東京、神奈川、千葉、埼玉の投資用不動産探訪　不動産投資ブログ by みなとアセットマネジメント社長向井啓和

 

 

本日は久々に東京都内だけの投資用不動産の物件調査に行って来ました。まずは、港区から目黒区、世田谷区、新宿区、文京区へと色々と気になる物件を調査して来ました。

 

 

その中で2物件ご紹介、一つは文京区の物件で地下鉄の駅からかなり近い一棟物のビルです。ただ、ご覧の通り修繕がしっかりなされていません。

 

 

これを見ると大規模修繕はお金がかかるのでとりあえずクラックから水が入らないように隙間だけ埋めたという感じの修繕に見えます。

 

 

ただ、この物件はかなり建物の延べ面積が広く、使いようによってはかなり面白い物件だと思いました。初心者向けでは無いですが買ってから大規模修繕にお金の掛けられる人からするとかなりお安く購入できる物件です。

 

（駅2分位の立地でレノベーションが好きな人にはたまらない？）

 

 

また、もう一棟は住宅地にある小規模オフィスビルという物件です。こちらは駐車スペースが結構あるので商業地ではないですが、オフィス需要もありそうですし、空室になっても店舗でも事務所でも行けそうな物件でした。

 

 

都内を回って気づいた事は駐車場が増えたような気がします。どこもかしこも歯ぬけの様に時間貸し駐車場が増えました。開発途上で頓挫した案件の残骸ですかね…特に新宿区と千代田区の境の飯田橋近辺は裏は結構スカスカでした。

東京都内の不動産投資物件のご依頼は　http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

本日、自社ビル向け案件（ほぼ空ビル）の売買の決済があり新宿の方まで行って来ました。売主も買主の方も喜んでおりましたので良かったです。

 

 

その物件は価格が年初に大幅に下がりましたので、かなり割安感が出た為買付・契約まではすんなり行きました。ただ、空に近い状態だった為融資の方が時間掛かりました。

 

 

銀行は空室がある物件に対しての評価が厳しいので仕方がありませんが･･･

 

 

ちなみに先日同じ新宿区の新宿駅の大通りに面した古ビルの売り情報があり、本日物件をついでに見て来ました。新宿駅は世界最大の駅と言う事もありまして人通りが多いのは前からですが、現在色々なプロジェクトが進んでいてポテンシャルを感じました。

 

 

物件自体はかなり間口が広く目立つロケーションなので、ファッション関係や医療モールや小規模なオフィスビルには最適な物件かと思いました。

 

 

駅から1分以内で土地は路線価基準にして多少それより高いという感じの価格でしたので是非とも新宿で自社拠点をと思ってらっしゃる方には最適な不動産投資案件になるかと思います。

 

by 向井啓和

不動産投資で良い物件を安く買うには二つの方法があります。一つが出回る前に物件情報を得て、早めに買いに動くという事で、もう一つが出回っている物件が価格改定をする際にその情報を早めに得て動くという事です。

 

 

出回る前に物件情報を得るというのは不動産業者でも大変ですが、一方価格の変更という情報は実は結構見過ごされているのではないかと思います。先日弊社で契約された物件は年末から年始に掛けて３０％近く大幅ダウンのあった物件でした。４億の新宿区のビルが３億以下になってしまったのです。

 

 

その情報をいち早く掴めたのは何故かと言いますと、物件確認専任のパートさんに仕事をしてもらっているからです。パートさんは朝から晩まで図面のある業者に電話をかけ続けます。そうしますと１００件中２０件、３０件は売却が決まっており、それ以外はまだ売れていないという状態になります。

 

 

残りの７０件～８０件の中で価格の変更のあった物件は１０件、２０件だとしますとその中の１，２件はとんでもなく大幅に価格が下がっている物があります。

 

 

例えば今回のヒアリングで出てきたのは藤沢の戸建て住宅だったり、池袋の１階店舗だったり、八王子の区分事務所だったりします。中には、当初提示価格の半値近くになっている場合もあります。（八王子の物件は去年は４億、去年の秋に２億７８００万、今回のヒアリングで２億２８００万です。まだまだ下がる感じを秘めた状態です。）

 

 

掘り尽くされたと思われる鉱脈も探してみると砂金が混じっているという事があるので馬鹿に出来ません。今後特に価格改定が頻繁になると想定されるのでもっとパートさんの仕事量を増やさなければと思った次第です。大幅価格ダウンの不動産投資物件はサイトには出さないので直接お問い合わせください。http://www.minato-am.com/

 

by 向井啓和

 

 

本日も物件調査に行ってまいりました。共に10％近い利回り（もしくはそれ以上）の取れるRC物件です。共に任意売却的な状態になっております。新宿区は副都心線の西早稲田駅からそれほど遠くありません。（7，8分）大学等の多いエリアです。

 

 

物件へのお問い合わせは　http://www.minato-am.com/

 

東京の投資用不動産の底打ちは居住用物件よりも早いのでお早めに！！

 

 

by 向井啓和