世田谷区の投資物件を何箇所か見てきました。それぞれ任意売却的な動きをしており、なかなか良かったです。一棟の物件は「何と銀行の積算価格と売却価格に２億の差があるのです！！」驚きです。

 

 

古い物件でもOKな数名のお客様に情報提供して早速銀行審査に入りました。明日には買付証明をもらう事になります。２件見た物件共に良かったですが１棟の物件等は隣がかなり広い空き地で将来性を感じました。将来そこにマンションを建てるとなると隣地である該当物件所在地も当然開発のターゲットになる可能性があるからです。

 

 

土地が広い積算価格の出る物件がだいぶ出てきてます。ただ、これも後１，２年の事かと思います。多分来年の後半頃には以前はだいぶ安かったなと振り返るんでしょうね。不動産投資はいつでもできますが、どうせなら安い時に始めた方が良いですよね。http://www.minato-am.com/

 

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本日弊社社員が泉岳寺駅を経由して帰ってくるとテレビ朝日のクルーがいたとの事で「まさか」とおもってメールを見ると会社更生法申請という記事が入っていました。最近いろいろな物件が出ておりましたが、一部の物件は結構立地が良い港区でした。

 

 

港区でオフィスビルを数棟所有されてましたので今後売り物件が出てくるかもしれませんね。築年の新しい完成の物件なんかもあったと思います。

 

 

この件に限らず品川駅近辺最近いろいろとうるさくなってきました。京浜ホテルの件にしろ、この件にしろ。唯一良い話題はリニアモーターカーの始発駅の候補駅が品川駅であるという事くらいですね。品川駅・泉岳寺近辺で物件をお探しでしたら　http://www.minato-am.com/

 

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明日千葉県の一棟売りマンションを弊社のアドバイザーが調査に行って来ます。外部に出ていない物件でインターネットにも出されていません。売却する事だけ決まっていますが、価格と利回りが魅力的なので早速写真を撮って来てもらう事にしました。建物も良く満室だそうです。

 

 

東京から行くと大変ですので、千葉方面に住んでいる担当にドライブを兼ねて見て来てもらう事にしました。良いと思われる物件が出たら直ぐに動く事が大切ですね。利回りは10％以上はおろか14％以上出そうです。鉄骨造ですが。金額は２億以下で築浅なのでお客様に紹介するつもりです。

 

 

興味ありましたらお問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

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不動産投資においてフルローンになるかどうかはともかく不動産投資ローンの取得が重要になります。一般的なお話という事で軽くコメントを求められたので差し障りのない事をロイターの方に情報提供しました。http://realestate.reuters.co.jp/special/090202_7/

 

 

不動産投資もその不動産投資にまつわる資金調達も各個人の資金需要に応じて異なります。その為あまり一般的過ぎると内容が薄くなってしまうなと反省してます。それとライターの方の捉え方や持って行きたい方向というのもありますしね。

 

初心者の方向けのみならず、相変わらずフルローンかそれに近いニーズは強くありますので相談は毎日の様に来ております。自己資金があるか担保余力がかなりある方の場合にはケースバイケースで対応してもらえるという事がありますので・・・角度を変えてトライする必要があります。

 

 

過去あった例ですが、某都市銀行で既に数億借りられていた方が担当者異動後に「どの程度の自己資金が必要ですかね」という質問をすると「3割は最低入れてください。」と言われました。

 

それを信じられておられましたが、銀行の内部の方にこちらで別途確認すると「その新しい担当はどちらかと言えば管理畑なので、積極的でないかもしれませんね。○○支店ならAさんが融資に関しては一目置かれてますよ。」という様な情報を得ました。

 

 

その情報を基に仕切り直しをして担当の変更にトライすると、スムーズに担当を変えてもらう事が出来ました。銀行は一度融資を実行すると債権管理という意味で管理畑の担当に一旦する場合もある様です。特に異動の際など「もうこのお客さんは借りないだろう」という見込みからそうする様です…

 

 

「自分は一体どうなんだろう」という場合にはその担当に聞くのではなく我々の様な第三者を使って聞かれると良いと思います。しっかりとしたネットワークがあればうまく対応してもらえるはずです。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

不動産投資にとって重要な情報である人口に関しての情報が総務省から発表されました。一都三県で人口の転入超過の状況に変化の兆しが出て来たという事の関してオールアバウトコラムにも書きましたが、一方、フルローンで不動産投資をされている方の多い地方の人口流出が止まる気配がないというのがデータを見てとれます。

 

 

総務省統計局のデータは下記参照ください。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2008np/kazu/youyaku/index.htm

 

 

 

０８年   ０７年   増減
東京都  ８万３０００人  ９万４５００人  前年比‐１万１５００万
神奈川県 ２万９６４６人  ３万２４７４人  前年比‐２８２８万  
千葉県  ２万４１７８人  １万９６３２人  前年比＋４５４６万
埼玉県  １万４８７２人  ８，５４４人  前年比＋６３２８万
・・・・
青森県  －９２６６人  －１万２７４人  前年比＋１００８人  
北海道  －２万１１２９人 －２万２６７人  前年比－８６２人

 

 

 

いずれにしても首都圏に人口集積が更に進んでおりその範囲が拡大しているというのが見てとれます。不動産投資においても東京だけにこだわらず千葉や埼玉の通勤の便利な物価の安いエリアというのは人口流入が高いとご理解頂けると思います。また、そのエリアでの不動産投資で利便性が高ければ満室経営も可能かと思います。

 

 

一方人口は東京、神奈川県、千葉県、愛知県、埼玉県、滋賀県の上位６都道府県以外は全ての都道府県で減少になっております。その中で特に東北地方や北海道の下落が進行しております。特筆すべきは断トツの人口流出を示している北海道の数字になります。

 

 

多くのお客様がフルローン物件を求めて北海道の物件を購入されていますが、この様な人口減少のリスクを常に背負いながらの投資になっている事が分かって頂けると思います。フルローンで人口減少している地方物件を買い進むリスクがご理解頂けると思います。

 

 

農業の振興や産業構造の転換や少子高齢化対策等国や地方の行政のサポートが必要になりますが、それも進んでいない状態です。どんなに利回りが高くても人口流出エリアでの投資はどれだけ早期に残債を減少出来るかにかかっていると思います。

 

 

地方でのフルローン投資は今後上昇する空室率を想定しながらいかに返済を終了させて行くかという逃げ切り戦略を練る必要があると思います。

 

 

東京、神奈川、千葉、埼玉の物件情報はhttp://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和